东西湖楼市现状如何「东西湖区发展前景」

今日份干货：临空港（东西湖吴家山楼市）楼市分析。

吴家山隶属于东西湖区，位于汉口三环与四环之间，包含部分四环外的部分。整体位于汉口硚孝高速以西，汉江以北，北临四环，西至四环及四环外部分区域，范围很大。

该板块目前新房很多，是汉口刚需的主阵地之一。目前在售&待售楼盘数量共有30 个。

高清图片请私信获取：

吴家山区域特点：

最早开通地铁的远城区&国家级开发区

范围大，大量工业用地

新城大规模开发中

吴家山范围很大，虽然是远城区，但却是武汉最先开通地铁的区域之一，也是武汉最先开通地铁的远城区。更值得一提的是，吴家山也是国家级经济开发区，在东西湖区的官网上显示该区域的官方名字是武汉临空港经济技术开发区武汉市东西湖区。这是与东湖高新区及经开区齐名的，比其他一般的远城区站位要高。

我们根据目前区域的发展可大致分为临空港新城、吴家山老城两个大板块。内部小区域也有着各自不同的标签和特点

1、临空港新城位于金山大道以北，包含了四环内、四环外及泾河以北等区域。

①该区域是目前吴家山乃至整个东西湖存在感很高的板块，区域内规划较多，且部分在逐步兑现，如已经开学的公立学校、已经开始营业的三甲医院等。

协和东西湖医院实景图：

莲花湖小学实景图：

②区域处于大建设时期，现阶段面貌一般，但道路建设和规划得不错，区域内主干道路况都还不错，远期来看，将是一座观感还不错的宜居新城。

临空港大道实景图：

金山大道实景图：

③该区域整体位于四环附近，环线位置一般，但区域内有已经通车的地铁1号线和地铁6号线二期。

地铁1号线和6号线换乘站码头潭公园站实景图：

④区域内有径河公园、码头潭公园、体育中心以及建设中的文化中心等休闲配套，后期还有大量的不少规划商业体，假以时日，居住环境会很不错。

五环体育中心实景图：

径河公园实景图：

码头谭文化遗址公园实景图：

⑤该区域内还有建设中的网安基地，包含网安学院和产业园等，目前网安学院已经开学，吸引了不少高素质人才的到来，也算是区域的一项利好。

迪马数智产业园实景图：

长江日报媒体城效果图：

2、吴家山老城位于金山大道以南，包含老城成熟片区和东西湖大道以南工业区。

东西湖大道与金山大道之间是吴家山最为成熟的板块，整个吴家山现在现成的配套基本都位于这个区域，中心广场、海林广场等商业体，还有吴家山一中以及一众中小学也都集中在这里，总之目前吴家山板块的配套基本都是指望吴家山老城板块。

区域成熟面貌实景图：

海林广场实景图：

地铁1号线也贯穿这个区域，该板块有4个地铁站。不过这个区域都是老小区，虽然成熟，生活氛围浓厚，但区域面貌比较老旧。

地铁实景图：

东西湖大道以南是工业区聚集地，但已经大规模进行了用地性质调整。目前该区域有大片的产业园聚集在这里，但该板块陆续有很多部分进行了用地性质调整，新增了不少的住宅用地，而且近两年也开始有开发商在这里拿地了。

按照如今区域的布局来看，四环内的很多工业园都将搬迁，后期四环内将是以住宅、教育、商业为主的新城。如华润二十四城是原来的雪花啤酒厂的地、金辉江樾云著及保利保利清能拾光年都是产业用地调整而来。

总体来说，这里将是临空港新城后下一个集中新房供应的板块了。

规划调整公示图：

吴家山楼市概况：

30 个楼盘同时开发

价格约9800-17000元/平

还有大量土地待开发

吴家山在武汉楼市版图上存在感很高，提及东西湖，基本上都只会想到吴家山，金银湖和金银潭因为新房供应太少，关注度远不及吴家山板块。

但在吴家山内部，新房的布局也很有意思。

现阶段新房基本都集中在金山大道以北的区域，也就是临空港新城。

少量待开发的新盘分布在东西湖大道南北两侧。

大量待开发的地块都在东西湖大道以南的区域。

金山大道和东西湖大道之间的吴家山老城，新房挂零。

下面我们来看看具体的楼盘特点以及在这个区域买房，应该要怎么选择。

临空港新城：该板块是指临空港大道以西、四环以内，北至泾河、南至金山大道，这个区域是目前吴家山的供应主力，同时有15个楼盘在售，价格集中在12200元/平-17300元/平，价格差距较大，但绝大多数楼盘毛坯销售价格都在13000元/平以下。

