北京楼市政策回顾「血拼北京楼市」

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好！我和老公打算首套刚需上车，首付200w ，两人工作一个在西二旗，一个在生命科学园，希望能保值甚至增值。但是对选房还比较迷茫

第一，是没想好选哪个区域，只能在五环外，还是五环内也有的选。第二是板块，目前比较熟的只有回龙观板块，这块之前一直比较稳妥，但不确定会不会受到当下互联网企业不景气的影响。

生命科学园附近目前确实入驻了很多企业，不知道后面房市会不会一起发展起来，有没有值得关注的小区。我们目前想法是更注重保值增值，方便日后置换，居住其次。还望您指点迷津。

A:回答:您好,感谢信任!未来科学城的西区也就是生命科学园重点承接的是生物医药、智能制造、包括新能源、新材料、信息技术、高等教育、科技服务为主,重点聚集的是生物医药健康产业,

这个区域可以和海淀形成资源对接.海淀北部新区是未来海淀新的一个增长点,人口吸引相比于其他区更容易一些,一是海淀是互联网强区,教育资源强区,几十年的发展已经沉淀了很多互联网码农,民营企业更多,

从产业结构上民营企业是要比国企央企有市场活力的.很容易吸引到资本进来,高端配套就会很容易形成.总结就是:海淀北部是互联网企业的聚集地,而昌平南部则是互联网人才的聚集地.

从某种意义上昌平应该会把有限的资源优先向生命科学园方向倾斜，因为可以对接海淀的北清路科技轴，这也是符合昌平区科创中心重要组成部分定位。

但您仔细研究发现这些大健康产业对社会创富力度并不是特别强,中短期可能并不会让区域的房价飙升,虽然互联网行业特殊,价值会随之转移,但产业聚集价值则会更牢靠,回龙观最大的优势就是和西二旗高新产业区形成无缝衔接，西二旗不是一个产住结合的区域,所以回龙观成为了承接西二旗最优质的区域,产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。

这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回龙观向西可以承接西二旗、向东可以承接望京,向南可以承接中关村,三个产业园区购买力足够强,所以回龙观一直是北京交易量排名前三的区域,回天计划对于回龙观是加强;加强后的回龙观，凭借产业的距离将会吸引更多的码农.未来的行情依然会领涨;您们的预算选择在回龙观保值增值性会更稳健一些,未来再做置换也比较有优势

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Q:提问: 京总好！目前首付250万左右，首套首贷，家庭月收入税后4万 ，孩子已在西城上学，考虑到老家的老人来北京，西城房子老破小住不下，考虑给老人购买一套房子，兼顾保值增值。目前计划在西城房子旁边租一套给老人来京时全家合住，再入手一套投资属性的租出去。

从投资角度，朝青，亦庄和回龙观，丰台草桥，西红门，通州，哪个更好一些？是否有推荐的小区？婆婆住在西红门九龙家园，房价涨幅有限，选西红门或草桥更方便管理，相比亦庄回龙观增值空间有限？希望有一套可租流通性好增值空间大的房子，该如何考虑？另外，具体选房的时候，是否需要考虑南北通透，户型方正的房子？请京总指导，谢谢！

A:回答; 您好,感谢信任!1、如果从纯投资角度,朝青、亦庄、回龙观的价值更稳固一些;房价不会出现大起大落,即便有回落也属于正常范围内,大概每次是5-10左右,草桥的丽好说白了就是丽泽,但是丽泽未来能不能完成使命这个谁也说不好;西红门属于大兴西线的领涨区域;向北可以承接四号线沿线的通勤,本地有商业价值;如果方便管理买这个板块也可;可以看看礼域府、兴海家园、保利茉莉公馆、顺驰领海

2、选房源稳妥的就是随大流，用大众的眼光去挑房源,建议不要标新。选择房源一是户型方面，以目前的市场情况，南北通透,基本就算是比较优质的户型了。如果是明厨明卫则加分;二是楼层方面，如果是高层板楼,中层偏上为优,中间楼层中等,越往下可能就会稍微差点意思,低层板楼,三四楼就是比较好的选择，

三是楼栋的选择:选择楼栋最重要的是采光和噪音，室内采光没问题，没有噪音基本问题就不大.可以白天看一次,晚上看一次,白天主要看采光,晚上主要听噪音.四是物业方面，大牌物业服务会更稳一些，只要是相对大一些的即可。物业最大的作用不是增值而是保值。好物业可以让整个小区非常的干净整洁.即便是住上10年也能算得上次新;

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Q:提问：京总好。请问: 北京 昌平区 花园东路 的 金隅上城郡，有投资价值吗？谢谢！

A:回答：您好,感谢信任!昌平沙河以北,西从京藏高速,东到大广高速这个范围价值很弱,基本可以说已经脱离主城区了,有几个区域还有想象空间,像未来科学城、沙河高教园,这些区域有利好规划的前提下从2017年到目前为止跌幅是最大的,科学城的跌幅超过了20%;

其他区可能更严重了,金隅上城郡这个盘很好,价格又比较低,但确实价值弱了些,比它位置更好的丽春湖墅跌幅已经超过30%了;

北京的楼盘涨幅已经发生了天翻地覆的变化,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮;这种盘还是建议不要碰

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Q:提问:京总好，新人首次提问，本人sfsd，准备子弹180，兼顾自住，最近看了9号线科怡路附近的房，主要是怡海花园，想请您评价一下这个区域未来的发展潜力。另外，如果选择投住分离，这个预算有什么好的选择吗？谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!怡海花园的涨幅很弱,每一轮3个点左右,科技园处在丰台的边缘位置，属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，缺乏市场活力，商圈很难形成，这个区域的居住人口还是靠自其他地区通勤，目前的价格不算便宜存在溢价现象。

优点是楼盘品质比较高，像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘在未来的市场上竞争力比较突出,前提是溢价须洗净,0几年的盘优势一般,如果投住分离的话,不如看看朝阳的常营区域,国贸的次级溢出区域,购买力比较充足,居住体验也好,也是目前刚需200万左右预算比较适合投资的一个区了

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Q:提问:京总好。请教：因货币一直在超发，是否是投资买房，就应该一直持有，一直不卖。直到确实需要现金时才卖吗？还是到了一定的时间，就该卖？那应该持有多长时间？有什么现象出现时，就该卖了？

A:回答:您好,是的,楼市和经济增速无关,我在《08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策》这篇文章中已经表明,楼市涨跌只关注是否印钞,通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价,房地产最先上涨。

我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;

如果没有精力持有核心地段的优质物业即可,长远看核心地段的优质盘会一直涨,只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;

如果有精力专注投资,可以低买高卖,不断换仓,房产的套利主要有三种模式，第一跟随大盘普涨，第二选择潜力区域，等待区域行情出现，第三种寻找被低估的区域，被低估的楼盘，或者低估房产进行改造，比较累,需要付出时间和精力,但很赚

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