踩盘日记GM002——中信凯旋君庭

001地段区位：沙盘模型

002教育资源：中山大学附属学校985.211旗下

002明湖国际学校，原碧桂园贵族学校

003地铁交通：6号线支线，中山大学站700，走路10分钟

004商业生活：天安云谷100百米配套

004商业生活：天安云谷配套生活

004商业生活：天安云谷配套生活

004商业生活：天安云谷配套生活

004商业生活：天安云谷配套生活

004商业生活：自家商业中心金拱门麦当劳已签约

004商业生活：天安云谷配套生活

005医疗：光明最好的三甲医院，中大附属第七医院，1.7公里

006山湖公园：华侨城光明小镇，还有天安自带科学智慧公园，跑步散心皆可

006山湖公园：项目2公里，公明水库

007文体中心：项目西南侧，新湖文体中心，篮球、羽毛球、乒乓球、游泳馆

008建筑外景

009小区一层商业街示意图

009小区二楼空中花园

009小区三楼观景台

010精装交付标准：玄关厨房

010精装交付标准：客厅阳台

010精装标准：主卧，全赠送飘窗

011户型图：3室2卫

011户型图：大3房2卫

011户型图：4房2卫

一．地段价值1.1.产业经济1.1.1.人口数据

人口呈大量流入，每年新增8%

1.1.2.经济数据

建区3年，GDP增速第一。建区当年2019就迈入千亿俱乐部。

1.1.3.产业和企业

光明世界500强企业，发展非常强劲

喜德盛公司：超轻自行车；华星光电：半导体显示器；拓日新能：光伏太阳能；飞荣达：信号屏蔽器件，导热材料；莱宝高科：手机触摸屏；得润电子：充电线、电源线、连接器；维妮珍：最大胸围制造商，转型做起了口罩；美盈森:包装盒公司；贝瑞特：锂电池，宝能集团旗下；亿和精密：电子制造欧菲光；光学镜头；卫光生物：血液制品，蛋白制品1.2.板块潜力

序号

潜力

内容

1

政策利好

光明科学城定位：光明科学城要打造成为世界一流科学城，加快成为深圳高质量发展引擎。

2

交通利好

6号支线800米，走路12分钟，2022年通车

3

自身潜力

国际战略中心，潜力非同一般

二．配套价值2.1.学校教育2.1.1.早教机构

暂无

2.2.2.幼儿园介绍

小区自建公办幼儿园12个班，学位足够。幼儿园在校区南面。

2.1.3.中小学介绍

中山大学深圳附属学校

毗邻中科院深圳理工大学和中大大学深圳校区，提供9年一贯制的教育，占地面积5万方，建筑面积16万方.2020年开始招生上学。开学时，校长和光明区委书记出席开学典礼。总共132个班（小学84，中学48），提供6180个学位。深圳唯一一个带有午休配床的高端学校。

