小区挂牌价上涨说明什么「楼面价5500元预计房价」

近日，365二手房最新指数数据出炉，在8月份南京热门二手房小区中，涨幅TOP10区也随之曝光。

其中位于秦淮区的金陵尚府8月份挂牌价涨了4186元/㎡，涨幅9.28%。

据了解，金陵尚府是位于秦淮区大光路附近的一个小区，为什么此次房价会上涨这么多？

带着疑问，今天上午我去小区实地进行了探访。

小区位于城中繁华地段，绿化率高，内部居住环境受认可

金陵尚府位于秦淮区大光路118号，地处城中繁华地段，周边各项生活配套齐全。小区出门就是际华国际广场，周边还有有名的尚书巷菜场。

此外，小区交通出行也十分方便，附近有多条公交线路经过。距离最近的是夫子庙地铁站，骑电车几分钟的距离。

据悉，金陵尚府定位是高档住宅商品房小区，房龄大概在2010年左右。目前是银亿物业进行管理。此番我去实探的时候，发现小区门禁并不是很严格。

从小区的总平面图来看，小区的体量并不是很大，但里面配有游泳池、幼儿园。

下面是小区的内部环境：

1、小区实行人车分流，非机动车车辆也停放在指定的位置

2、小区是园林式景观，有多处水景、栈道等，绿化率非常高

3、小区自带露天游泳池，里面水清澈干净，据业主透露可以进去游泳

4、小区单元门禁严格，入户大厅内部没有任何杂物，保持通畅整洁

据悉，金陵尚府总共有10栋住宅，其中9栋是高层，1栋是多层，多层没有电梯。

图：小区多层

图：小区高层

实探中，遇到一对老夫妻出来散步，和他们聊了起来。他们透露自己是几年前买的这里的房子用来养老的，并表示小区的居住环境真是非常赞，周边生活配套也比较齐全，居住十分方便。

老人告诉我他们的女儿买的是河西的华新城，女儿一直想让他们搬去河西居住，但是他们住在这里习惯了，不舍得搬走。

另外，老人也透露，小区虽然没有比较好的学区（小区目前学区是光华门小学和南航附中），但目前房价并不低。而且小区还存在明显利好，预计未来房价还会涨。

小区存在明显利好，业主心态爆棚，挂牌价连续4月上涨

对于老人透露的信息，也许就是小区此次房价上涨的原因。对此，我也跟附近的经纪人进行了核实，确实如此。那究竟是什么原因，让小区的房价有如此明显的涨幅？

在实探的时候，我就发现小区门口就是在建的地铁5号线。中介表示，地铁5号线的通济门站口就在这里，也意味着5号线开通后，小区就是名副其实的地铁小区了。中介说，地铁开通后，预计未来房价还会涨。

此外，小区门口的水晶街也正在升级改造，从水晶街的平面图来看，可以看出这是一个小的商业综合体，餐饮、教育、娱乐、超市等都有，业态十分丰富。

中介告诉我，地铁、商业体这些利好的存在，让小区业主有了极大的信心。目前有些业主已经惜售，或者是提高挂牌价看看市场的反应。

其实，小区的挂牌价走势，就是一个最好的证明。下图可以看出小区目前的房价已经突破4.9万/㎡，且从今年5月份以来就一直呈现上涨态势。

中介透露，金陵尚府小区的主力户型是107-200平之间，想买这个小区的客户主要都是改善自住，看重小区的居住环境和地理位置。因为小区大户型较多，所以总价也并不便宜。

在365二手房网站上，小区目前107平左右的两房，挂牌单价已经高达5.2万/㎡，总价560万。135平左右的大三房，挂牌价近5万/㎡，总价685万。

此外，中介也告诉我，小区的9栋还有住宅性质的公寓，虽然不通燃气，但是成交也很多。主要是总价较低，受到一些年轻人的青睐。比如近40平左右的单室套，135万就可以入手。

一街之隔，香格里拉花园也涨价了，不同的是……

其实仔细观察文章开头那张8月涨幅榜，可以看到同样位于大光路附近、和金陵尚府只有一街之隔的香格里拉花园此次也涨价了，涨幅近8%。

至于香格里拉花园涨幅的原因，中介表示和金陵尚府大同小异，两个小区目前是共享区域内的配套和利好。

让人不解的是，香格里拉花园是大光路小学 一中的学区房，金陵尚府是大光路小学 南航附中初中的学区房。从初中学区上看，香格里拉花园是更胜一筹的。

但是香格里拉花园目前在365二手房网站上的挂牌价是46714元/㎡，这个价格是低于金陵尚府的。

对此，中介解释主要是香格里拉花园房龄比较老，大概在2005年左右。

目前来看，小区的外立面已经有明显的破损现象。而且小区的内部环境也是无法和金陵尚府相提并论的。

值得一提的是，香格里拉花园也是以大户型为主，目前107平左右的三房，也需要500多万。而从小区去年成交的类似房源来看，成交总价只有480多万。近一年时间，小区房价涨幅也是肉眼可见。

香格里拉花园和金陵尚府，一个是老旧的改善学区房，一个是普通的改善二手房，总价差不多的情况下，是更看重学区还是居住环境，这个就因人而异了。

当然，如果不差钱的话，想要在大光路附近兼顾改善和学区，那就必须看看金基尚书里了，也称之为最壕一中学区房。

365二手房网显示金基尚书里小区最新的挂牌均价为80659元/平，而且近半年的价格非常稳定，基本维持在8万/平左右。

据中介介绍，金基尚书里是附近目前最高档的小区，门禁管理非常严，整体居住品质也非常好，而且初中学区是一中。

目前小区二手房入手门槛就是49平的挑高公寓，属于70年住宅性质，可以落户，总价大多超400万。

除此之外，就是完全的改善大户型，除了贵，没有其它缺点。一套144平的精装房源，总价已经突破1000万。