闲林二手房成交量「连云港同科精装小公寓」

以下文章来源于地产小王子 ，作者Lucky

地产小王子

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01

3个月成交662套

闲林二手房成交活跃

杭州二手房成交最活跃的区域是哪里？

答案是闲林。

根据好找房数据，2020年，闲林是杭州二手房市场的流量王，全年共有约4000套网签，排名杭州各板块第一。

今年，闲林的二手房仍然卖得很好。

手边找房数据显示，闲林板块近90天内一共成交了662套二手房。

这是什么概念？相当于桥西的10.6倍、申花的4倍、萧山经开区的3.6倍、世纪城的1.9倍、未来科技城的1.9倍、三墩的1.2倍……

截至6月27日，本月杭州小区成交榜Top20当中，有4个楼盘都来自闲林，包括桃源小镇、竹海水韵、雅居乐·国际花园和翡翠城。

其中，桃源小镇光是今年上半年，就成交了142套二手房，几乎能抵得上个别板块的半年成交量。

闲林二手房成交能够如此活跃，并不奇怪。

首先，这里依托未来科技城。当未来科技城核心区房价上涨到了一定程度，闲林自然成为了需求外溢的第一站。

其次，目前闲林房价并不贵，除了个别次新房小区挂牌价格较高之外，300万预算在闲林能有大把二手房选择。因此，有很多刚需置业首选闲林。

第三，闲林整体供应量大，大盘数量也多。叠加之下，成交表现自然很优秀。

这一次，我们二手房探访的就是闲林。

结合板块特点，我们要求中介帮我们寻找性价比最高的几个小区，主要探访了当中的三房小户型房源。

02

金成·竹海水韵

组团多，房龄、物业类型跨度大

第一站，我们首先来到了竹海水韵。

竹海水韵是一个典型的超级大盘，总建筑面积约64万㎡，分为芦花洲、润泽园、荷塘轩、咏竹园、竹邻间、流霞苑、春风里、蜜糖（春风里二期）等多个组团，产品形态从高层、小高层、多层乃至排屋都有。

