2022年广州新盘「必发指数挂牌量」

熟悉的新闻又来了：广州二手房挂牌量破10万！

虽然很多粉丝说，早就听麻了数字，但我必须告诉你，这是标志性的一幕。

可能有的自媒体大V会大喊：

“看！广州的房子没人要了！大家都在抛售！”

但这样分析，其实是搞错了方向。朋友们，坐下喝杯茶，听我说说更重要的事。

先聊一个最简单的问题：卖掉房子，拿到钱以后，下一步干嘛？

对普通人来说，如果不揣着钱又杀回楼市，那自己住哪儿？

挂牌量蹭蹭高涨的背后，是成千上万的广州人，动了换房的心思。如果你也是其中一员，今天这篇文章，全文看完再收藏，可能价值百万。

时代的潮水，正在暗流汹涌，悄无声息。

光从挂牌量来讲，10万套的确是个庞大的数字。

从2020年初疫情影响楼市开始，挂牌量就一直在增加，已经被各路大V拿来讨论了无数次。

两年多的时间里，广州二手房行情经历了熊牛两市。

牛市，挂牌量涨；熊市，挂牌量也在涨。这就说明，绝对不是偶然。

不管手上有几套房，广州人都正在忙着优化资产。

从我接触的读者、朋友、业主来看，庞大的挂牌数字背后，呈现正式这个现象：

大家着急卖一买一。

急的原因分为几类：

1）当初买错了地段，后悔了

2）房子老了越来越不值钱，焦虑了

3）中心区新房扎堆亮相，心动了，又怕来不及

尤其是春节后，市场久违传来利好消息，还不止一个：

高层一改去年的紧绷政策，开始给房地产吹暖风；LPR下调，广州各大行房贷利率下降；放款速度加快；银行已经按接近成交价的评估价给二手房贷款，而不是小区指导价……

种种回暖迹象，朋友考虑置换改善，急就急在，怎么快速卖掉。

因为置换过程一旦变长，会直接影响到资金跟名额，白白错过了换房的好时机。

所以，有置换计划的朋友们，如果你持有以下几类房子，我劝你赶紧抛掉！

越早越好。

第一类，“小牛市”都没能涨的房子。

牛都拉不动，还能指望什么时候有出息？

从疫情平稳后的5月到去年8月，广州二手房很明显经历了一波“小牛市”，国家统计局给的数据显示，广州连涨17个月。

哪怕是去年在调控下“一蹶不振”、陷入负增长的11月，广州二手房房价比起2020年，还是涨了6.9%。

6.9%是什么概念，一套300万的二手房，一年涨了20万左右。

这还只是统计出来的平均涨幅，已经相对偏保守。

如果用放大镜看广州2020年到2021年的二手房市场，东部、西部、南部，各个板块基本都轮动了一遍，部分板块的房价一年涨30%、50%，非常夸张。

当然，我们不能拿这些盘作为全广州的参照，毕竟在10万套挂牌量面前，这些属于少数。

假如你家房子，去年连广州的平均水平都达不到，板块再怎么轮动都没轮到你家，那就要好好反思一下原因了。

举几个例子，大家可以自行观察琢磨。

1）刚需很爱的番禺二手房，成交量常年排名全市第一，伴随而来的横盘比例也不低。

以市桥为圆心的住宅区，比亚运城还能“横”，我们已经反复提醒大家不要把市桥当作第一选项。

倒是被嘲万年横盘的亚运城，在“小牛市”面前，DNA动了！

所以，亚运城也没有那么不值得，关键看你买哪个组团，哪个户型。

2）北部从化就不用我多讲了，买来就安心度假养老，别想着置换。

花都的新房成交挺可观，毕竟价格便宜，但二手房市场就跟增城一起“比惨”。

增城的二手房顶多是一年没涨，花都更惨一些，几乎每个板块都有下跌的盘，就看你踩中哪个。

3）还有口碑两极化的南沙。我们强调过，讨论南沙的价值，要看你放在多长的时间维度去看。

前几天有读者跟我说，他卖掉了金洲的房子，四年涨了一百万，他很开心，打算换到黄埔。

南沙的情况，跟天河西北部的沙太沙河有点相似，只不过南沙受政策的影响更大。

大市都在涨的时候，它蹒跚，偶尔能小跑一两步；大市下跌的时候，它跟得比谁都快。

政策一松一紧，南沙就会跟着坐过山车，相当考验买卖双方的心理素质。

所以同为楼市热门区域，南沙在“小牛市”中表现出的二手房价涨幅，远不及天河和黄埔，

特别是黄阁板块，近一年房价变化微小。金洲蕉门河、南沙湾板块的二手房，房价涨幅普遍在10%以下。

4）还有一些市区的楼梯楼跟散盘，买家都是刚需为主。

