经海路新房「滨海湾新区房价」

关于原新海新区，一直以来，坊间就流传着一个论断，原新海新区的房价会维持不住。

结论主要是从两方面论证得出的：

一是原新海新区房价太高了，涨得太猛

在连云港各版块房价体系中，历史上原新海新区的房价始终被主城核心区压制一头，2017年下半年以来，原新海新区竟直接翻翻，甚至超越了主城核心区，且彼此间的价差达到1-2千之高，在有些人看来，如此大的涨幅，明显不寻常，既然不寻常，那房价肯定会维持不住，降价也是必然的了。

二是高净值人群有限，购买力弱

2017年下半年，原新海新区房价翻番。彼时棚改启动，动辄百万捧着全款的“拆迁户”走进这些售楼处。也就是说，他们稳住了那时的原新海新区房价。而随着棚改货币安置的取消，普通购房者对原新海新区的房价只能“望洋兴叹”了。

部分舆论对原新海新区房价走势的论断依据的正是这两点，房价涨幅太高，性价比相对不高，房价回落不可避免。

如今原新海新区正如部分人所预料的，部分楼盘房价回调。其实也不仅仅是原新海新区，纵观整座城市各个板块都在不同程度的房价下调。

壹

首先，我们先来正确认识原新海新区。

今天我就不整那些虚头八脑的规划图了。基于正确的买房逻辑，我们来剖析它。

那么，怎样判断一个新区有潜力且靠谱呢？

1、距离。连云港造城属于“游击式”，东一下西一下。直到近年，大概有个准确的方向——向东。这种摊大饼的发展模式有个上限，是由市场、人口、产业等等综合考量，更重要的一点就是最经济的通勤方式以及人对通勤时间可忍受的范围决定的。

2、配套。简单一句话就是正在落地或者规划的学校、医疗、商业、商务等是该板块房价的重要组成部分。因此，这些配套的定位、标准、落地情况是我们判断该板块目前房价是高估或低洼，一个很重要的标准之一。

3、有地。一定要有能够撑到下一轮行情启动的地，下一轮有可能出区域地王。如果在下一轮之前，这个板块就没有地了，那么下一轮这里就没有地王，没有地王，这个板块就注定成不了风口，不存在短期急涨行情。

如果按照上述三个标准，原新海新区的确是最合适的选择之一。

2018年滴滴公布了百城城市的出行数据，里面公示了各城市半径。连云港城市半径为7.7公里，这个数字说明什么呢？意味着以市中心为原点，连云港超过90%的出行起点或终点在7.7为半径的圆圈内。也就是距离主城区7.7公里以内，是大多数人能够接受的往返范围。

配套滞后是连云港所有新区的“通病”，尤其是民生配套。但从目前落地情况来看，的确是原新海新区最为齐全，商业（万达广场）、医疗（连云港第一人民医院分院）、学校（连云港实验学校、解放路高新校区）、商务（德惠商务大厦、金融中心），看得见也摸得着。

搞清楚城市量级，弄明白自己的经济实力以及可以承担的最大风险。在已知的世界中，解决自住。在未知的世界中，控制风险。在控制风险中，才能获得城市红利。当然，如果自身不差钱，愿意“以小博大”，也未尝不可。毕竟，买房这件事没有统一的标准。

贰

一个版块降价并不新鲜。但无论是从房价上涨的角度，还是需求方面，都太过于把原新海新区一概而论了，原新海新区实际上并不小，从北到南距离都在6公里以上，这么大的一片区域拥有的项目众多，也分出不同的板块，只有深入各个板块和项目才能对区域市场有更准确的把握。

比如以原新海新区涨价幅度过大这点而言，我们知道，原新海新区房价的上涨主要是由2017年4月诞生地王引领的，加上整个楼市大环境以及随后启动得棚改。当时，原新海新区新房主要集中在路西，以四季金辉三期（剩余2栋楼）、港城一品（剩余2栋楼）和纯新盘美麟常青藤为主。

其实论“沾光”，美麟常青藤应该是赚得最多，出道即巅峰。在楼市高峰期即2017年下半年项目启动，不论是购买力还是楼盘价格，都毫无压力。其次，就是路西的二手房，实现了翻番的收益。彼时，路西高层均价在13000-14000元/㎡。

2018年1月，财信首开，递出了“18535元/㎡”的备案均价，去化8成左右。到了去年下半年，路西楼盘开始推出促销活动，比如“买房送车位”、“特价房”、“两万抵十万”的优惠等。二手房同样坐不住，议价空间变大，目前均价在12000-13000元./㎡。

（财信首开）

路东板块早先只有星海湖壹号在售（苍梧新华苑特殊性就不提了）。

2016年下半年，解放路高新校区启动建设。彼时，路西路东价差在1000元/㎡。2016年底星海湖壹号均价6500元/㎡，金鹰国际花园7000元/㎡，秀逸苏杭和金辉在7500元/㎡。

进入大牛市后，星海湖壹号在2017年9月推出了最后一栋楼，均价11000元/㎡。此时，路西与路东的价差开始拉大，3千左右。

路东再次进入大家视野是在2018年年中，主要以东盛阳光新城和港利锦绣福园为主。

之前和朋友讨论过这两个楼盘，我们一致觉得启动稍晚，没有踩准行情。东盛2018年6月首开就打出了“8688元/㎡起”的广告，后期开盘又给出了“买房送黄金”、“团购价”、“一万抵两万”等不同程度的优惠。而港利锦绣福园后期更是打出了“高新区8088元/㎡起”的宣传语，只能说没有最低只有更低了。两个楼盘价格战打得“你死我活”，即使如此去化依然不理想。

简单点总结上轮周期路两边的新房，路西跟随地王以及之前的大环境，房价急速大涨。如今风口过后，房价只能回调到正常值。而后者是相当于筑底板块，也就是市场疯狂期“追高拍低”，带来的“中部塌陷”。

这样对比的话，显然路东房价更牢固些，现停留在板块房价的下限。

叁

当然，即使是同一个板块的楼盘，也不能一概而论。

当有的楼盘开始“以价换量”时，有的楼盘却另类涨价，比如金鹰秋枫苑。

如今的楼市环境，开发商 “逆势涨价”一定是基于足够多的客户基础，也就是说“不愁卖”的节奏。

金鹰秋枫苑应该是市区为数不多地不与中介渠道合作，还硬挺涨价地楼盘。均价从9800元/㎡上涨为10000元/㎡，即将推出二期。

北侧是一个公交车停泊站点，也就是起始站。公交车停泊站点北侧是已经出让的商业地块，被金海拿下。东北侧是连云港解放路高新校区，已经投入使用。

那边离主城区也很近，不论是连云港博物馆，文化中心还是巨龙商圈，也都是在可接受的距离内。

超低的建筑密度和较高的绿化率，都是板块内罕见的纯改善标准，而且还做成了纯高层，而不是高低配，而且整个社区也没有底商。

金鹰的产品，颜值一向有保障。建筑采用现代典雅风格，立面简洁干净，也更符合年轻人的审美。

自身土地指标非常优越，绿化率30%，由15栋24层的高层组成，建筑密度低至15%。正因为建筑密度超低，可想而知，整个社区的公共空间和楼间距都会极度宽敞，也便于金鹰发挥自己的景观特长。项目中央景观园林约15000㎡。同时，小区还采用100%人车分流设计，让车辆从小区入口直接驶入地下车库，令日常生活和车辆互不干扰。这样一来，老年人可以悠闲散步、怡然自乐，孩子们也能放肆奔跑，释放天性。