万达集团轻资产转型「万达转型轻资产」

近日，万达商管动作频频。

撤回A股上市申请、引进珠海国资委的战投入股、连续剥离旗下商管公司股权、展开新一轮融资，接二连三的动作似为“万达商管年内赴港上市”的传闻作出了肯定回答，也按下了IPO加速键。

2016年从港交所退市后，时隔5年，万达商管或将再次投入港股怀抱。

万达商管曲折的IPO之路

万达商管的前身万达商业，于2014年12月23日登陆港交所，成为当年港交所最大IPO，当时发行价每股48港元。然而上市不到两年，万达商业便于2016年9月20日正式宣布退市，最终股价止于52.5港元。

对于万达商业退市的原因，万达集团董事长王健林曾解释说，最核心的原因是公司价值被严重低估。万达商业2015年年报显示，其每股收益6.6元人民币，每股净资产39.8元人民币，而其股价却长期在净资产上下徘徊。此外，王健林在央视《对话》节目中称，“不能对不起我的朋友和股东，所以我们一定要私有化。”

万达商业将私有化的消息传出后，外界普遍预期万达商业退出港股市场后，或将回归A股。

实际上，在2015年9月，万达商业就启动了内地IPO程序，向证监会报送了招股书。然而因为房地产属性浓厚，受当时开始实施的房地产调控政策影响较大。于是，王健林提出了“轻资产”转型战略，优化上市资产属性。

2017年，万达集团进行了一次重资产“大清货”。万达商业将13个文旅项目以438.44亿元出售给了融创中国，将77家城市酒店全部股份以199.06亿元出售给了富力地产。这一番清空重资产的操作，体现了万达商业向“轻资产”转型的决心。

但是现实却不总如人愿。在提交A股招股书5年后，万达商业不得不接受IPO无果的结局，并于今年3月撤回了上市申请。

不过，撤回并不等于放弃，从《关于万达商业撤回A股上市申请的通告》可以看出，万达商业决定进行彻底的“轻资产化”，并尽快实现上市。

“减重前行”转型轻资产

在撤回A股IPO申请后，万达商管又进行了一系列资本动作。

值得注意的是，3月29日，万达商管集团与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司。据万达方面介绍，落户珠海横琴新区的万达轻资产商管公司，是万达商管重组后的轻资产运营管理公司，万达商管持有该公司全部股权。万达轻资产商管公司不持有物业，全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理。

此次万达商管与珠海国资的战略合作，被市场认为是万达商管为将来的上市做准备，而万达轻资产商管公司，也被认为是未来万达商管上市的主体公司。

6月9日，广州海珠万达广场商业管理有限公司工商信息出现变更，大股东从万达商业管理集团有限公司变更为大连万达商业管理集团股份有限公司。

此前5月初，万达商业管理集团有限公司就曾将旗下7家商管公司的100%股权转让给大连万达商业管理集团股份有限公司，包括佛山顺德万达广场商业管理有限公司、武汉四新万达广场商业管理有限公司、天津滨海世纪大道万达广场商业管理有限公司、福州高新区万达广场商业管理有限公司、厦门灌口万达广场商业管理有限公司、深圳龙岗区万达广场商业管理有限公司及福州白湖亭万达广场商业管理有限公司。

这是万达商管减“重”前行、谋求上市的持续动作。

一直以来，万达商管采用的都是重资产模式，主要产品为城市综合体，即在建设万达广场的同时，在周边配套建设写字楼、商铺、住宅用以销售，并通过物业销售产生的现金流投资持有的万达广场。万达商管递交A股IPO申请时的招股书显示，其当时物业销售收入即房地产开发业务占主营收入超八成。

而在万达商管等待回A的过程中，随着国家对房地产行业的宏观调控越来越严格，传统商业地产项目面临着资金回笼较慢的压力，重资产模式遇到瓶颈。在此前提下，万达商管开始聚焦轻资产模式。

2018年3月1日，大连万达商业地产股份有限公司更名为大连万达商业管理集团股份有限公司，并宣布不再进行房地产开发。从“商业地产”到“商业管理”，万达商管决心成为纯粹的商业管理运营企业。

王健林曾在万达集团2018年工作总结会上强调，“万达商管必须剥离所有地产业务，这是协议约定，今年（2019年）必须完全剥离。”

而王健林也兑现了自己的承诺，2019年底，万达商管集团完成了房地产业务剥离。

2020年9月28日，万达商管对外宣布，从2021年开始，万达商管不再发展重资产，即不再投资持有万达广场物业，全面实施轻资产战略。这是继全面剥离房地产业务后，万达商管转型轻资产的进一步举措。

在2020年新开业的万达广场中，有27座为轻资产模式，占比达到60%，并于当年新签约60个轻资产万达广场。截至2020年底，在建的142个万达广场中，轻资产部分占比超过80%。

今年1月18日，万达集团官方宣布，2021年计划开业万达广场50个，其中轻资产34个，轻资产占比68%；计划签约70个轻资产万达广场。

从重资产到轻重结合，再到2021年实现全面轻资产，万达商管的轻资产转型颇有成效。

“轻装”上市前景与风险共存

万达商管的“轻资产”模式，指的是万达商管不出建设万达广场的资金，只输出品牌，负责设计、建设与运营，并分得收益。本质上是投资与管理的分离，投资人负责出钱，而万达商管则负责建立商场管理团队，为万达广场的运营服务。

不再投资持有万达广场物业，意味着万达商管将淡出拿地、建设、物业等重资产环节，全面谋求品牌、管理的输出。

轻资产化后的万达商管，其利润来自于租金与管理费、服务费等。据万达方透露，万达轻资产商管公司除了向不同的万达广场业主收取管理和服务费外，还将着重研究万达广场巨额线下流量变现的盈利模式，并将于今年开展国内金融机构针对万达广场中小微企业的金融服务，提供数据支持，创新开展万达广场、酒店、影城、文旅等生态系统的大数据服务、新能源服务、广告经营服务等业务。

在此模式下，万达商管在经营中将不需要投入过多的成本，大大降低了对资金的需求，有利于加快扩张的步伐。同时，万达商管完全摘掉了地产企业的帽子，规避了地产业务的金融杠杆，财务状况更为稳健。

而在万达商管减“重”前行的这几年，物业管理行业正逐渐被资本市场重视，发展前景备受青睐。据中指研究院统计，截至2020年12月31日，在港股上市的38家物业服务企业中，市盈率平均值为38倍，几乎与科技公司平均估值持平（35倍）。

市盈率远超房地产类企业，这为即将上市的万达商管带来了无限遐想。不过值得注意的是，在“轻资产”转型路上的万达商管，也面临着营收大幅下降的风险。

财务数据显示，2020年万达商管实现营业收入391.34亿元，同比下降50.25%；归母净利润138.8亿元，同比下降44.89%。

对此，万达商管解释称，主要是因为2019年度有物业销售业务，产生利润较多，同时2020年疫情导致酒店管理圣汐游艇等收入有所下降。

其实，从近几年的财务数据来看，万达商管的营收和利润一直在逐年下降。

数据显示，2017-2020年，万达商管的营业收入分别为1355.67亿元、1065.49亿元、786.56亿元和391.34亿元；归属净利润分别为200.1亿元、294.94亿元、243.98亿元和138.8亿元；；经营活动产生的现金流净额分别为255.84 亿元、293亿元、168.05亿元和132.06亿元。

在万达商管忙着变“轻”为上市做准备的同时，其财务表现却为此次上市带来了一些不确定性。

前景无限，风险犹存，万达轻资产商管回到港股将有怎样的境遇？还需时间来解答。

奥一新闻记者 林思思