最早的组团2006年就开始卖房了。相对较新的交付也已经满5年了，比如2013年交付的春风里、2016年交付的蜜糖。

走在小区当中，树木还算比较茂盛，小区道路上也比较整洁。

我观察了一下，部分组团的底商有各种各样的蔬果店、便利店、洗衣店、理发店等等，解决基本生活需要不成问题。

物业是金成物业，门禁管理并不算严格。看房时候中介和保安打个招呼基本上都能直接进。

高层物业费为1.8元/㎡/月，据中介介绍，小区还有部分没有电梯的多层房源，物业费更便宜，有的只要0.8元/㎡/月，而排屋则会相对贵一些。

由于产品年代跨度大，因此建筑形态、外立面等都有所差别。各个组团基本上都不是人车分流，车辆能够开进小区内部。

我观察了一下，像春风里、蜜糖，基本上外立面为砖红色的面砖，不带底商的楼幢，底层用上了石材干挂。

小区当初基本为毛坯交付，由于交付时间的原因，几乎没有毛坯房源，大多带有业主简装。公共部分和电梯厅做得比较简单，相对来说老旧了一些。

高层房源基本都为两梯四户的结构。很多房源都有大量赠送部分，能够直接把门外走道、阳台、院子等区域包进家里，增加使用面积。

第一套房源是春风里组团的86㎡房源，位于1层，格局为三房两厅一卫一厨。

报价288万，据中介说这是春风里组团目前最便宜的房源。而且满五唯一，税费还能省一笔。

三开间朝南，南向共有两个卧室，北向卧室开间尺度比较小，目测开间超过3米，但进深估计不到2米5。只能当成书房或者储藏室。

由于采用的是奇偶错层的设计，所以不同楼层洋房位置不同。这一套的两个阳台分别位于客厅和南向主卧外。

装修保养一般，从交付后装修到现在也有七八年的时间了。

墙面没有贴墙纸，纯白色，只做了简单吊顶，地面通铺瓷砖。一层夏天上午采光很一般，感觉需要长时间开电灯，但是相对来说比较凉快。

第二套同样位于春风里，是一套78㎡的两房户型，两室两厅一厨一卫，满五不唯一。

房源报价290万，但是装修做得比较好，而且保养得很不错。感觉拿到以后可以省掉装修，稍微改造一下即可入住。

但这套房源的缺点是仅有一房朝南，北向次卧面积空间也一般，原业主做了榻榻米和衣柜的组合，然后又塞进了一张书桌，只能做到单边下床。

虽然楼层要比第一套好很多，采光也不错，但是两房相对来说实用性比较一般。

第三套房源位于春风里，是一套顶层18层的西边套，三房两厅一厨一卫，满五唯一。房源报价325万，业主表示带不走的家电都可以留给下家。

房源是两房朝南，南向次卧外带阳台。北向次卧同样非常小，一定要用来当房间的话只能做到单边下床。

这套房把走到面积包了进来，目测有将近10㎡的拓展空间，能够放鞋柜、杂物，做一些基础收纳。

第四套房源位于蜜糖组团，是一套87㎡的三房两厅一卫，报价350万，满五唯一。三开间朝南，南向主卧和客厅外各有一出阳台。

第五套房源位于流霞苑，是一套3楼的88㎡边套。2011年交付，已有10年时间，报价316万，满五不唯一。

整体是三房两厅一卫一厨的格局，南向有两个房间，阳台位于西面，已经包了起来。夏天的上午比较热，预计到了下午西晒会有点严重。

这一套入户同样有一处走廊面积赠送，目测面积应该有5、6㎡。

以上这几套房源，根据中介的介绍，基本上都有3-8万元不等的还价空间，如果诚心想买，但可以略微还价。

至于车位，中介建议没必要买，竹海水韵车位基本上不到300元/月就能租到，而买车位的话基本上要15万到20万左右。

二手房源方面，整个小区大约有130套房源在售，挑选余地非常大。

在成交榜单上，竹海水韵也是常客，6月到目前为止一共成交了16套二手房，位列全市第6。

从成交数据来看，今年竹海水韵的网签均价一路上涨，从年初的2.3万元/㎡，到近期基本上在3万元/㎡左右。

不过，即使只有300万的预算，在小区里也有很多的房源可供挑选。

03

融创金成·西溪海

巅峰期网签均价约3.7万元/㎡

第二站来到了融创金成·西溪海，小区最西面的就是竹海水韵的流霞苑，南面就是整个竹海水韵。

2016年，融创以7.2亿元资金入股金成·西溪海，随后项目更名为融创金成·西溪海。

不过，西溪海最早的开发从2007年就开始了，前后开发了十多年。等到2016年融创入股时，可供开发的范围其实已经有限了。

像边上的次新房未来海，其实在最早规划的时候，是西溪海的东区块，后来由于融创的入股，相对独立。

因此，整个西溪海其实还是由金成主导的，小区物业也是金成物业。根据中介介绍，由于交付时期和物业类型的差异，物业费由1.6-3.1元/㎡/月不等。

小区最西面为星海苑，往东则为听海苑以及排屋组团悦海苑，听海苑往东则为西溪·海组团。

