美国地产股票估值「公寓升值潜力如何?以后好不好出手」

在经历了起步期、快速发展期之后，我国长租公寓市场逐渐向高质量发展期迈进。随着95后、00后等新生Z世代步入社会，新一代年轻人的租房理念和租房需求都出现了一定的变化。越来越多的年轻人接受租房的观念，并且更注重高品质的租住环境、个性化的生活服务和智能化的配套服务。另外，城市新市民、新中产、职场精英、企业员工等群体对租房的个性化需求也引发了公寓品牌的差异化定位和多样化布局。随着城市化水平的提升和人口流动性的增加，未来不同细分市场的租赁需求将逐步释放，对长租公寓市场形成强有利的支撑。

因此，迈点研究院选取了方隅公寓作为品牌案例，聚焦品牌发展历程、产品与核心竞争力、品牌指数表现、创始人观点与发展规划等方面进行逐一分析，一起探索未来长租公寓品牌的发展与布局。

一、品牌历程

1.1方隅商标

方隅商标见图1。

1.2发展历程

中骏集团旗下长租公寓品牌方隅公寓，成立于2018年。2017年，中骏集团开启“一体两翼“的发展战略：以地产开发为主体、购物中心和长租公寓为两翼。方隅作为其中”一翼“，协同置业、商业一起，共同发挥协同效应。目前，方隅业务涵盖基金管理、资产投资、公寓开发及租赁运营，聚焦于国内一二线核心城市，为客户提供高端公寓产品，致力打造优质一体化租赁公寓管理平台，并为全球资本提供投资合作机会。

2021年，在诸多不利因素的大环境下，方隅并没有放慢步伐，而是更加坚定稳健，在品牌升级、项目拓展、资产投资等方面取得重要进展。

2021年4月，由迈点网主办的中国租赁地产MBI颁奖盛典暨高峰论坛上，方隅公寓获得行业权威加冕，荣获2020年度集中式长租公寓卓越运营品牌金航奖；2021年5月，方隅全面升级品牌战略，发布“高档一居，租方隅”的全新定位，体现了方隅公寓占据中高端公寓市场的发展决策。

二、产品与核心竞争力

2.1产品及服务

方隅聚焦中高收入群体的租房痛点，抓住其重视便捷性和安全性的差异化需求，强调在公寓服务上的打造与提升。为了解决满足中高收入群体的租住需求，基于项目的实际运营，定位中高端，布局了方隅国际公寓、方隅公寓两大主力产品线。

方隅国际公寓定位为轻奢国际公寓，布局一线城市繁华商业中心，为追求高品质生活的客群提供温暖精致的居住空间；方隅公寓重点布局一二线城市及其他城市核心区位，为城市青年精英提供超越普通预期的中高端居住体验。同时，对于不同产品线的标准户型、功能分区、装修风格、公区设计、软装搭配等，方隅都已形成标准化体系。

方隅产品线见表1。

在产品打造上，方隅延续了中骏集团的精工品质基因，对于公寓产品的装修品质、户型设计、公区配套、商业配套等都追求专业、极致，打造标准化、品质化产品：

1）国际化立面设计。方隅公寓打造的产品，均采用玻璃幕墙的外立面，折射国际审美的同时，深度探寻人居舒适度。

2）社区化景观园林。方隅公寓以人文、生态、健康为核心理念，强化品质归家，通过多元化的户外空间进行“景观表达”。在方隅公寓4.0产品的设计中，在社区景观上将更加发力，除了篮球场、意境雕塑、绿植空间等元素外，还将打造室外泳池、宠物友爱基地、户外烧烤CLUB、社区环跑圈、mini农场等（见图2）。

3）融合性室内设计。从外到内，一体化产品呈现。方隅公寓的室内空间设计简约大气，更注重私密性和安全感，为追求品质生活的年轻人提供安全、便利、健康、舒适、友好的社区生活。通过选用中性色彩装饰，营造平和雅致、舒缓自然的空间感。

4）全屋智能化探索。方隅打造智慧生活社区，用“人工智能 物联网 软件 硬件”，优化客户的居住体验，实现租房业务流程无人化、居住场景智能化，以及生活场景的便捷化。

如在上海会展方隅国际公寓内，打造了全屋智能控制灯光、窗帘，以及可遥控打卡变成步入式衣帽间的移动衣橱。在不足40平的一居内实现了百平米大户型才配备的步入式衣帽间，为很多女性客户带来惊喜。

2021年，方隅公寓还进行了智能门锁功能创新。联合HUAWEI AI PASS和海联智能锁，创新研发了“方隅智卡”功能，将“门卡”置入华为手机内，即可用手机远程控制开门。

5）智能健身服务配套。方隅持续聚焦“人文、生态、健康”的产品理念，在方隅产品4.0体系中，新增设的FUNSUPER超燃健身的智能化服务也是其一大亮点。将智能健身器材及配套设备、智能系统管理端、用户端软件相连接，打通用户体验与健身房管理的双向智能化，实现智能健身的场景化展示，为公寓用户带来了一整套智能健身解决方案。通过FUNSUPER超燃健身自有小程序，帮助会员逐步培养运动习惯。此外，还有智能门禁、智能储物柜，3D全维体测仪等用户私享功能。

