北京400万买房「北京刚需的数量」

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北京的房价是个什么情况，不用我多说，大家都清楚。

所以，年轻一代的刚需群体，要想在北京买属于自己的一套房子，可谓是“难于上青天”。

之前，我曾经盘点过北京总价200万之内的房子，详情请查看《首付只要70万！北京刚需，这里还有你能上的车！》。

但是，这类房子都有一个特点——位置偏远：要么是偏远地区的老破小，要么是极其偏远的新盘。（注意，我们今天不讨论共有产权房）

比如，如果只考虑二手房，那么200万之内可选的区域就只有房山、顺义老城区。而且可选范围不大。

如果真的买了这些地方，上班方便的话还好，可若是在国贸、中关村、上地等商圈上班的话，那就真的很杯具。

偌大一个北京城，难道就没有一个“房价既便宜、通勤又方便”的地方吗？

当然有，这就是南三环！

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说起南三环这个地方，可能很多人的第一反应就是脏乱差。

的确，由于历史原因，北京南城发展一直不如北城。直到现在，南城有不少地方，城貌依然非常落后，这当然包括南三环。

但是，破归破，人家的地理位置很优越啊！区域内有地铁4号线、5号线、14号线、8号线，无论去哪里都很方便，尤其是去东二环、东三环的核心商圈。

虽然占据着优越的地理位置，但由于规划混乱、房子破旧而又旧改困难、“下风下水”等等原因，南三环多年以来都是北京的价值洼地。

南三环，包括其周边的一些区域，总价400万之内的房子有很多，今天我们就来盘点一下。

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第一个不得不提的区域就是方庄。

在明清时期，方庄曾是京城流浪汉的聚集地，鸟不拉屎，荒草丛生。渐渐地就变成了老百姓的“坟地”。

后来，一些人被流放到此地做“看坟人”，这些人为了解决生存问题，便盖起了简陋的房屋。随着时间的推移和演变，这里出现了第一批定居的居民。

到1984年，当时北京需要建一个能与首都地位相匹配的高档现代化小区，作为北京乃至中国对外的窗口，同时也为了解决中央各机关干部的住房问题。而这个地方，就选在了方庄。

在当时看，方庄的楼简直是天堂，有板楼、塔楼、还有蛙式、风车式，并形成了“三大一小一多”（厨房、客厅、厕所大；卧室小、储藏空间多）的代表。

再后来，随着配套的逐渐成熟，大批的社会名流选择在此安家落户，方庄成为了北京最早的富人区。

虽然现在这个地方因为种种原因衰落了，但好歹人家区位依旧十分优越啊，而且生活配套也挺齐全。

更关键的是，地铁到东二环、东三环核心商圈，半个小时之内就可以搞定了；到东南部的亦庄商圈，三四十分钟绝对够用；到望京商圈，基本可控制在一个小时左右。

往北走，到北二环、北三环商圈，都可控制在一个小时之内。只是去北四环的中关村、北五环外的上地、西二旗可能不太方便。不过，在这些地方工作的人，大可以去买昌平的回龙观，或者更偏远的沙河、南邵等等。

方庄地区目前均价在6-6.5万之间，对于刚需来说均价虽然不算低，不过这里的房子大多数都是小户型，买个一居或者小两居，总价400万之内绝对没问题。

▼方庄400万之内房源推荐

其中，芳古园、芳城园、芳群园、芳星园四个小区是由顶尖的设计师来设计的，设计方案既融合了伦敦和巴黎两个城市的优点，而且名字取得还特别诗意，连起来就是“古城群星”，是当时富人区建筑的典型代表。

▼芳古园

▼芳星园

▼芳群园

当然，经过三十多年的世事变迁，这些小区现在看起来不但稀松平常，反而还有些破旧。也许，这就是岁月的力量，是时光流逝最好的见证。

可即便如此，它们还是比一般的小区更能经受岁月的打磨，不信？我们可以来看下同时代其他小区的样子：

▼蒲黄榆三里

▼蒲安里

▼方庄周边（刘家窑、永定门）推荐房源

▼刘家窑南里

▼景泰东里

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另一个不得不提的区域就是三环边上的角门和宋家庄片区。由于上文中提到的原因，这里也是多年洼地。但对于刚需来说，有一些低价盘还是可以考虑的。

▼角门片区400万之内房源推荐

▼司达小区

值得注意的是，除了老破小之外，这个区域还有两个次新房——城市涧和左右坊，但是，左右坊为六梯23-37户的高密板楼，户型全部为东西朝向，采光不是很好。但胜在楼龄较短，总价便宜，刚需可根据自身实际情况选择。

▼左右坊

▼宋家庄片区400万之内房源推荐

该片区中，除了南方庄之外，其他几个都属于次新小区，关键是有些户型还不错，但无奈周边规划太杂乱，始终也摆脱不了城乡结合部的气息，周边保障房、回迁房又多，所以片区整体房价一直上不去。

▼宋家庄街景

但这里交通十分便利，是地铁10号线、5号线、亦庄线的交汇处。

还是那句话，有利有弊，看个人需求吧。

▼方泽园

▼ 方安苑

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最后，笔者要强调几点：

第一，大家买房的时候，要看准需求，自住就是自住，投资就是投资，自住和投资，在大多数情况下是很难兼顾的。

笔者自从来到米宅后，曾接到过无数朋友的咨询，问题都非常类似：

老师，我手里有XX钱，想买一套房子。自住，同时也希望升值空间能大点儿，最起码不要跑输大盘，帮忙推荐几个楼盘吧...

朋友们，这是不可能的，因为投资性强的楼盘，通常都不怎么宜居；而宜居的楼盘，很多都不适合投资。

当然，两者皆能兼顾的不是没有，只是相当稀缺。买房，弄懂需求很重要。

第二，方庄所在的C02片区，是丰台数一数二的学区。虽然丰台教育比不上东西海，但在北京也是排名第五的区，比昌平、大兴、房山、顺义之类的近郊强多了。

第三，南三环这个地方，由于上文中提到的种种原因，注定是会跑输大盘的，只是它地理位置优越、配套齐全，价格相对偏低，刚需可以作为上车备选。

房子千千万，但适合自己最重要！

来源：米宅北京