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北京中央行政区对房价的影响「石景山中央政务区」

来源： 2023-04-05 16:16:46

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，有传言说非标准化债券投资又回来了，所以开发商并不缺融资的手段，是真实的吗？您对此是怎么看的

回答：国企开发商不缺融资，定向输送和贷款审批优势，隐藏手段无数。民营开发商，是真的缺少融资，并且资金利率高。

提问：房姐好，有几个问题想问下 1.您对学区房怎么看？有对未来孩子上学需求，东西城非老破小是否可以购入？ 2.手上现金800 ，还有首房首贷资质，单看投资哪个小区可以购入？买多大平米合适？谢谢！

回答：除非你对东西城有特殊情节，否则不建议作为核心区定位为中央政务功能，其它产业基本都会外迁，无产业支撑价格基本靠学区，这个价格只做为居住肯定是不值的建议学区老破小一套自住保值是更稳定的配置

提问：房姐您好，浏览了好久帖子以后，付费加入到圈子。现在想说说我的情况，我和老婆都是外地户籍，十几年的北漂，有自己小公司，年收入去年70W左右，2010年婚前河北老家SFSD一套三居106平我的名字，现在估计80W，2016年老婆名字固安英国宫全款95万买入一套3 1，116 12市值180-200W，2019年11月用老婆名字富力桃园C区买入91平两居，首付400，贷150，老大6岁，孩子能在海淀上小学，好学区我们也没戏，富力桃园环境好，稀里糊涂就买了，能上清河四小。手里有现金150W，二胎刚出生，希望从房产上让自己以后生活更好一些，想卖英国宫在北京买一套投资，请您帮着规划规划

回答：固安可以出掉，长期看跑速大势出掉后200 手中150，350首付按二套能买入600内的标的天通苑和百子湾常营都是不错选择，全款抵押能上800 的标的选择双井、望京、朝青片区

提问：把您的问答做了一个功课，感觉您认为的相对洼地大概有团结湖老破小、劲松老破小、常营次新、tty大户型、双井老破大、望京。我大概的投资范围现金抵押贷，能达到800多万。能帮我分析一下以下组合的优劣顺序吗？换句话说，哪个投资回报率相对更高？非常感谢！ 1、双井老破大一套(主要考虑九龙花园) 2、望京一套(对望京不是很熟) 3、常营次新一套 4、tty大户型一套 5、团结湖紧凑两居两套(主要考虑甜水园) 6、劲松紧凑两居两套(主要考虑农光里) 7、团结湖一套劲松一套

回答：常营超过500总价流动性不足, tty大户型紧凑两居也可行，不过还是不如单套，主要在于总价高才能脱离红海，提高淘笋几率，公房是上车盘首选，涨幅跟随大盘，由于对手交易充分基本不存在淘笋空间所以优先一套，推荐1和2

提问：房姐，您好！想问下刚需房，在西二旗附近上班，从居住升值性价比考虑: 1.海淀清河附近的二手房，智学苑，铭科苑,怡美家园当代等，上班方便，但是楼龄担心投资属性是不是不高？。 2.海淀清河附近的安宁庄共有产权房西三旗共有产权房，跟周围的房子比，是否可购？。 3.朱辛庄附近的华润和小米的万象悦府，精装新房，离地铁近，但是，毕竟属于昌平区，配套好像也不好，有投资性吗跟1 2地段比呢？ 4.16号线西北旺附近的西山锦绣府，精装修，学校很好，但是，上班稍远一点，虽然是海淀区，但是相比1 2，优势是精装修新房，劣势是不是地段不好？投资属性如何？麻烦从居住，地段投资，性价比方面帮忙分析下，谢谢

回答：推荐1，楼龄在2000年后没有问题。共有产权不适合投资，朱辛庄附近这两个盘性价比不高西北旺也属于高溢价区西山锦绣府不适合投资

提问：您好。北京目前别墅是否是值得投资的房产类型？顺义是否有值得关注的高性价比别墅项目？顺义，昌平是否有二手别墅值得关注？

回答：郊区别墅投资的话不建议碰，目前政策环境下，别墅流动性和涨幅都不保险，入住率和维护很多也不太好，好的可能又特别贵，还没到入手时机

提问：请房姐指教，青岛人，有1500万现金，想买北京房产，应该买哪里，怎么分配最合理。

回答：你好，1500万资金很大量级。山东整体不适合，基本只有北京上海深圳可以装下。 1500首付，首先需要考虑「贷款」，怎么才能贷足？单套房产贷款超过1000万比较难，也就是说，如果购买总价1800以上标的，贷款可能不足。除了贷款本身上限，个人收入流水也对应贷款能力，需要先看过你的流水材料，评估流水适合进行怎么样的贷款。 1500建议可以分拆成两套，总价1700 1800左右。这个区间，适合望京一套标杆品质花园＋CBD周边高层平层带中国尊视野。不能深耕北京，又有大笔资金，就购买性价比和品质上选的终极标的。如果贷款流水不足，有可能还需要调整标的的范围，类型。