明湖国际学校

光明区第一所民办高端国际化学校，占地1.8万方，建筑面积4.4万方。隶属于博乐教育集团，原碧桂园国际学校，2021胡润百学中国国际学校排名21名。深圳TOP3。

2.1.4.其他学校

中山大学深圳校区和中科院深圳理工大学，均属于国家级985和211学校。老师大多是博士，起步是研究生。

2.2.商业生活

2.2.1.商业概述

1）自带商业：自带3000平日常商业；麦当来的中国经营权已经卖给金拱门，中信股份和中信资本是大股东，已入驻本小区。早餐就解决啦。

2）其他商业：天安云谷了会展中心2万方商业，康养中心自带2万方商业；中大地铁站有8万方的商业；

序号

分类

例如

内容

1

便利店、买菜

711、美宜佳、天猫小店；钱大妈

自带商业能够解决基本生活

2

洗衣店、理发

UCC、优剪

自带商业能够解决基本生活

3

日常餐饮

早：肯德基、真功夫、麦当劳

麦当劳

中：快餐、正餐

全品类提供

晚：烧烤、酒吧

全品类提供

4

品牌商超娱乐

欢乐颂、天虹、沃尔玛、万达影院之类

全品类提供

5

品牌饮食

喜茶、奈雪、星巴克、探鱼、西贝、海底捞、良品铺子、百果园

全品类提供

2.3.交通配套

序号

分类

线路

内容

备注

1

地铁、公交

6号支线

700米，走路12分钟，明年通车

2

主干道

心湖街道

圳美二路和碧丽路交汇处

3

快速高速

南光高速

15公里

龙大高速

7公里

2.4.医疗健康

序号

分类

名称

介绍

备注

1

社区诊所

【等待调研】

【等待调研】

2

社区药店

【等待调研】

【等待调研】

3

医疗机构

中大医院附属第七医院

2018年5月11日正式开业，4000个床位，占地面积23万方。属于光明最大医疗机构

非常优质教育资源

2.5.山湖公园

序号

分类

名称

距离

步行时间

特色介绍

备注

1

山湖

光明水库

1.5公里

30分钟

公明水库，占地5000亩左右

2

公园

华侨城光明小镇

500

8分钟

投资300亿，占地5600亩

3

公园

科学城智慧公园

100米

2分钟

投资4个亿，占地2万方

3

公园

虹桥公园

6公里

有点远

光明红丝带

网红桥是森林公园的网红名片，深受欢迎，它西起新城公园，东接马拉松绿道，钢结构架空段3.55公里。

2.6.文体场馆和市政机构

序号

分类

名称

位置

步行时间

特色

内容

备注

1

图书馆

新湖文体

200米

5分钟

光明十大文体

2

博物馆

【暂无】

【暂无】

【暂无】

光明十大文体

3

体育中心

新湖文体

200米

5分钟

光明十大文体

4

文化馆

新湖文体

200米

5分钟

占地1万方，建面3万方，规划体育馆、图书馆和文化馆，停车位400

5

政府、公检法、商税

公安局、市政府、检察院、政务中心

6公里

比较远

3公里左右

三．小区硬实力，舒适度3.1.土地情况

序号

子分类

内容

1

土地位置

新湖街道，圳美社区

2

建筑和占地面积

占地：1万方；总建面5.9万方

3

土地属性和年限

住宅

4

批地时间、交房时间、可用年限

2020年批地，2023年交房，67年

5

几期开发、分别交房时间

一期开发，2023年年底交房

3.2.小区舒适度

序号

分类

内容

1

楼栋、楼层数、楼体总高

两栋楼，一栋人才房，一栋商品房

2

总户数，可售户数，人才房户数

可售168套，

3

绿化率、容积率、楼间距、得房率

不算飘窗和阳台赠送得房81%，整个光明得房率第一；

例如85.52的户型，得房面积72.02；

4

梯户比

2梯6户

5

停车位和车位比

1:1；393个停车位，392户