这些房子的好处就是经济实惠，基本不会纳入指导价行列，但也比较我行我素，难以奢望它会跟上大市的节奏。

最后强调一下结论：

如果上一波“小牛市”都拉不动你在中心区买的房子，或者涨幅没能跟上全市的平均水平，你该思考要不要抛掉了！切记。

第二类，“小牛市”都没能卖出去的房子。

我们来复盘一下，广州二手房过去两年处在一个怎样的状态。

买房的人，跃跃欲试，卖房的人，个个想涨，不断传出成交价破纪录的新闻。

“小牛市”并非浪得虚名。2020年广州月均成交1万套二手房，直到去年5月，都维持在月月1万套的水平。

特别是2020年6月到去年6月这一年时间内，一线城市的楼市复苏得比二三四线要快很多，买卖双方的情绪都很活跃。

那你想想。在那般繁荣的时期，如果你的小区都没能卖出去，总不能再拿“市道不好”来背锅了吧。

我们统计过两份90天超难卖小区榜单（小区挂牌量均>3套），统计时间分别是2020年6-9月、2021年10-12月，刚好穿越熊牛。

有趣的是，有的小区两回都上榜。这意味着什么？

如果你买了这些小区，无论在市场的低迷期还是高峰期，你都要做好至少3个月没法把房子卖出去的心理准备。

如果你想换房，能不焦虑吗。

那为啥牛市还卖不出去呢？要么太高冷，要么太冷清。

高冷，就是心高气傲。把价格定高了，可能就会把人吓跑。

比如去年老黄埔、万博、科学城、东圃、琶洲的二手房，都出现了跟新房价格倒挂的现象。

科学城的新福港鼎峰，二手房均价5.3-5.5万元/㎡，比一手房保利罗兰国际还要贵1万/㎡。

可随着板块内新盘变多，新货补给，加上银行放贷加快，不少原本打算买二手的客户就会转念一想：

我为什么要买你的房子，一手不香吗？

而如果是太冷清，又可以再细分为两种情况：

1）板块存在感低，小区没热度，天天“拍乌蝇”。

2）小区挂牌量太大，卖房约等于等别人大海捞针。

我们统计了广州挂牌量最多的TOP10小区，7个在增城。一手房多少人奔着去，二手房就有多少人急着卖。

问题就是，卖不掉。

增城、番禺，都以大盘多而著称，一个小区动辄5000户以上。

挂牌量大并不是最致命的，成交量低才是。

就拿增城永和的合景誉山国际来说，目前298套挂牌，近三个月只成交了5套，相当于半个月卖出1套。

298套全卖完，要等12年……

挂牌/成交比越高，说明房子越难卖。

更头疼的问题是，去年6月勉强也算是抓住了“小牛市”的尾巴，这些二手盘都卖得如此吃力，那在楼市冷冻期，情况就不用多说了。

这10个小区挂牌量大的小区，目前的挂牌/成交比跟“小牛市”比，没有一个不是翻倍的，想卖房，难度系数翻倍了。

所以，大型社区有它的好，但买之前你要考虑清楚，尤其是郊区的大型楼盘，以后必定要经历“优胜劣汰”。

第三类：没有任何优势的破房子！

情报哥一直认为，楼龄不是评价房子烂不烂的首要标准。

有人说，别碰2000年以前的二手房。这太“一刀切”了。

往市中心看一圈，不少好地段的贵价盘，楼龄都超过了20年。

像东风东的锦城花园、珠江新城的星汇园，不比一些年轻的楼盘看起来差。

但楼龄老的小区或者散盘，确实有不少卖相挺糟糕，而且要注意，会影响到银行贷款。

去年就有消息成，农行针对“老破小”类型的贷款下发新政，原文提到：

对于拟购房产为30年（含）楼龄以上的步梯房，个人住房贷款最高按揭成数不超过5成；

30年（不含）楼龄以下的步梯楼或楼龄30年（含）以上的电梯房，最高按揭成数不超过6成（以上优质客户除外）。

所以，要分辨清楚：

烂房子不一定都是老破小，老破小基本可以归为烂房子。

还有一个经常被特殊讨论的类别：学区老破小。

从我们对成交价格的观察来看，去年越秀各板块二手房价依旧保持着不同程度的正增长。

当中有五羊新城的华逸锦轩、淘金的富力御隆庭、杨箕的富力东堤湾这样的小区，也有环市东路的老破小。

近一年来，它们的涨幅都超过30%。

这么看，涨幅还不错，价值优势也有，该不该抛掉呢？

我的建议依旧是：不建议把学区老破小/老破大当作买房首选。

别不信，一旦学位优势消失，房子真的会愁卖，哪怕是自住，也不建议长持。

卖掉烂房子！要坚决，2022年正合适。