绿化做得比较不错，感觉环境很好。小区整体相比竹海水韵要新一些，但是，要论功能性的差异，其实差距并不是很明显，仍然属于刚需项目。

外立面的设计也要比竹海水韵新一些。以听海苑为例，外立面底层为石材，往上则为同色系的涂料。据中介介绍，小区可以包阳台。

相对来说，交付较早的组团，一楼单元门和电梯厅的配置会比较简单。我看的几套高层，仍然基本上都是两梯四户的配置。

第一套房源位于听海苑的一套3层房源，户型89㎡，三房两厅一卫一厨设计。房源不满五年，报价375万。

三开间朝南，客厅外带有一处阳台，南向共有两个卧室。北向卧室相对较小，只能住一个人。

这套房源此前简装出租，因此虽然是2015年的房源，但是保养得很一般。地板已有很明显的变形收缩，白色的墙面也比较脏。

楼层较低，虽然没有受到外面绿植遮挡，但夏天下午2点左右光线也比较一般。

第二套房源同样位于听海苑，是一套11楼房源，户型和第一套一模一样，同样报价375万元，不满五。

同样的价格，这一套装修要稍微好一些，楼层也更优。

第三套房源则是一套星海苑的87㎡，报价355万，不满五。

原始户型是一套三房两厅一卫一厨，南向客厅带有阳台。前一位业主在装修时，打通了南向主卧和北向次卧，做成了一个大房间。

这套房源明显业主装修要考究得多，是我目前看下来比较好的。

整体来看，西溪海目前约有55套二手房挂牌，价格要比同样金成打造的竹海水韵贵一个档次。

挂牌在350万以下的房源非常少，中介说，基本上是出一套秒一套。剩下的基本上集中在350-400万这个价格段。

成交方面，西溪海也很活跃，最近90天一共成交了53套二手房。

今年年初基本上在3.2万元/㎡，等到4、5月巅峰时期，能够达到3.7万元/㎡左右的网签价，6月网签价则在3.5万元/㎡左右。

04

赞成·乐山红叶

直面杭瑞高速，相对便宜

第三站，我来到了竹海水韵南面的赞成·乐山红叶。

小区门头比较有气势，是我在闲林探访的几个小区当中，第一感官比较好的一个。小区外墙上还设计了红叶图案，和案名相结合，让人感觉很有小心思。

万科物业负责管理， 这是探访当中第一个要求中介登记信息的小区。

据中介介绍，小区包括高层、小高层和联排三种，物业费从1.8-3.1元/㎡/月。

乐山红叶由于地块比较狭长，高层有一部分会直面杭瑞高速，受到噪音影响。因此，靠高速的一排房源和不靠高速的房源就拉开了明显的价格差。

走在小区内部，不光有绿化等设施，也有童玩区域。

外立面为底层石材，往上则为涂料。能够看到有部分楼幢外立面涂料有脱落修补的痕迹。这种情况在前两个小区看房时，似乎都没有出现。

小区2010年拿地，2015年年底交付，不少房源已经满5年。我看的几套房源，均是两梯两户的配置。

第一套看了一套一楼带地下室的89㎡房源，是一套三房两厅两卫一厨户型，报价270万，今年6月刚刚满5年。

据中介介绍，这是小区目前最便宜的一套房源了，相对靠近高价。

两开间朝南，三个房间都在南面。南向拥有两个卧室，另一个次卧卧室也拥有一处朝南的小窗。客餐厅只有北面有一处窗户，因此采光比较一般，夏天中午也需要开灯。

地下室不能直接从房源内部达到，要坐电梯下楼开门，因此，基本上都只能当初储藏室使用。

第二套看了一套88㎡房源，报价288万，但不满五。

户型和第一套类似，但是业主自行把其中一个卫生间改成了储藏室，如果需要两个卫生间，还需要自行恢复。

第三套则是一套不靠高架的87㎡，报价310万，满五不唯一。

户型结构和前两套类似，只是房间位置略有区别，同样是三房两厅两卫一厨户型。

相对来说，这一套装修做得比较好，主卧阳台包进了房间，业主还自己加装了威能品牌的墙暖，家具和橱柜门也都是实木。据中介介绍，业主还自己花钱请了机构做了除甲醛。

相对来说，乐山红叶的房源选择余地没有前两个盘大，一共有28套房源在售。300万以内预算能够选择的房源也比较多，但直面高速会有噪音问题。

成交数量上来看，最近90套也成交了11套房源，90天网签均价26730元/㎡。

从价格走势来看，乐山红叶近期的均价在3.1万元/㎡，而今年的价格也一直在2.5-3.1万元/㎡浮动。

05

雅居乐·国际花园

高速以南区域，议价余地大

前三个小区其实都位于杭瑞高速以北，而雅居乐·国际花园则位于高速以南，乐山红叶的南面。

中介小哥告诉我，未来科技城经过几次扩容，但控规一直是以杭瑞高速，也就是天目山西路，作为分界线的。

“高速北面是属于未来科技城的，高速南面就不算了。预算能买北面的尽量都会买在北面，以后配套会更好。”