6

空气质量

优质

7

安静质量

西向可能会有轻微

8

周边环境情况

比较纯粹，学术氛围浓厚

9

小区内部设施

2层空中花园，3层还有会客厅

3.3.均价、户型和总价

序号

分类

内容

1

均价

5万

2

户型

89㎡

109㎡

123㎡

3

总价

单价4.7到5.3

四．小区软实力，口碑声望4.1.开发商品牌

序号

分类

内容

2

集团名称

中信集团，国有企业，声望很不错

3

成立时间

1979.国家副主席荣毅仁先生创办

4

总部地址

北京海淀

4

覆盖城市

北上广深

5

主营业务

金融和地产

6

过往项目

中信红树湾、中信领航城、中信前海时代

7

产品特色

世界500强，115位

8

实力、荣誉

世界500强，115位

9

财务健康情况

财务实力雄厚，企业比较健康

4.2.领导声望

序号

分类

内容

1

介绍

创始人是国家副主席

2

荣誉

世界500强，115位

4.3.物业服务声望

序号

分类

内容

1

口碑声望

声望厉害，中信在深圳就是高端的代名词

2

物业费

物业费4.2元/平方

五．楼栋、楼层和户型解读5.1.分析维度

序号

分类

内容

1

朝向

三房是东南和西南；东南看花园，西南；东看小区，西看新湖文体和马路【马路很近感觉10米的距离】。大户型朝向东北和西北。

2

日照采光时间

日照，西南时间更长，可能更靠马路，

3

通风通透

双v通风性还可以

4

空气质量

优质

5

安静程度

较为安静

6

开窗视野

南看华侨城小镇，北看智慧公园和中山大学，西看新湖公园，东看中科院深圳理工

5.2.解读对象和结果

序号

分类

内容

1

不同楼栋的优缺点

北向采光不足、西乡太靠马路

2

不同楼层之间的优缺点分析

警惕中间层噪音

3

每层的不同户型特点介绍

户型设计都还不错

4

每个户型优缺点分析

六．装修标准解读

材料中规中矩，做样板间有点省钱，有点懈怠。

序号

分类

名称

材料和品牌

备注

1

客餐厅

天：吊顶材料和灯

地：地板材料

墙：墙面材料

门：品牌参数

窗：窗台材料

沙茶餐

【沙发】

【茶几】

【餐桌椅】

2

厨房

天地墙门窗

水槽、水龙头

燃、热、排

【燃气灶】

【热水器】

【排烟机】

3

卫生间

天地墙门窗

面、马、淋

【面盆】

【马桶】

【淋浴】

4

卧室

天地墙门窗

柜、床

5

阳台

晾衣架

拖把池

6

其他

玄关、开关

电、空、冰、洗

七．项目盲区揭秘7.1.证件齐全核实

序号

分类

内容

1

建设用地规划许可证

齐全

2

建设工程规划许可证

齐全

3

建筑工程施工许可证

齐全

4

国有土地使用证

齐全

5

商品房预售许可证

齐全

7.2.交房风险判断

序号

分类

备注

1

企业财务风险调研

无风险

2

交房时间长短

2023年，年底

7.3.嫌恶设施检查

序号

分类

例如

内容

1

空气因素

垃圾场臭气、化工厂粉尘、高压线辐射

无

2

安静因素

高速公路噪音、物流基地等

西向，靠近马路，4车道未云谷内部车道

3

视觉因素

农民房或工厂

无

4

心理暗示

殡葬或其他

无

7.4.折扣体系

序号

分类

内容

1

一次性折扣

无

2

分期折扣和特价房

无

八．项目优缺点总结

序号

分类

内容

1

项目缺点

小区体量小位置整体偏远

2

项目优点

国际战略高地高端产业和人才聚集中信品质和声望不错户型设计非常好近地铁人文气息特别浓厚：中大是广州和珠海最好的大学，211-985级别。中科院深圳理工大，更是如此。

