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15年来最差 深圳上半年二手房成交不足万套 同比暴跌超6成「楼市半年报」

来源:   2023-04-24 16:16:03

深圳楼市 梁宝欣 摄

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李贝贝 见习记者 梁宝欣 深圳报道

2022年上半年,深圳二手房市场遇冷。

据深圳房地产信息平台数据显示,2022年上半年,深圳二手房仅成交9965套,同比大跌近65%。对此,乐有家研究中心指出,该成交量录得2007年以来最差表现,比2008年上半年还要少52%。

为此,有业内人士将其称为深圳史上最惨半年度二手房市场。

不过,深圳福田某房产中介7月5日接受《华夏时报》记者采访时表示:“从2月到6月,交易量每月在增加,刚需客户还是要出手的。”

同比大跌超6成

据深圳房地产信息平台数据显示,今年1月份至6月份深圳二手住宅成交套数分别为1557套、872套、1117套、1860套、2318套和2241套,共计成交9965套,同比下降约64.96%。

对此,乐有家研究中心指出,该成交量录得2007年以来最差表现,比2008年上半年还要少52%。

图源:乐有家研究中心

值得注意的是,乐有家研究中心曾在去年8月指出,按照近几年的月度数据来衡量,深圳二手住宅过户量的荣枯线在5000套左右,因此出现低于2000套则表明市场极其低迷。

而据乐有家数据显示,2008年至2021年8月,深圳二手住宅月度过户量低于2000套的月份屈指可数,仅有6次,且大多为春节或者疫情爆发这类特殊时期。

但在今年上半年,深圳二手房市场仅于5月和6月成交超过了2000套。

为此,IPG中国首席经济学家柏文喜7月5日接受《华夏时报》记者采访时表示,“在市场预期不够乐观以及更趋保守的情况下,就市场心理而言,二手房交易会更受打击和更加冷淡,这也是深圳今年上半年成交不过万的主要因素。”

同时,萨摩耶云科技集团首席经济学家郑磊也在7月5日向《华夏时报》记者表示,深圳二手房市场仍存在涨价预期,这是深圳商品房供求关系长期失衡决定的,因此,二手房业主通常选择继续等待更好的价格出手。

此外,成交量的下滑也带来了价格的变动。

国家统计局数据显示,深圳二手房价格指数今年前五个月均处于同比下降的状态,6月止跌回升。

而据深圳贝壳研究院数据显示,2022上半年深圳二手房新增挂牌均价同比下跌0.8%,环比下跌1.5%,整体来看业主心态和预期有所弱化,报价趋向合理。此外,今年上半年成交议价率为5.9%,创下近年来新高。

刚需观望氛围更浓郁

在二手房市场遇冷的状态下,深圳改善群体入市意愿高于刚需群体。

据深圳市房地产中介协会公布的数据显示,在今年上半年二手房录得量面积占比分析中,小于90平方米户型的录得占总体比例处于持续下滑态势;90平方米以上户型占比,尤其是90-144平方米的占比提升明显;而面积在144平方米及以上的户型也呈现出上涨趋势。

图源:深圳房地产中介协会

对此,深圳市房地产中介协会指出,这些数据反映出改善型群体入市意愿高于小户型刚需群体入市意愿,这也从侧面反映出刚需群体对于预期的不确定性,观望氛围更浓郁。

而柏文喜认为,“在收入预期恶化的情况下,刚需人口的置业能力更受影响,反而让改善型需求更为显现,这也是上半年新房改善型成为市场主力的原因。这说明了深圳楼市购买力的韧性主要由改善型需求支撑,且这部分需求仍然强劲,需求仍在。”

“深圳商品房市场存在较大的硬需求,改善型住房需求也很强。”郑磊也说道。

此外,刚需群体的观望氛围也影响到了深圳区域间的成交表现。

深圳市房地产中介协会指出,刚需群体的观望氛围浓郁,直接影响到龙岗、罗湖等传统刚需置业集中区域的交易量,而在楼市回归理性与价值属性的背景下,类似福田等拥有稀缺核心资源的区域交易相对更为活跃。

值得一提的是,6月深圳的新房库存量及消化周期均呈现上升趋势。

图源:克而瑞地产研究

据克而瑞数据显示,深圳6月库存量达520万平,环比上升17%,同比上升51%,而消化周期则高达18.3个月,环比上升14%,同比上升109%。

二手房市场回暖是大势所趋

在谈及深圳下半年房地产市场的走势时,柏文喜说,“以目前的市场情况及促进楼市回暖的政策边际强化趋势来看,深圳楼市回暖应该是大趋势,二手房市场走强也是大势所趋。”

据了解,近日,深圳市住房和建设局印发《深圳市住房发展2022年度实施计划》(以下简称《实施计划》)。《实施计划》指出,继续加强新建商品住房销售价格指导,持续完善二手住房成交参考价格发布机制,适时更新、逐步细化二手住房成交参考价格体系。

其中,《实施计划》还指出,深圳市将加强一二手住房价格联动调控,加大二手住房交易信息公开力度,引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格、商业银行合理发放二手住房贷款,促进市场理性透明交易,稳定市场预期。

不过,柏文喜还指出,“新房市场受供需增加能力的限制,短期内或难出现全面性回暖。”

在新房供应量方面,《实施计划》明确,2022年深圳市计划供应商品住房用地215公顷;新开工商品住房建筑面积700万平方米,约7万套;批准预售和现售商品住房面积600万平方米,约6万套。

郑磊则认为,在未来12个月,深圳商品房市场回暖的速度不会很快。



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