成都目前买房政策「楼市新政」

距离成都531新政发布已经进入第九天。

时间倒回到5月31日晚间，正当成都的大人们焦虑地开心地计划着第二天带娃儿去哪儿玩儿的时候，他们的朋友圈突然开始被各种房产相关人士自发式刷圈，个别销冠级人士出于职业素养的要求认为只是刷圈还不够，还细心地通过私发信息将这个提升业绩振奋人心的消息传递给了每一位客户，内容都是出奇的一致：成都新政来了！

▌UPer网友供图：5月31日晚朋友圈截图

大有一种行将渴死的苦人儿突遇瓢泼大雨的即视感，感觉用 “ 久旱逢甘霖 ” 来形容再也适合不过了。

一直关注成都城市发展的UP君自然是非常理解这种感觉的。回顾自2020年初疫情爆发以来的全国楼市，基本是在各种调控政策的大背景下 “ 躺平 ” 的 “ 躺平 ” ， “ 摆烂 ” 的 “ 摆烂 ” ，进入2022年，各地 “ 一城一策 ” 调控政策持续深化，而成都楼市的传统淡季1、2月份供销下滑得更加明显。

每当这种时候

灵魂拷问就会出现：

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该买房？还是卖房？

要回答这个灵魂拷问，我们有必要了解新政出台的市场背景。据一张来自 “ 大唐楼市数据 ” 对成都过去一年来每月存量房市场成交数据图显示，进入3月份存量房市场成交量曾一度攀升，貌似进入了一段 “ 小阳春 ” ，然而到了4、5月份又略有回调。

▌图表：近一年成都月度二手房成交套数统计，来源：大唐楼市数据

与以往的 “ 小阳春 ” 不同的是，今年入春以来，随着全国越来越多的地方城市放松调控，银行、公积金等楼市利好政策同时放出，市场各方期待已久的刺激重拳似乎就要呼之欲出。

5月5日立夏，2022年夏季正式开启，成都楼市的回暖序幕似乎也正式拉开了。5月16日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》，其内容主要涉及优化预售办理、优化预售资金监管、优化购房人家庭总套数、优化无房家庭认定标准等方面，市场关注点主要聚焦于家庭住房套数认定标准的两点更新，一个是三圈层市县的住房不纳入总套数计算，另一个就是对无房家庭的认定，即两年内无住房转让记录的无房家庭。UP君当时专门写过两篇文章介绍相关内容，想了解的UPer可以点击以下传送门：

果然！全国都松了！！！

住建房产新政力度不够大？关于成都楼市未来发展的N个猜想

然而市场反应平平，显然有一种 “ 意犹未尽 ” 的感觉，殊不知这乃是 “ 刮大风 ” 的前奏曲，精明的开发商早已 “ 闻风而动 ” ，闷声拿地 “ 补货 ” 了，透过近期成都土地市场成交数据，我们便可 “ 窥一斑而知全豹 ” 。

▌图表：近三年成都住宅用地成交楼面均价及溢价率走势，来源：中指数据研究院

数据显示，春节长假过后的3月份，成都土地市场成交楼面价已经创下疫情以来新高，从单项成交地块来看，4、5月份亦有不错的表现，尤其是5月份更是有开发商 “ 豪横 ” 地以超1.8万元/平的楼面价入场2022年成都楼市下半场的 “ 饕餮盛宴 ” ，把这放到伴随疫情已经 “ 躺平 ” 了近三年的成都楼市来看，无疑是注射了一剂 “ 强心针 ” 。

▌图表：2022年5月全国重点城市商品住宅新增供应面积，来源：CRIC

▌图表：2022年5月全国重点城市住宅成交面积，来源：CRIC

成都楼市在二级市场上的回暖态势放在全国来看也较为抢眼。据CRIC的统计数据显示，成都今年5月份商品住宅新增供应面积同比增涨243%，为全国30个重点城市之最，而成交面积在同能级城市里看来并没有任何突出的表现，此外，在商品住宅供求比方面，五月份相较四月份上涨了1倍还多，库存量增速缓慢，但消化周期同比上涨了54%，这再次说明成都市场已经处于实质性回暖的前夜，于是这就不难理解前述随着土地市场供应增加，房企拿地频繁，致使价格走高，开发商对未来市场的觉察永远走在前面，一级市场的 “ 万事 ” 已然具备，现在就只欠二、三级市场的 “ 东风 ” 了，这个 “ 东风 ” 便是 “ 531成都新政 ”。