小区一共由22栋高层建筑组成，一共3800多户，是个上万人居住生活的大型生活区。

共分为三期开发，分别于2018年至2020年的这三年的6月交付，房源均不满五年。

小区本身自带约3.6万方的商业，我大致观察了一下，底商基本上各种店铺都很齐全，基本生活需要可以就地解决。

物业则是中都物业，物业费为2.2元/㎡/月。

纯高层小区，最高的有32-33层左右，相对比较密集。外立面从上到下全部涂料，只是涂料颜色有所不同。

相对来说，绿植没有前几个交付多年的楼盘茂盛。大草坪很多，据中介说小区里有四五个大草坪。

除此之外，园区里还做了环形跑道、儿童游乐区、老年活动区、乒乓球场、羽毛球场等功能空间。

梯户比方面，基本上都为两梯四户配置，部分楼幢有极小户型的，则是三梯六户配置。

据中介介绍，小区当初有很多投资客购入，一直放着没有装修入住，因此毛坯房源很多。

中介主要带我看了几套三房的房源。其中，一期靠高架房源，或是顶底层的房源，价格会相对便宜一些。

第一套位于30多层的超高层，是一套89㎡的三房两厅两卫户型，报价276万。

户型三开间朝南，南向两个卧室。南向次卧外的阳台，和北向次卧外的设备平台，都可以直接包进来，这样房间面积能够大大增加。

第二套和上一套户型相同，但是位于20多层的位置，而且不靠高架，因此报价相对贵一些，报价300万。

第三套则是一套117㎡的大三房西边套，三房两厅两卫户型，报价329万。

户型原始格局为两个卧室朝南，北向有一个房间，客餐厅外带有一处阳台，还有一个单独的储藏间。

但是由于这套房源之前简装出租，因此把客厅位置也改成了一个房间。装修比较一般，地板通铺，而且看得出来出租并不爱惜。

第四套户型和第三套一样，位于20多层，是纯毛坯，报价345万。

据中介介绍，小区议价相对比较容易，因为可选余地大。“车位没必要买，小区出租车位非常便宜，经常不到200元/月都能租到车位。”

整体来看，雅居乐·国际花园能挑选的房源很多，整个小区约有110余套房源挂牌出售。

当然了，成交量也很活跃，今年上半年整个小区已经卖掉了整整100套房子，平均1-2天就会有一套达成成交。

小区近期网签均价约2.7万元/㎡，相比去年大致上涨了3、4千元。

06

二手房选盘建议

闲林目前仍然是一个自住购买性价比很高的板块。

这里有未来科技城做支撑，还有地铁四期17号线以及周边各项配套的预期，再加上活跃的二手房成交，确实是城西刚需应该重点关注的板块。

就拿我看的几个小区来说，价格都很实惠，虽然今年开年以后也有明显上涨，但涨幅都在10%-15%左右。放在全杭州来看，这个涨幅不算过分。

根据我从中介处得到的反馈来看，闲林的非次新房小区很少炒作，价格还是比较实在的。

按照惯例，我们依然给出了这四个小区的二手房选盘建议：

从地段来看，竹海水韵≈西溪海＞乐山红叶＞国际花园。

国际花园位于高速的南面，不属于未来科技城控规范围内，失了先天优势。乐山红叶北面靠近高速，会有噪音影响，竹海水韵和西溪海的小环境相对会好一些。

如果不谈价格，光看小区综合品质感，西溪海＞国际花园＞竹海水韵≈乐山红叶。

西溪海相对品质感最为突出，算是产品年代和配置的综合性价比最高的。

剩下三个小区各有优缺点，国际花园虽然是最新的小区，但是容积率比较高，外立面品质感一般。

竹海水韵有一定的拓展面积优势，但是小区毕竟是这里面最老的，公共部分做得一般。乐山红叶物业管理不错，但是外立面出现一些脱落现象。

但要综合价格看性价比，国际花园＞竹海水韵＞乐山红叶＞西溪海。

对于刚需来说，价格便宜就是王道。而且同等总价，在国际花园基本上能够搞定三房两卫，而在其他几个小区只能做到三房一卫。

竹海水韵同等价格拓展面积会比乐山红叶更多，而西溪海是目前这几个小区当中最贵的。

如果对学区有一定要求，闲林可能没法满足。现在主要依靠闲林本地的教育配套，新建学校还停留在纸面阶段。

如果想要投资，个人认为这几个小区都不适合投资客建仓，建议赌一把新房摇号或者网红次新房。

像江南府、未来海等新交付的网红次新房，价格会相对高一些，部分房源成交价格已经突破4万元/㎡的大关。但未来的预期也会更好。

闲林有很多捂盘的新房，纯新盘时代天境有557套房子，东海闲湖城和悦青蓝也都还有房源没有领过预售证。

毕竟顶着严格的限价，要是真有百里挑一的运气，显然是新房更划算。