市值超万科「房地产现金流回正怎么算」

谁握有更多现金？谁的盈利能力更强？谁就能多一份面对危机的底气。

中房报记者 李叶 北京报道

在危机感不断蔓延的这个财报季，对房企来说，谁握有更多现金？谁的盈利能力更强？谁就能多一份面对危机的底气。

中国房地产报记者通过房企发布的2021年财报数据，整理出2021年TOP50上市房企净利润榜、现金榜、短期偿债能力榜等若干榜单。

值得注意的是，截至发稿TOP50上市房企中，融创中国、中国恒大、世茂集团、佳兆业、中国奥园、新力地产等2021年年报一再推迟，未能发布业绩单。

发布了年报的房企成绩亦不尽如人意。

以现金短债比作为衡量指标，TOP50上市房企中35家房企手握现金不能完全覆盖其短期债务。其中，碧桂园虽然手持现金1813亿元，位列手持现金榜之首，但目前短期负债额已有6232.56亿元，现金短债比仅0.29。

同时，由于现金流量指标相对于净利润表更难调节，所以衡量一家房企真实盈利状况，经营性现金流量净额是比净利润还关键的指标。中国房地产报记者根据TOP50上市房企中发布的2021年现金流量表的37家企业统计发现，有16家房企经营性流量净额较去年有所增加，19家房企经营性流量净额较去年减少；其中，中骏集团连续两年经营性流量净额为负。

35家房企面临短期偿债压力

根据榜单，手持现金最多的房企是碧桂园，为1813亿元；其次是保利发展，手持现金为1703亿元；第三名为万科A，手持现金1407亿元。中国海外发展、华润置地、龙湖集团、招商局置地、绿城中国、华侨城A、金地集团紧随其后。

不过，据中国房地产报记者统计，TOP50房企中仅领地控股、嘉里建设、禹洲集团、华侨城A、越秀地产、中国海外发展这6家房企持有现金足够覆盖其短期债务（即现金短债比大于1），短期偿债能力无忧。

排名手持现金榜第一位的碧桂园，现金短债比仅0.29；排名手持现金榜第二位的保利发展，现金短债比为0.83；排名手持现金榜第三位的万科A，现金短债比为0.36。

在持有现金不足以覆盖其短期债务的35家房企中，有17家手持现金不到短期债务的一半。其中，亿达中国、绿地控股、建业地产、银城国际控股、明发集团的现金短债比不到0.2，短期偿债压力堪忧。

华侨城A、中国海外发展在手持现金及短期偿债能力榜单中均排名前10，展现出良好平衡能力。

值得注意的是，2021年是作为房地产行业充满变数的一年，“债务违约”“暴雷”在这一年频繁发生，涉及多家头部房企。

今年财报季，多家房企暂缓发布年报，申请延期“交卷”。根据港交所上市规则，3月31日是披露年报的最后期限。由于未能如期披露财报，融创中国、中国奥园、中国恒大、新力控股等公司已于今年4月1日停牌。

截至发稿，TOP50上市房企中，融创中国、中国恒大、世茂集团、佳兆业、中国奥园、新力地产等2021年年报一再推迟，未能发布业绩单。

19家房企造血能力下降

归属母公司净利润（以下简称“归母净利润”）方面，中国海外发展以401.55亿元排在首位，华润置地、保利发展分别位列第二、第三。41家房企中，富力地产归母净利润为负，净亏损近90亿元。

由于现金流量指标相对于净利润表更难调节，所以衡量一家房企真实盈利状况，经营活动现金流量净额是比净利润还关键的指标。

中国房地产报记者根据TOP50上市房企中发布了2021年现金流量表的37家企业，统计了经营活动现金流量净额排行榜。绿地控股以622.3亿元位列经营活动现金流量净额排行榜之首，龙湖集团、招商局置地、中国海外发展、新城发展、华侨城A、中梁控股、合生创展、金科股份、正荣地产紧随其后。

远洋集团、大悦城、越秀地产、中骏集团的经营活动现金流量净额则为负数。

当经营现金流净额高于或等于净利润，说明该公司的净利润是通过主营业务赚来的，持续增长的可能性比较大。用净利润的现金保障倍数，即经营活动现金流量净额除以净利润得到的数字来衡量净利润的质量，如果大于或等于1说明该股票的净利润是有现金支撑有质量的。

在本期榜单中，有多家房企出现了经营活动现金流量净额除以净利润数值小于1的情况。包括中国海外发展、碧桂园、保利发展、金地集团、华润置地、旭辉控股、嘉里建设、中国金茂、万科A、明发集团、时代中国、合景富泰、中骏集团、越秀地产、大悦城、远洋集团。

企业现金流主要包括经营现金流、投资现金流及融资现金流，其中，经营活动是企业生存和发展的原动力，经营活动现金流量净额代表了一个企业的“造血”能力，是企业现金的主要来源。

通过与2020年经营活动现金流量净额排行榜相比，有16家房企造血能力较去年有所增强。其中，新城发展2021年经营活动现金流量净额较2020年增长56.55倍；中梁控股2021年经营活动现金流量净额较2020年增长39.93倍；北辰实业2021年经营活动现金流量净额较2020年增长26.59倍。领地控股、路劲、正荣地产、绿城中国、美的置业、五矿地产、合生创展紧随其后，位列经营活动现金流量净额涨幅榜前十位。

19家房企经营活动现金流量净额较去年减少。其中大悦城、远洋集团、越秀地产经营活动现金流量净额呈现转盈为亏的态势；中骏集团则连续两年经营活动现金流量净额为负。

融资性现金流持续下降

融资性现金流反映企业债券等渠道的资金筹集，属于“接受输血”的功能。

近年来，房企正在或主动或被动的降低融资性现金流。根据融资活动产生的现金流量净额排行榜单，37家公布了现金流量表的房企中，有20家房企在2021年融资现金流量为负。包括绿地控股、金科股份、正荣地产、万科A、中梁控股、建业地产、碧桂园、新城发展、招商局置地、嘉里建设等。

房企筹融资活动主要用于满足规模发展所需的资金和偿还到期的借款，一般情况下融资活动现金净流量要大于0，不过，仅仅看融资现金流的正负不能够判定一家企业运转是否正常。通常，出现筹资活动现金流出大于流入的情况，是由于房企偿还了大量债务。

当下，房地产调控政策及融资环境仍难言明朗，叠加“三条红线”的安全边界，这一数据或持续下降。

在融资规模层面，据克而瑞研究中心不完全统计，2021年100家典型房企的融资量为12873亿元，同比下降26%，是近5年融资量首次出现负增长，且达5年来最低点。

根据本期榜单，37家公布了现金流量表的房企中，有23家融资活动产生的现金流量净额较去年下降。其中，亿达中国、建业地产、绿地控股、明发集团、北辰实业、招商局置地、万科A、碧桂园、中国金茂这一数据已连续两年为负。

同时，多家房企在业绩发布会上表示，“将继续降杠杆、降负债，确保公司平稳发展。”