经济适用房未满5年合同无效「经济适用房卖方反悔赔差价」

编号│易居房产·张涛律师团案例库YJFC2204总第418

编者│易居房产·张涛律师团案例研究/编辑部

交易未满五年的经济适用房合同无效，卖方被判赔偿买方房屋升值损失近290万元【成交净房价仅105万】

——陈某等与杨某等房屋买卖合同纠纷案法律解析

【关键词】

经济适用房 房屋买卖合同 合同无效 房屋升值损失

【导读要点】

经济适用房因所有权证未满五年按市场价格上市出售导致房屋买卖合同无效，房屋升值的，卖方应当按照过错比例向买方赔偿房屋升值损失，损失认定的时间应以合同确认无效之时为准。

【当事人信息】

原告/反诉被告/被上诉人: 纪某、杨某（纪某之妻）

被告/反诉原告/上诉人：韩某、陈某（韩某之妻）

【案情简介】

2006年9月26日，韩某取得案涉经济适用房，后变更登记为韩某、陈某按份共有，其中，韩某共有份额为99%，陈某共有份额1%。

2009年7月7日，韩某作为出卖人，纪某作为买受人，双方在经纪公司居间服务下就上述房屋签订《房屋买卖居间合同》，约定：房屋共有权人对出售该房屋的意见：同意出售。土地使用状况为划拨；房屋性质为商品房；房屋成交价格（净房价）为人民币1 050 000元；买受人自愿承担办理产权过户所产生的所有税费；出卖人应当在2009年7月12日前将该房屋交付给买受人。……后杨某按上述合同约定支付了相应价款。

2015年，韩某以签订该合同时所售房屋不符合经济适用房的销售政策，未能与纪某就该房屋进行网签《北京市存量房屋买卖合同》，双方签订的买卖居间合同违反国家政策的规定为由起诉到法院，诉请确认案涉2009年7月7日签订的《房屋买卖居间合同》无效。法院经审判认为：经济适用住房在性质上属于具有保障性质的政策性住房，在限制上市交易期限内属于限制流通物。2008年4月8日，北京市建设委员会发布《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，其中规定自通知发布之日起，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合的购房人，由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。本案中，韩某于2006年9月26日取得涉案房屋所有权证明，与纪某于2009年7月7日签订《房屋买卖居间合同》时，尚未满五年，且未有证据证明具有确需出售的条件及情形，故双方在相关政策的限制上市交易期限内转让已购经济适用房，与国家制定和推行经济适用住房的政策相悖，也损害了广大潜在符合购买经济适用住房资格人的利益，故应当认定该《房屋买卖居间合同》无效。

2019年，陈某，韩某向法院起诉请求纪某、杨某返还房屋并支付自2009年7月10日至2020年10月31日房屋占用费共计90余万元。纪某、杨某提出反诉请求韩某、陈某返还购房款103万元及利息197.4万元，赔偿房屋升值损失697万元等。

【法院判决】

【一审】：

纪某、杨某腾空房屋返还给韩某、陈某；

韩某、陈某向纪某、杨某返还购房款103万余元；

韩某、陈某向纪某、杨某赔偿房屋升值损失287余万元。

【二审】：

驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、交易未满五年的经济适用房房屋买卖合同无效，买方诉请卖方赔偿房屋升值损失，法院支持！如何界定房屋升值损失的时间节点？如何判定买卖双方的责任和过错负担比例？

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于纪某、杨某反诉要求韩某、陈某赔偿房屋升值损失697万，一审法院认为本案中，双方当事人买卖房屋的时间为2009年7月，涉案房屋买卖合同被确认无效的时间为2016年6月，此间，案涉房屋所在区域价格大幅上涨，合同无效后，房屋价值的增幅即成为购房人的损失，且合同确认无效后，双方即应积极主张返还和赔偿，故后续的房屋价值的涨跌不应纳入考虑，损失认定的时间应以合同确认无效之时为准。本案中，经向当事人反复释明，当事人均不申请对房屋价值的评估认定，鉴于双方之间所涉纠纷持续数年，为尽快解决双方争议，法院依据北京市住房和城乡建设委员会编制的北京市房地产年鉴中载明的相关时间的价格为基础，结合全案情况酌定升值损失为3 599466.94元。对于双方的责任比例，法院依据卖方、买方的地位关系、纪某、杨某的付款情况、韩某的工作情况等，酌定韩某、陈某承担80%的责任，纪某、杨某负担20%的责任。二审法院认为，应综合考虑市场因素、房屋性质、当事人过错程度等予以认定。案涉合同被确认无效的时间为2016年，买卖双方本应就合同无效的法律后果积极协商，虽本案起诉时间为2019年，但以合同被确认无效之时作为认定损失的时间点为宜。依据北京市住房和城乡建设委员会编制的北京市房地产年鉴中载明的相关时间的价格为基础，一审法院结合案涉房屋保障性住房的性质，以购房当时的成交价与当年市场均价的比例关系确定2016无效时的房屋价值，并予以酌定并无不当。就过错程度来看，韩某、陈某明知案涉房屋的性质却出售，其对于合同的解除以及损失的产生应负主要责任。而对于房屋的性质等问题的查验亦不存在客观障碍，纪某、杨某作为买受人未尽到合理的审慎和注意义务。一审法院依据买卖双方的地位关系、纪某、杨某的付款情况、韩某的工作情况等，酌定过错负担比例亦无不当。

二、经济适用房房屋买卖合同无效，卖方主张房屋占有使用费，买方主张购房款利息，法院均不支持！

对于韩某、陈某要求纪某、杨某支付自交付房屋至2020年10月31日房屋占用费的诉求，以及纪某、杨某要求韩某、陈某支付197万余元利息的诉求。一审法院认为，韩某、陈某此间占用纪某、杨某支付的购房款，款项在个人手中，占有人可以产生存款利息，相对方损失利息。故在此情况下，结合款项的金额以及存款利率、房屋市场租金等因素，双方无需互付租金或存款利息。二审法院认为，考虑到纪某、杨某一直使用案涉房屋，其作为占有标的物一方应当支付房屋使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故韩某、陈某仅须支付本金。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》

第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。