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北京下一个即将出现房价暴涨的板块在哪里 「北京未来房价潜力大的区域」

来源:   2023-06-24 16:16:07

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提问:准备用我妈的房票,首套首贷,在北京投资一套。手里子弹400投资哪里最划算?准备长持10年。目前的看上的有望京的橄榄城,朝青的华纺易城和青年汇,哪个更好一些?

回答:第一,房价短期看金融,长期看人口。如果打算10年后仍旧跑赢大盘,那一定要确定小区所在板块10年后人口变多。而在背后支撑人口的,其实是产业。所以问题就变成了,要找到一个10年后能成为北京产业中心的地方。

第二,目前北京的产业中心是中关村、望京和CBD,再加上一个亦庄。除了CBD,其它的三个都是跟互联网相关的,而且未来10年,除非基础科学,如基因工程、量子科学有非常大的突破,否则互联网仍旧会是产业的一极。这几个地方,未来最有可能成为互联网基地的是望京。所以,想要10年后仍旧跑赢大盘,就选望京。

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提问:我刚满5年北京社保,首房首贷,年收入50万,金融街上班,买房自住。首付200万,想买个总价500万的房子,可行吗?看了几个小区,东四环的通惠家园,南四环的彩虹城,还有北苑的茉藜园,这几个小区哪个更适合长持?

回答:第一,通惠家园便宜是有原因的。通惠家园地处四惠板块,这一板块建在地铁平台上,绿化少,租户多,没有小区的感觉,不太宜居,而且交通不方便。通惠家园唯一的优点是紧邻地铁,地段好,但会有一定的噪音。我不建议投资。

第二,彩虹城小区本身品质还可以,房型不错,是05年左右的次新,但地处南城,周围比较乱,而且离地铁远,得房率不高。

第三,茉藜园属于老北苑,投资不建议这个板块,未来大概率跑输大盘,建议买新北苑,就隔着一条13号线。整体看,你现在选的房都差强人意,建议去朝阳再看看。

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提问:首付200,刚需购房。目前锁定永定门的华龙美晟,您看这个小区合适吗?

回答:第一,永外板块目前在东城是最便宜的地方,因为环境较差,而且学区一般。板块有平房改造的计划,改了之后会提高整个板块的价值,所以未来有望跑赢大盘,是被低估的板块。但持有时间会比较长。

第二,永外板块次新比较少,目前只推荐华龙美晟、新奥洋房、和悠胜美苑。华龙美晟小区的房子房型不太好,遮挡比较多,如果买一定要确保户型好。可以再看看其它两个小区。悠胜美苑在公路的对面。

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提问:我家庭在北京有4套住房,2套石景山,1套丰台,还有一套在西城,另外海南三亚1套,云南西双版纳1套。我想把这些房子出手,置换2套北京的大平层,您看是否合理?谢谢

回答:第一,可以置换,建议关注奥森板块和朝阳公园板块的大平层。万柳板块也推荐。

第二,真正支撑房价的是配套产业。买哪里的房子最赚钱?google夜景看中国,哪里最亮买哪里。云南风景再好,但配套产业少,西双版纳、大理都属于炒作,二手房市场流动性很低,不容易出手。在众多旅游房里,三亚算是最优质的了,能避寒,而且是城市中产的标志。所以建议出手西双版纳,继续持有三亚。

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提问:北京社保已经缴纳5年,已有购房资格。我在北京军事博物馆附近工作,想卖掉廊坊市区的房子凑首付,买石景山的房子,购房总价在300w以内。看了鲁谷永乐西区、古城附近的房子,选哪里合适?我在廊坊买房有商贷记录,所以北京买房算二套,如何破解?廊坊的房子,什么时候卖最合适?

回答:第一,石景山的老破小应该是全北京最多的,社区密度不高,街道整洁,但是现代商业偏少,未来没啥大发展,更适合养老,但因为离市区近,所以能跑平大盘。

第二,鲁谷板块比较好的楼盘其实是远洋山水和远洋沁山水,还是学区,但300万的总预算不够。永乐西区是老小区,虽然离市区近一些,但离地铁有一段距离,所以更建议到古城板块选一个临近地铁的房子。

第三,破二套可以采用全款再抵押的方式。建议出手廊坊的房子,赶紧置换到北京。

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提问:望京新城自住一套100平米的房子,市值650万。小区物业一般,乱糟糟的,想置换一套望京次新。我在通州还有一套130平的房子,市场价约450万。从投资角度看,如何操作?

回答:第一,望京新城是北京首批商品房,已经有22年的房龄了。小区品质低,而且学区一般,但生活便利,离地铁近。所以望京新城虽然自身品质不高,但作为上车盘却没啥问题,所以不建议出手。

第二,建议卖掉通州的房子,把望京新城的房子抵押出去,再全款买入一套望京的次新盘,如融科橄榄城等。望京的房子怎么选?详情见知识星球内部。

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提问:我和老公都是京籍,但人在上海。预算600万到800万在朝阳区CBD附近纯投一套次新,麻烦您推荐几个小区,谢谢。

回答:CBD附近的房子很少,真正承接CBD人口居住需求的是双井板块和朝青板块。这两个板块是也是北京目前比较推荐的投资板块。

双井板块的次新首选首城国际,周边的乐成、珠江,以及西面的富力城可供参考。

朝青板块的次新建议选华纺易城、珠江罗马和青年汇。天鹅湾和润枫水尚小区品质很好,但偏贵有溢价。

以上内容选自【王博看京楼】微信公众号

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