共有产权房子「上海共有产权保障住房」

2022年8月18日，广州市面向符合申购条件且在越秀、荔湾、海珠、天河、白云、番禺六区稳定就业或长期落户的无房家庭，推出城隽雅苑北区和龙归花园两个项目共计2541套共有产权住房，引起市场高度关注。目前，两个项目的均已完成购房人资格审核公示，审核结果显示，共有3147名申购人进入资格审核名单。

一、什么是共有产权住房

共有产权住房是符合国家住房保障有关规定，由政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积和销售价格，限制使用范围和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权，面向符合本市规定条件的中低收入住房困难家庭供应的保障性住房。

二、共有产权住房政策溯源

2014年，住房和城乡建设部确定北京、上海、深圳、成都、黄石和淮安等为共有产权住房的试点城市。

2014年12月，住房和城乡建设部又联合国家发展和改革委员会和财政部等六部委发布《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》，进一步明确了共有产权性质政策性商品住房的制度安排。

2017年，住房和城乡建设部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》，明确发展共有产权住房是推进住房保障和供应体系建设的重要内容。

2018年起，全国多个城市探索并建立了共有产权住房制度，并供应了大量共有产权住房。

2018年6月，广东省发布《关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》，将广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市纳入先行探索共有产权住房政策的试点城市。随后，各市陆续出台共有产权住房政策，共有产权住房在湾区大范围铺开。

2021年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），明确提出“需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”，正式确立了新形势下我国住房保障制度的顶层设计,共有产权住房进一步被明确为三大保障性住房类型之一。

从共有产权住房的政策发展历程来看，北京、上海是较早开展试点的城市，而在广东省内，广州、佛山、东莞的政策也在逐渐完善中。以下仅针对北京、上海、广州、佛山、东莞的政策进行对比说明。

三、共有产权住房关键问题梳理

1.与普通商品住房对比，购房人享有的权益有什么不同

共有产权住房最大的特点是购房人与政府共同拥有房屋产权，购房人仅享有共有产权住房部分产权。因此处分权利存在限制，一般仅允许购房人将所购房屋产权份额用于办理住房贷款抵押，其他份额的抵押、转让、继承、使用等权利均受到限制。

但购买共有产权住房享有与购买商品住房同等的教育、医疗、户政、养老、治安、消防、住房公积金等公共服务权益。也就是说，共有产权购房者享有与普通商品房购房者一样的子女教育等公共服务权益。

2.共有产权住房的户型是什么样的

一般来说，共有产权住房应以中小套型为主，但在已发布的文件中，北京、上海未明确统一的面积标准，而是采取一事一议原则确定具体套型面积。

3.共有产权住房如何定价

作为保障性住房，共有产权住房配售价格应充分考虑购房家庭的支付能力，以低于同地段普通商品住房的价格为原则定价。至于具体低到什么程度，各个城市有不同的确定方式，如北京、上海均提及以（项目开发建设成本 适当利润）为基础确定，广州、佛山则根据不同的筹建方式分别确定差异化定价方式。

4.共有产权主让申购条件

对比五个城市的购房申请条件，上海最为严格和明确，如明确了家庭人均住房面积上限、家庭年可支配收入上限等定性条件；广州、东莞则有意将共有产权住房作为引进人才的配套措施之一。

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5.购房人产权份额如何确定？

广州、佛山、东莞莞均规定购房人产权份额不低于50%；北京、上海、佛山则提出购房人产权份额确定的依据为，产权住房销售价格占评估价格的比例。

6.共有产权如何转让？

从可转让时间看，大部分城市要求购房人取得不动产权证满5年后方可转让其产权份额（广州除外，按目前限购政策为2年）；从转让对象看，除上海外，北京、广州、佛山、东莞均明确规定，转让对象应当是符合共有产权住房购买条件的家庭。

四、结语

共有产权住房可以有效解决住房困难家庭的住房刚需问题，可以享受普通商品住房一样的子女教育、医疗等公共服务，且由于有政府背书，共有产权住房在产品质量、交楼时间等方面更有保障。总的来看，共有产权房兼具了租赁住房的价格优势与自有住房的产权优势，是保障房体系的重要组成部分，必将发挥独特的作用。（作者简介：曹桂珍，律房律地高级顾问）