除了在产品端标准化外，方隅公寓在运营管理方面也在逐步向精细化、标准化方面发展。方隅公寓作为中骏集团战略的核心业务板块，搭载人工智能系统，打通包括居住、办公、健身、健康、医疗、教育在内的联动关系，满足未来智慧生活的全方位需求。通过数字化手段提升运营效率，提高服务质量，逐步获得了客户和市场端的良好口碑，也带来了稳定的出租率。

用户运营方面，方隅已经实现了多渠道触达，包括方隅官网、方隅APP、小程序等。APP建立了成熟的会员体系，满足用户线上看房，随时预约，一键签约、房租缴费、水电费充值、保洁、报修、了解活动等需求，享受公寓住户定制的权益，解决产品运营痛点，提升用户体验。

拓客方式方面，方隅采取线上与线下相结合的多样传播方式。线上主要利用网络资源，通过自有会员体系，将线上营销引流至各区域、项目，动员老带新，以便更有针对性地引流对应圈层的客户群体。除了传统的线上端口，也积极拓展小红书、抖音等新的传播渠道；线下主要是媒体活动，路演等。

服务配套方面，方隅公寓提供多元化服务配套。除了提供健身房、书吧、会议室、快递柜等公区配套服务外，方隅公寓还提供24h管家、智能门锁、人脸识别、WiFi、驻场维修、公区保洁、住客活动等专业的公寓服务。此外，方隅还提倡打造宠物友好的空间社区，为携带宠物的住户提供配套服务，不仅在社区内配备防走失天使眼、萌宠粪便箱，以及手套、纸巾等宠物日常消耗品，还会针对性地为出差住户提供宠物看护服务，以保证宠物与空间的双向友好。

2.2核心竞争力

方隅公寓中高端的差异化定位是其市场竞争力提升的重要因素。在重资产发展的模式中，方隅后来居上，凭借其特色的“基金管理 资产投资 公寓开发及租赁运营”商业模式，品牌规模快速扩张。瞄准菁英人群蓝海市场，差异化布局中高端产品线，打造高品质居住空间。

2.3经营状况

尽管入局较晚，方隅公寓持续高速发展。截止2021年底，方隅公寓现已布局全国22个城市，在管项目57个，管理房源近40000间。其中，重资产项目集中在上海、北京、杭州等一、二线城市，并且借助中骏集团的资源优势，在其他城市开展委托管理业务。

除了依托中骏集团的资源优势，作为一个全新的板块，方隅公寓在资本运作方面也持续发力，为板块长期稳定发展提供保障。2018年与基汇资本成立方隅开发基金，总投资2.3亿美金股本规模；2020年3月与中东主权基金、Proprium Capital Partners成立方隅开发基金，总投资4.7亿美金股本规模；2021年12月与知名投资机构KKR成立投资平台，达成合作。

截至2021年年底，方隅公寓重资产项目占比超70%，对应重资产价值180亿元人民币。

三、MBI品牌指数表现

四、创始人观点与发展规划

4.1发展规划

在未来发展中，方隅公寓在规模、资本和方向上都作出了进一步规划，宣布在全面升级品牌战略的同时，加速扩张，计划到2025年完成资本资产管理规模600亿元、公寓管理租金规模100亿元。同时，把握市场机遇，推进保障性租赁住房和市场化租赁住房双轨发展，为人民的安居乐业贡献力量。

4.2创始人观点

方隅控股CEO陈坚表示，随着中国经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段，人民的美好生活需要日益增长，职住平衡、安居乐业的需要也更受关注。加快发展保障性租赁住房是国家解决民生问题的重要方针，满足新市民、青年人和城市基本公共服务群体的居住需求。但健全完善多层次的租赁住房供应体系，市场化的租赁住房也必不可少。城镇化2.0时代，加速产业爬坡，构建完整产业链需要高精尖人才的支持， 品质更高、更省心的租赁住房能够成为吸引和留存这些人才的有力抓手。保障性租赁住房和市场化租赁住房双轨发展，相得益彰，将共同为人民安居宜居的需要做出贡献。

方隅定位中高端品质公寓，目前大部分产品是市场化租赁住房，不排除未来进入保障性租赁住房领域的可能性。自2018年成立始，便坚持重资产发展模式。目前在管的近4万间房源中，约70%是重资产。作为一体化租赁公寓管理平台，方隅不但通过自身的资产负债表，也会联合中骏、其他基金投资人投资不同阶段的公寓资产，包括勾地和存量收购。方隅希望为全球资本提供投资合作机会并形成循环投资，为投资人兑现丰厚回报，也希望通过迭代产品、完善服务，不断提高人民租住幸福感。

2021年行业的机构化进程持续加快，更多的机构投资者涌入带来更多纯公寓资产的孵化，这将促进机构买卖市场的活跃与成熟。方隅凭借“基金管理 资产投资 公寓开发及租赁运营”的商业模式，取得了一定的先发优势。2021年方隅新增重资产超过1万间，并与众多国内外机构投资者达成合作。2022年也期待凭借该优势，继续加快扩张步伐。

以上为《中国住房租赁品牌发展报告（2021～2022）》节选内容，白皮书电子版已于近期发售。迈点研究院期待与您一起回顾和展望行业发展，共同见证与交流品牌发展态势。