提问：房姐好，我家里在惠新西街有一套98年房子，方位上西北到清河，往东奥林匹克公园，立水桥，北苑版块，望京，酒仙桥，东坝，朝青这些板块。希望房龄新一些户型好一些（至少05年以后，2010年以后最佳），小区环境好一些，90平米往上（90-130三居，两卫最佳），卖房的钱可以大部分作为首付，再二套房商贷，估计总价600-800之间合适，兼顾居住和保值增值，希望住个五年十年卖掉不要太难出手。另外新房里，觉得华樾北京也不错，但是90平略小，143平偏贵了。房姐针对版块啊小区给点建议，感谢感谢

回答：华樾北京可以看，但现在的价格还是偏贵望京7*120左右的次新盘，5*160左右的老破大；大望路，双井7*120的次新，5*160的老破大；朝阳公园，青年路7*120次新按指标跑上面的板块，跑盘不能省，没多少小区，跑完你基本就知道怎么选择

提问：房姐，我和几个朋友都在燕郊投资了房产，因为现在政策无法判断，是出掉保有现金还是这个地方值得期待，确实有不少利好消息，但是房子价格一直在往下，现已跌出我们当时买房的价格，您能否就燕郊这个区域以您的视角做一下分析，将来它的天花板是哪里又或是否这个地方就是这样缓缓上下波动了？

回答：燕郊这种「产品」，本质上是一只股票。由于地域小，很容易收到政策规划人口变化，甚至新盘开多开少的影响，所以燕郊的价格，这几年间，几次大起大落。燕郊最好的出手点，一般在北京大涨后，再挤压一波需求溢出到燕郊的节点，例如2017年2-3月，本身价位因为追捧，超过市场合理价值50%（1.8-2.6）。那么，现在的燕郊，主干道实际上的价值肯定要超过2万，在下一轮释放后，3万不难，现在的市场需要点耐心，燕郊的核心价值在于北京人口外溢

提问：新人首问，房姐您好，新婚首套买房，老公在望京上班，我在甘家口上班，目前有房住，首付300左右。投资为主，如果房好也想自住。目前有几种方案，1.望京南湖东园一区，165平米，6-7层复式无电梯，760万。2.南湖东园一区96.5平米两居，中低层有电梯，525万。3.东木樨园60平米左右两居，300万，可全款纯投资，留首套资格以后用。请问房姐您的建议是？谢谢！

回答：1>2>3 首付300能买入750左右的标，能看的标位置不少sfsd也不算浪费，没必要买老破小即使以后再投资，用全款抵押即可

提问：房姐吉祥，我们都是外地户口，准备结婚，潍坊有两套房，他有工作居住证有贷款记录，我社保五年北京SFSD最近准备买房自住加投资，我们工作地点不受限~手里子弹170，月收入4万，看房历程从管庄京通苑商品房90平2居400万和108平大2居可改3居450万看到黄渠的定福家园南里一楼经适房86平2居413万，最近在看甘露园的一楼老公房85平小3居460万~我们现在两个方案: 方案一:就控制在首付170万近两个月淘房入手方案二:降价尽快出售潍坊一套房能多出来30万的现金，凑到200万看品质再高一点房子一楼的房子可不可以买？我还有那些区域可以考虑看的呢？谢谢房姐~

回答：建议潍坊出掉，不值得长持，本身供应大，区位尴尬，同时被济青吸血人才外流严重。建议看常营次新或石佛营十里堡劲松团结湖公房

提问：公职，妻自由职业，二孩，大的四岁，单位公寓能解决学区。家庭收入50w，存款500w，能公积金120w，贷款记录算二套，偏向投资防通胀，但未来可能自助。主要目标二手房。现在单位靠丰台，未来五年后单位在新街口，之前看了三环新城，丰体时代，富嘉景园，可以接受中低层无电梯，纠结有三，一是丰台站附近还是东城三四环间，二是三居有点压力，是否考虑先二居（妻坚持三居，二娃）后续再升级置换。三是全款抵押还是部分走公积金。谢小房！

回答：东三至东四推荐看石佛营和朝青片区，例如晨光家园、朝阳无限淘个三居没问题全款抵押能看的标的更大，500首付，1000 的标的没问题，考虑到你的流水情况，如果不想太大压力直接用二贷，看800左右标的。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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