威海楼市分析「威海规划」

水涨船高，楼市行情作为区位变化的“晴雨表”，始终与城市发展密切关联。

李嘉诚说，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。楼市与其所在区位的关系是相互作用，也就是人们常说的互搏与赋能。

对于一个快速崛起的区域而言，房地产投资价值指标是经济活力的彰显，关注城市及区域规划发展方向，关注区域内人口集聚所形成的居住和投资需求，是房地产价值投资的核心要义。

房地产业从土地红利、金融红利逐步进入管理红利时代，为客户提供更高性价比的产品和服务，是各家房企在激烈竞争中脱颖而出的最佳选择。

对置业者而言，买房就是买未来。

他们不仅要综合考虑工作生活、子女教育、老人赡养，甚至还涉及到投资理财。或者说，买房更像是谈了一场苦尽甘来的恋爱，好不容易步入婚姻殿堂，任谁都希望白首一生，而不是黄粱一梦。

“大数据就像一个放大镜，透过这些数字，能让我们更清楚地看见威海的楼市脉动。”威海搜狐焦点副总经理郭玉惠说，搜狐焦点是威海最早应用楼市大数据的机构之一，通过官方发布数据的汇总与分析，能够在细微处看见差异，给投资者、置业者提供一定的帮助。

郭玉惠说，成交量是反映楼市变化的直接数据。2020年以来，环翠区商品住宅成交量最高，同比增涨19%，高新区以12.4%的涨幅居第二位，经开区和临港区呈下跌趋势，临港区商品住宅成交量同比下降17.5%，经开区跌幅较大，同比下降36.5%。

在成交均价的比较中，2020年以来，环翠区商品住宅成交均价最高，为13383元/㎡，同比增长7%，经开区次之，为12492元/㎡，同比下降17%，高新区均价为11180元/㎡，同比上涨4.6%，临港区为成交均价8930元/㎡，同比下降9%。

“刚需用房还是威海楼市的主力军。”郭玉惠认为，环翠区、高新区量价齐涨，得益于本地刚需刚改客户的支持。而较依赖于外地客户和投资客户的经开区、临港区，在量价方面，都受到了影响。

*刚需，买房刚性需求用户，是指在一定范围内，不受房价涨跌影响的用户。

*刚改，改善型刚需用户，因为新增人口或其他原因急需改善目前住房的购房者。

*改善，事业处于稳定上升期有改善住房条件需求的用户。

*终改，相对于首改、大改，首改多为“以小换大、以旧换新”，大改侧重于对高品质、高质量有很高追求的改善型客户，终改多为购房多次后打算已改到底的置业者。

这也侧面印证了房产政策的主旋律 “房子是用来住的，不是用来炒的”。

PART 02

“地王”花落中海金线鼎地块

环翠区的热点板块是竹岛望岛板块，热门区域有金线顶，望岛，当前已有华润、海信、中海、保利、万达、富力等品牌房企布局。

环翠区2020年商品住宅成交57.6万㎡，同比增涨19%，成交均价13383元/㎡，同比增长7%。

郭玉惠表示，环翠区作为老城区，土地供应状况偏紧，楼盘价格与土地价格息息相关。

◎中海金线鼎

如金线顶区域，去年的“地王”中海金线鼎地块楼面价9262元/㎡，海信君澜8704元/㎡，目前两个项目均已开盘，售价都在2万/㎡以上。打造中心城区的高品质一线海景社区，这两个项目的销售情况也非常乐观，在开盘的当月销量都是遥遥领先，深受本地客户青睐。

而前不久刚刚出让的渔港路南地块，是金线顶区域目前可出让的最后一宗地块，楼面起拍价7600多元/㎡，按照行业价值规律，这宗地块的楼盘销售价格预计也要超过2万元/㎡。拿地的价格决定了环翠区部分热门板块的价格坚挺，因稀缺而贵。

◎2019年7月-2021年10月环翠区商品住宅阅读供求走势

◎2019年7月-2021年10月环翠区商品住宅取证存销走势

环翠区在售项目中，近一年竹岛望岛板块成交20.3万㎡最多，其次为环山板块，成交13.4万㎡，张村、温泉板块成交9.3万㎡。近1年来，环翠区威海万达广场、国信壹品南山、龙湖·春江彼岸成交量排名靠前。

PART 03

山大实验学校“意外”带火周边项目

高新区的热点板块有西部居住板块，滨海板块，山大哈工大板块。高新区共有6家品牌房企入驻，西部居住板块、山大哈工大板块、高新区滨海板块各有两家，高新区中心居住板块、双岛板块、初村板块暂无品牌房企进驻。