3

适合人群

适合高科创业人才，适合投资，这就是中国的硅谷

九．常见问答9.1.开发商实力问题

序号

问题

答

1

是哪个公司开发的、开发商有没有实力啊

中信城开

2

这个开发商还做过哪些项目

南山：

中信红树湾

中信金融中心；

宝安前海：

中信前海时代

中信领航城

中信湾上六座、

罗湖：

中心星光名庭

中信大厦

3

老板是哪里人

创始人是国家副主席

9.2.位置交通问题

序号

问

答

1

房子在哪

光明科学城中心区

2

位置怎么样

核心区，比较不错；

3

离宝中有多远

开车35公里。

未来可以坐地铁，不过挺麻烦的：

6号支线4站到13号线，

13号线8站到西丽，

西丽2站转宝中，

估计也需要50分钟了。

4

有没有地铁，地铁多远

有地铁，6号线支线700米，走路10分钟

5

到科技园多远

35公里，50分钟车程

9.3.上学读书问题

序号

问

答

1

学校怎么样

学校非常不错，中大附属学校9年一贯制，未来数一数二的学校。

2

考试成绩怎么样，排名第几

考试成绩没出来，中大是985，211，全名排名全十大学，教育质量一定会很优秀

3

成绩第一的学校是谁

暂无

4

学校是哪一年开学的

2020年开学，中大附属中小学

5

多少个班啊，积分要求搞不搞啊

小学是84个班，初中是48个班，初中学位吃紧

9.4.生活相关

序号

问

答

1

附近有没有跑步的公园

南面是华侨城小镇，东面是光明水库；北面是智慧公园；西面是新湖体育中心，如果还不过瘾就可以到中山大学区跑步，建筑面积16万方，设计非常漂亮。

2

生活方便吗，有没有大型超市

自带商业，满足基本生活没问题，后面商业逐步完善

3

有没有咖啡店

有，看看坂田的天安云谷，应有尽有

4

附近有大医院没

中山大学附属第七医院，光明最大的三家医院，4000个床位，2018年，5月已经开院。

9.5.价格和价值问题

序号

问

答

1

多少钱啊

均价5万

2

三房多少钱

三房89个平方，估计450万左右

3

二套首付多少钱，按揭多少

二套7城。300万左右

4

附近的新房有哪些，价格怎么样

主要是中信和云科府，云科府做住宅没经验

5

周边二手房多少钱一平

暂无

6

有没有升值空间啊

高端产业和人才集中，有发展潜力

7

好不好出租啊，租金多少钱

暂时不好出租，未来肯定好出租

8

有没有什么利好政策

国家级的战略，打造世界一流科学城

9

周边有哪些企业，是哪些人租房

周边企业，华为演技所，中兴研究所，新材料科研中心；还有大学教师，还有科学城两大装置（脑膜机构，生物分子机构）

10

有交通利好没

6号支线，中山大学站

9.6.居住品质和户型问题

序号

问

答

1

户型方不方正

方正

2

多大面啊

89平（南向）-109（西南）-123（东南）

3

几个房间

3房和四方

4

朝向怎么样

南向采光较好，北向看中山大学

5

采光、日照时间、通风通透

南向不错，特别是东南向

6

多少层啊

31层

7

几梯几户啊

2梯6户

8

多少栋啊，多少户啊

总共两栋，AB，B栋为人才房，A栋为商品房销售，总共392套房，人才房，可售168套；220套人才房

9

停车位够不够

1:1

10

物业好不好，保洁和安全如何

长城物业，中国物业排名前20

11

绿化好不好，楼间距大不大，公摊大不大

绿化好，光明公园多

12

小区大不大

不大，占地1万方，建面5万

13

离马路近不近，嘈杂吗

有部分离马路近

14

周边农民房多不多

无

15

有没有工厂之类的

无

9.7.销售情况

序号

问

答

1

什么时候开始开盘的

12月份开盘的

2

哪一栋卖得最好，什么原因

总共只有一栋

3

哪个户型卖得最好，什么原因

89户型朝东南

9.8..冷门细节问题

序号

问题分类

问

答

1

比较类问题

最近的地铁口是哪个

未知

最近的公交站是哪个

未知

2

数据问题

小区有几个大门

1个大门

游泳池多大

没有游泳池

3

品牌问题

开关是哪个品牌

未知

马桶是哪个品牌

未知

厨房电梯是什么品牌电器

方太或老板

电梯是什么品牌

未知

地板是什么材料

未知

小区景观设计单位

未知

4

中大开学时间

2020

十．竞品分析10.1.同商圈，附近小区

序号

分类

参数

房1

房2

房3

备注

2

配套价值

学校教育

交通通勤

商业配套

医疗诊所

山湖公园

文体设施、市政机构

3

小区软硬实力

开发商声望

小区体量、小区密度

4

户型和装修

户型舒适度

装修品质

10.2.不同商圈，同价小区

序号

分类

参数

房1

房2

房3

备注

1

地段价值

区位和产业

自身潜力

2

配套价值

学校教育

交通通勤

商业配套

医疗诊所

山湖公园

文体设施、市政机构

3

小区软硬实力

开发商声望

小区体量小区密度

4

户型和装修

户型舒适度

装修品质

十一、好房策略单盘房源，单向参数PK多盘房源，横向参数PK