房贷利率调整是降还是涨「房贷利率上调意味着房价要上涨吗」

12月28日央行发布公告，明确指出，以后的贷款利率都要基于LPR利率，已经签订的个人房屋贷款要在今年3月到8月期间转换为LPR利率，或是固定利率。这意味着，所有采用浮动利率申请房贷的人，每年还房贷的钱要发生变化了。

那么问题来了，LPR是什么？国家为什么要推行LPR？转换成LPR和固定利率哪种对房贷更划算？

以往，我们签订的是基准利率上下浮动的定价方式。只要央行没有调整基准利率，我们的贷款利率也是不变的。

贷款基准利率是在基准利率基础上根据企业或个人具体情况再加一个浮动百分比构成。如下所示：

贷款基准利率＝基准利率＋浮动%

基准利率是由央行统一公布，相较之下，浮动百分比的影响因素就比较多了。

首先是国家政策，当前我国处于房地产严调控，贷款利率基本都是向上浮动的，在这种情况下，商业银行要想赚钱也只能跟着上浮。但上浮的幅度也不能过大，否则有贷款需求的用户会选择其他商业银行。

再者就是看申请贷款的个人或企业的资质了。比如说某个人的资质好，抵押物多，商业银行会根据情况下调浮动百分比。若是申请人资质不够，商业银行出于风险考虑会调高浮动。

举个例子，某人想贷款买房，现在五年以上的房贷利率是4.9%，如果他买的是首套房，那么他的年利率是多少呢？

由于现在正处于房地产调控阶段，全国各地的贷款利率基本上都是上浮的，假如某个城市的利率是上浮10%，那么这个人的房贷年利率就是5.39%，利率＝4.9%X（1＋10%）。

如果他买的是二套房，上浮的幅度就更大了，假定是20%，计算下来，他一年的房贷利率是5.88%。一般情况下，只要签订好房贷合同，浮动百分比也就固定了，能影响往后还贷利息的只有央行发布的基准利率。

有网友疑惑，这种算法不是蛮好的吗，为什么还要改呢？

这里面就涉及到了利率双轨制的问题，也就是市场利率和政策利率不一致。

市场利率是市场对资金需求程度形成的利率。

当市场对资金需求大时，利率就会上升。反之，资金充裕时，利率就会下降。

那么，市场利率是如何出现的呢？

我们知道央行是通过商业银行实现向市场投放资金的，但央行也不能是印了钱就给商业银行。而是通过公开市场操作投放给银行，我们所知道的最主要的方式就是MLF（中期借贷便利），俗称：麻辣粉。

央行通过MLF操作将资金投放给商业银行，一段时间后，商业银行需要还本付息给央行，在这过程中就存在一个MLF利率。这个利率是由央行决定的。如果想要增加市场中的资金，央行会通过增加MLF的投放数额，降低利率，这样一来，商业银行就会更愿意向央行借钱，再将钱投放到市场。

但是如果MLF利率过高，商业银行就不会选择向央行借钱转而向其他商业银行借。跟政策调控不一样，这个利率是由市场决定的，是市场化的调控手段。

政策利率：即是基准利率。

商业银行贷款给某个企业，需要定一个利率，这个利率是在锚定基准利率的基础上增加一定浮动的。哪怕央行大大降低银行融资利率，如果基准利率仍高高在上，企业贷款利率还是很高，这样一来就出现了利率传导不畅的问题。

自2018年以来，央行先后6次定向降准，大量采用MLF等公开市场手段，降低银行间的融资利率，但是在基准利率不变的情况下，商业银行贷给个人或企业的利率还是很高，银行的钱贷不出去。

对大型企业或国企来说，因为资质好，银行可以通过调整浮动能贷到资金，但是对于民营企业，小微企业来说，融资依然是个“难于上青天”的问题，资金仍旧流不进实体经济。

为了解决利率双轨制问题，国家推出了LPR即是基础利率。虽然与基准利率一字之差，但含义却有很大的差别。

简单来说，LPR利率等于MLF利率加上“加点”。

MLF利率是由央行决定的，“加点”是由商业银行决定的，这样一来，就给了商业银行更多的自主权。由此可知，LPR利率是由央行货币政策引导加上商业银行的自主权决定的，但这个自主权并不是基于一家商业银行而是由选出来的18家商业银行一起报价决定的。

商业银行贷款给企业或个人时，会在LPR利率基础上再加一个“加点”，这个“加点”是由企业和个人决定的，如果企业特别优质，商业银行会以LPR利率贷给企业。基于上述操作，央行只需调节MLF利率即可，避免了“利率传导不畅”情况发生。

那么，基于LPR，房贷利率又如何算呢？

根据2019年12月公布的5年以上的LPR利率是4.8%，假定王先生买了首套房，那么他的利率就等于4.8%加上“加点”。

“加点”又分为两个部分，一个是国家政策调控加点，在房地产调控阶段，国家要求首套房利率不能下浮，至少是LPR利率，所以政策加点是0%；

另一个加点是由商业银行和个人决定，假定商业银行基于盈利和风险考虑加0.5%，综合来算，王先生每年的房贷利率就是5.3%。

如果王先生买的是二套房，利率就是4.8%的LPR利率加政策“加点”，比如二套房的利率不能低于LPR利率的60个基点，也就是0.6%再加上商业银行的加点0.5%，综合来算王先生每年房贷利率就是5.9%。

房贷利率是由三部分组成，LPR利率，政策调控加点和商业银行加点。对于已经签订房贷合同的个人来说，能使每年还贷利率变动就是LPR利率。

LPR利率和固定利率哪个更划算？

首先需要注意的是，不管是转换成LPR利率还是固定利率，都是要锚定2019年12月20日央行发布的利率。

举例来说，王先生买了首套房，合同签订的利率是5.39%，如果他要转换成LPR利率，因为5.39%不等于当前LPR利率（4.8%），所以需要加上0.59%的加点。

即是5.39%＝当前LPR利率4.8%＋0.59%

转换完之后，0.59%的“加点”就固定了，王先生将来的还贷利率结构就变成，当年LPR利率加上0.59%的“加点”。

考虑到未来利率长期下行趋势，转换成LPR模式的话，那么买房人和贷款机构的房贷利率，也必然随着利率下行而下降，反之，如果签订的是固定利率，未来社会无风险利率下行后，买房人承担的压力，将前所未有的大。

看到这有人或许会问了，LPR既然这么好，央行和商业银行怎么会舍得把吃进肚子里的肉吐了出来？

事实上，央行和放贷银行，给借款人松绑，绝对不是为了把吃进肚子里的肉吐出来，而是担心未来进入低利率时代以后，借款人弃房而去，引起全社会系统性的大风险。

2019年11月21日，原中国人民银行行长周小川，在创新经济论坛上表示：中国可以尽量避免快速地进入到负利率时代。言下之意就是中国进入负利率时代是必然。

到那时候，如果5年期LPR利率降低到了零，那么当初买房人承担的利率就只是当初的固定“加点”，无论是上浮还是下浮，都可以认为轻如鸿毛。相较之下，原有固定利率模式的买房人，承担的利率是4.9%，而接受了新模式的买房人，几乎没有房贷利率！

所以说，从长远来看，转换成LPR利率还是比较划算的，但并不是说LPR来了，房屋利率就会立马下降，从此之后楼市又开始繁荣，因为还有个国家政策调控加点，房地产调控的时候，就算LPR下降了，国家还可以通过调控政策加点，进行楼市调控。