胶州新城地产「胶州房价崩盘」

即使有那么多的利好即将释放，但是看好胶州楼市的人并不多。

在连续两年疯狂卖地之后，这个比即墨少了34万常住人口的县城，供需比已经到了让普通人都焦虑的地步。只是，许多人所期望的大降价并没有到来，以上河城为代表的“高端盘”，依然骄傲的坚守在1.5万元/平方米一线。

我们该如何看待如此矛盾的城市呢？

| PART 1 |

第一神盘的价值点

在北城区的读者群中，上河城是许多人都希望我给出业内建议的楼盘。在万科、龙湖、保利等一线房企的包围中，这个由本土房企开发的项目就如同是摩登女郎中建的一个柴火妞，虽然有官方背书，但是其产品力上的缺陷一眼便知。

让许多人看不懂的是，这房子价格却死贵，毛坯房的价格甚至超过了城阳星河湾旁的“豪宅”。更让人看不懂的是，房子似乎卖得还不错，不但别墅早早挂上了售罄的牌子，你去买个高层，也不是想买哪层买哪层。

在营销中心，老王只问了寥寥几个问题，就明白了这个盘的价值所在。在青岛绝大多数楼盘营销中心，你问学区，置业顾问都不敢保证你能入一路之隔的名校，但上河城是例外。对于学区的问题，置业顾问给我的回答斩钉截铁：

一定可以，100%能上。

任何一个城市，任何一个区域，都会有它的地缘客户。这个楼盘的地缘客户，很显然就是胶州的TQ阶层。由政府平台公司保驾护航，这个盘土建品质、园林绿化不会有太大问题，而且一定能享受胶州最优质的公共资源。

就如同硬币有两面，县城平台公司的活儿，产品力也一定只是县城的高度。业主的面子是能够满足，但是比肩一线的生活体验，这就不要奢求了。

对于普通购房者来说，溢价是明显存在的，所以高层卖得其实一般。值不值这个问题，就看你对于特殊邻居和一流资源的渴望度了。

| PART 2 |

万科公园大道，高端住宅的另一极

与上合城相比，同样占据不错位置的万科公园大道，则是走了一条完全不同的路线。

在龙湖、保利、华润下了重注的饱和区，万科比任何开发商都清醒，明白只有靠产品力和性价比才能杀出一条血路。

虽然万科公园大道一度传出了天价，但是真正开盘时价格没有那么玄乎。营销中心的卖家秀是一线开发商的强项，户型上讲元宝户型为主流。从主城的验房报告来看，万科对于品质也是越来越重视，希望在胶州也能不断抬高底线。

不管怎么说，从产品到价格，万科都是对于胶州市场把握最好的一个开发商。万科周边的竞品，有一个我很想吐槽但不能多说的盘，不点名说一下我的疑惑：

沙盘建成那个熊样，绿化景观的长项完全在卖家秀里不体现，仅仅靠着置业顾问的巧言如簧就真能卖房子吗？

| PART 3 |

保利的自搏之局

越秀·铂悦府，是一个老盘，但实话说老王是第一次去探盘。从区位上说，真对不起地王这个价格。

作为广东老牌国企，从产品力上说不赖。不过在胶州这个市场上，万元线上下的价格竞争力不大，最关键的是有一个强大的对手。

保利·云禧的卖家秀不必多说，“洋房”公摊面积小的优势被开发商做到了极致，129平方米都能做出四室房子，这对于改善族的诱惑太大，碾压越秀似乎不是问题。

保利的另一个盘和府，在产品上做出了一些差异化，紧凑小户型房源占主流，总价自然也就下来了，但是同门之争不可避免。

对于在胶州下了重注的保利来说，这些盘都不是很核心的位置，最为关键的是人设的崩塌。胶州城就这么大，西乡月出了什么问题，业主的大表舅二表哥三婶子四姨妈一定都知道。而且在善后问题上，保利做得也很差，既然要退车位，就老老实实退，这么黏黏糊糊只能更加降低企业在胶州人心目中的形象。

当然，我觉得胶州最大的问题不在于保利，而在于那些高层住宅。胶州市规划局的水平真是不敢让人恭维，对于核心城区都没有一个合理的规划，完全是按照卖地的需求乱来，看着青岛主城区都少见的高容积率住宅小区，我很难对未来生活有一个美好的想象。

对于住惯了低密度住宅的胶州人来说，他们能喜欢这种水泥森林？同样从小城出来的老王，要打一个大大的问号。

现在大家不降价，一方面是主管部门画了红线，另一方面也是因为降价了也不会出现抢购潮，那还不如高价卖。从数据来看，胶州市是上半年的新房成交季军，1-6月新房共成交8296套，占比总成交量的13%，总成交面积964556.85㎡，情况似乎还不错，但这里面有上合示范区的功劳。

对于胶州主城来说，恒大如果下半年开盘，那么投资客还是会被死死拦截在城外一线，即使有少量归乡族为父母改善置业，那么了了影响不了多少市场。人气最少的高层住宅，扛不住的时候还是要降价的。

在刚需支撑如此脆弱的市场中，必然会形成连锁反应。粗暴降价后果很严重，促销也是个技术活儿。产品都已成型，那么剩下的营销战，真就看各家的功力了。​主城买房不着急，胶州买房就更不急了。

靠利好原价或者涨价出货？谁会真认为主城的投资客是傻瓜，西海岸的万元盘也不少，好吧？

进入夏季，室外温度也是竞争力啊。

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