近一年高新区西部居住板块成交量最高，超15万㎡；高新区滨海板块次之，成交15万㎡；其中，在这两个区域之间的山大哈工大板块，成交近8万㎡。

◎昌鸿小区

◎金猴观湖阅山

郭玉惠认为，教育资源作为高新区楼市的主要卖点，山大实验学校的建设也毫无意外地带动周边区域成为楼市热门板块，不仅造福了周边盛德丽景茗都、学府佳园、昌鸿小区等成熟社区，也成就了金猴观湖阅山和城建新苑壹号等热销新盘。

◎2020.11-2021.10高新区成交面积项目排行榜

2020年下半年高新区成交低迷，2020年高新区成交仅22.9万㎡，2021年上半年回暖上升，新盘纷纷入市。近两年高新区成交106.6万，同比上涨12.4%，均价11180元/㎡ ，同比上涨4.6%。近一年，高新区龙湖春江天境、金猴观湖阅山及威高七彩城云山郡成交排行前三。

PART 04

8家品牌房企角逐九龙湾新港板块

经开区的热点板块是九龙湾新港板块，热门区域在九龙城周边。由于九龙湾新港量价实现度高，品牌房企争先进驻，当前已有华发、金地、保利、碧桂园、金茂、三盛、天一仁和等品牌房企布局。

经开区近一年商品住宅成交45.1万㎡，同比下降36.5%，成交均价12492元/㎡，同比下降17%。

在4个区市中，经开区价量齐跌的幅度居首位。郭玉惠认为，经开区经济繁荣，发展很快，非常有活力，极易吸引外地人口投资落户，外部依赖性强。

◎华发九龙湾

◎金地华发·峯范

◎凤集金茂悦

自2020年以来，受疫情影响，在外地人口减少，投资客户减少的情况下，部分项目，尤其是曾经库存积压的项目，急于出手就会放低期望值，甚至部分新产品也选择低价入市。

◎2020.11-2021.10经开区成交面积项目排行榜

经开区在售项目中，近一年九龙湾新港板块成交37.5万㎡最多，其次为五总站板块，成交14.7万㎡，东部滨海新城板块，成交2.4万㎡。经开区目前主要在售项目为12个，主要集中在九龙湾新港板块和五总站板块，产品以小高、中高、高层为主，面积段集中在90-140㎡，价格集中在12000-17000元/㎡，对精装产品有一定接受度。经开区凤集金茂悦、万科威高翡翠公园和华发九龙湾成交量排名前三，全部为品牌房企开发。

PART 05

刚需市场在哪里，哪里就是新高地

临港区热门区域集中在中心居住区，在临泉河沿线。到目前为止已有保利、威高、恒融地产、中南、富力、新基业、鑫都等7家品牌房企布局。

近一年临港区商品住宅成交22.4万㎡，同比下降17.5%，成交均价8930元/㎡，同比下降9%。

在郭玉惠看来，临港区的实际情况与经开区情况也类似，因为客户减少，部分项目选择降价销售，希望实现以价换量，度过这个地产行业不景气的时期。但是她也看好这个区域未来的发展。

◎中南威高林清月

“威海正加速中心城区与临港区、文登区、南海新区的全面对接，打造市域一体的城市发展轴和产业隆起带。近年来，临港区依托新材料龙头企业优势，形成区域特点鲜明的产业发展高地。临港板块的楼市表现值得关注，随着大量产业工人在这里定居，不少品牌房企在临港区布局，这里将成为一个充满活力的新城区。”郭玉惠表示。

◎2020.11-2021.10临港区成交面积项目排行榜

临港区目前主要在售项目为12个，产品以小高、中高、高层为主，面积段集中在80-110㎡，价格集中在6800-8900元/㎡，大部分产品为毛坯，对精装修产品接受度不高。近一年临港区在售项目富力城成交5.8万㎡最多，其次为中南林清月成交4.1万㎡，创新经济产业园成交量排名第三。

郭玉惠认为，地段一直被房地产业内认为是选址的金科玉律，拥有优势地段，保值性自然也就越大，资产长期收益率越高，也就更受置业者青睐。那些既能享受稀缺自然资源，又能满足生活需求的区域，是具有核心价值的理想人居地。

这是一个双向促进的结果，区域优势带动了楼盘价值升值，楼盘也为区域发展带来了活力。

我不生产观点，我只是经济学理论和大咖说法的搬运工。

下期“观海楼”，文化中路68号的房产小编带你“盘”一下威海的知名楼盘，读懂房地产的“圈层定律”。

值班总编：王岚

复审：孙美玲

策划：王璐瑶

文字：王璐瑶

图片：刘彬 薛航

编辑：周宗玥

文章数据来源：威海搜狐焦点

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