▌图表：2022年5月全国重点城市住宅供求比、存量及消化周期，来源：CRIC

了解了上述 “ 东风 ” 的成因，UP君大致也可以猜到这波 “ 新政 ” 的主要目的，有且只有一个：适度增加购房群体。通俗一点讲，就是增加“房票”。

UP君在这里既不去赘述具体的政策细则，也没有必要去做繁琐的政策解读，这些内容我已经在官方网站上找到并帮各位截屏放在下面了（点击可查看高清大图），自取不谢：

▌左右滑动查看更多

同时UP君还把本次的新政所涉及到的各项内容“揉碎”后“挤”四点出来供各位慢慢 “ 吸收 ” ：

第一点，让获得购房资格更容易。就是以前要求24个月的社保，现在只要求12个月即可，而三圈层市县更是直接取消社保要求，只要有份工作就行（有了工作每月才能还月供啊）。

第二点，将昔日的限购群体变成可购房群体。在这点上面可以说政策制定者也是紧跟当下热点民生，使得二孩家庭及加入保障性租住的个人或家庭可新增购买一套住房，UP君认为这点里面前者关注刚改群体的同时重点考虑到了祖国的花朵，后者就非常巧妙了，既能满足购房爱好者的特殊需求，又能落实“房住不炒”的政策初心。

第三点，放松限售年限规定及变相减轻买家购房成本。以前房子必须等三年，现在两年即可上市交易，势必会有大量的房源挂牌出售，在三级市场成交的卖方又可以回流到二级市场（或者三级“土豪”市场）变成买方，让买得起房子的人有了更多选择，你也可以把这部份看成是第二点的延伸；同时大幅减少二手交易税费（5.3%，增值税及教育附加），刺激二手交易市场回暖。所以这点主要利好于二手房市场。

第四点，贷款买房更容易，释放公积金稳定购房群体。更低的首付，更低的利率，就问早已种草某个楼盘的你是否能抵挡诱惑继续观望还不下单？

UP君写到这里，突然有一种不买套房都对不起政府的感觉 ……

距离新政出台有一周多时间了，各方反应如何呢？为了了解大家的想法，我们随机找了几位非典型性成都人聊了一哈：

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通过以上对话，感觉不管是买房的还是卖房的，在新政角力场各端的成都人反应还是较为平和的，坊间有传挂牌量猛增多少多少，价格呈两位数百分比猛涨等等信息除了博取眼球外，更多的是无法证实的江湖传闻。该买买，该卖卖，利好政策摆在面前谨慎观望，择优上车，潇洒出手，市场需要活力，这对各方来说都是好事。

就此次新政的出台，UP君还专门咨询了贝壳研究院成都分院院长付跃华，他表示，当前成都的经济形势催生了一系列利好政策的出台，531新政所涉及到的各项措施不仅在限售和限购方面有较大的调整力度，而且结合国家保障性租赁住房相关内容还有着大胆的创新。在去年成都市净流入人口约25万这一数据的支撑下，政策的影响力会逐步体现出来。真正有购房需求的人士结合自身的资金情况可以有更多的选择，想要换房的家庭也应合理调整转化预期，在这波政策力度的初期尽可能完成房屋置换。

新政的出台其效果虽不会在短时间内立刻显现，但不可否认的是，531新政的出台让成都房地产市场开始“热”了起来。政策制定者显然希望从购房资格、房屋流通、交易成本、金融支持等多方面给与优化调整，这从客观上使得更多的年轻人和有改善需求的家庭有了更多的选择机会。或许这个6月将成为整个疫情期间成都楼市的关键转折点，市场成色如何也终将得到检验，房地产市场也将有望带动其它相关行业进入逐步复苏的轨道，UP君也会与各位一起见证这段历程，持续关注531新政的动向及其对市场的影响。

敬请期待。

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