此外该区域楼盘基本都是大品牌房企，小高层为主。

临空港新城楼盘表：

价格较高的项目是中南熙悦，还有1369套房源没备案，目前是现房在售。

东原阅境还有193套没备案，目前是现房在售。

东原印未来体量较大，一期毛坯房地块目前备案了922套，精装房源地块基本没出售，另外还有一整个地块未备案。

武汉城建华发时光也是开盘较早的项目，开盘2年多仅备案了198套，还有983套没备案。

华发四季也是2年前开盘的，这2年多来一直没拿证，已经成了现房，目前仅备案了548套，还有1193多套没备案。

奥山汉口澎湃城住宅不算多，目前已暴雷，目前还有176多套没备案。

新城桃李郡是区域内体量较大的项目之一，目前已经备案了1300多套，还有1400套没备案，同时还有一个大地块未上架备案。

湖北保利在该板块有多个楼盘，目前在售的是保利悦公馆、保利明玥晨光、保利翡丽公馆三个项目，均为带装修销售。

其中保利悦公馆还有798套没备案。

保利翡丽公馆还有1272套没备案。

保利明玥晨光还有1650套没备案。

武汉当代境MOMΛ还有287套没备案，目前已暴雷。

新盘中南云城还有1369套住宅没备案。

都市径水澜苑一共才备案了55套，还有1019套没备案。

首开光明国风上观还有685多套没备案。

联发璞悦府还有657多套没备案。

中梁天玺壹号还有621多套没备案。

除了在售的这些楼盘之外，临空港新城板块还有部分待售新盘和待开发的地块。包含联发悦府、宝龙达爱家等。

联发悦府规划有8栋18层高层、共包含776套房源。

宝龙达爱家规划有8栋21-22层的住宅、共包含1223套房源。

临空港新城大部分都是新房在售，二手房很少，仅有的几个二手房小区，要么是还建小区（莲花湖小区）、要么是刚交房，基本只有挂牌没有成交的（佳兆业悦府），就剩下一个九坤新城壹号可以略作参考。

数据显示，区域内二手房挂牌价约1万-1.3万，而九坤新城壹号近期成交价约10500-11000元/平，是低于区域内的新房价格的。

临空港大道以东：该板块紧邻临空港新城，东边是金银湖板块，区域内新房不多，目前有7个楼盘在售，以旧小区为主。区域内南北跨度较大，价格差距也较大，新房价格约1万元出头到18000多元/平。

楼盘表：

天赐金龙城位于径河以北，体量很大，而且产品也很丰富，包含高层、洋房和别墅。目前共备案了近1000套，目前除了规划的还有1400多套没备案，后期还有地块备案没上架，总之该项目后期房源还比较多。

径河以北二手房挂牌价格约1.1万元/平，近期成交价格约1万-1.1万元/平，略高新房价格。

金地悦海湾现房在售，目前备案了约1100套房源，还有700多套没备案。

电建地产洺悦御府备案了近900套，还有200多套没备案，现房在售。

华润武汉二十四城热度很高，2020年底首开的，1年多时间，备案了近2500套，不过后续还有3000多房源可售。

美联德玛假日三期德玛风情备案了394套，还有771套没备案。

金辉世界城是刚开不久的新盘，目前备案了421套，还有559套没备案，卖的还算可以，实际上这个盘共有4000多套房源。

中铁阅湖郡刚刚启动销售，尚未开始备案，整盘有1000多套房源。

临空港大道以东板块旧小区很多，二手房也多，挂牌价约1万-1.5万元/平，价格差距也比较大，但整体都是比在售新房价格要低一些。

四环外：四环外目前仅开发了三个楼盘，三个项目都相邻，分布在地铁6号线二期新城十一路站附近，价格也相当，折后价格基本都在12000元/平左右。

中国铁建江语城目前还有892套没备案，整体体量也不大。

葛洲坝•华润•光明 江悦蘭园备案了399套，还有869套没备案。

北辰金地漾时代目前共备案了892套，还有482套没备案，该项目是四环外三盘中卖得较好的。

东西湖大道附近及以南区域：该区域是紧邻吴家山老城，现状是工业园为主，但区域内部分用地性质先后做了调整，于是就有了大片的住宅用地出来了。

该区域目前在售新盘有3个，但后续有不少待开发的新盘和地块，预测将是吴家山下一个新房集中供应的区域。

金辉江樾云著目前备案了2000套出头房源，还有2000多套没备案，房源储备还是很多的。

融创九坤璟宸时代是融创半路接手的九坤的项目，目前备案了1484套（回购房地块集中备案），还有1384多套没备案。

区域内的主力主要是后续待开发新盘和地块，目前已知的就有保利清能地块、奥园誉湖尚居、德信时光之宸以及东吴大道附近的卧龙万诚府。此外区域内带有大量住宅地块，不过尚未土拍，估计开发周期还会很长。

保利清能拾光年是刚开不久的新盘，还有1562套没备案。

德信时光之宸已封盘，预计春节后重新启动销售，共有1566套房源可售。

奥园誉湖尚居未对外销售，目前奥园集团已暴雷，规划有6栋13-34层的住宅，包含1431套房源。

卧龙万诚府规划有9栋16-25层高层住宅，包含1030套房源。

该区域内二手房也不多，挂牌价约1万-1.2万元/平，整体也是低于区域内新房价格的。

吴家山老城是完全没有新房的，全部都是老小区，本文不做分析。

吴家山区域特点及置业建议：

在临空港新城出来之前，吴家山其实也是一个相对闭塞的区域，自成一城，老城有商业、有地铁、有公园，甚至区域内的士都不能出吴家山。

但如今吴家山已经是很多购房者关注的板块了。

一般来说进入吴家山来购房的人群，一部分是吴家山本土改善的人，但大部分还是区域以外的人，大多是被汉口三环内高房价挤压的刚需，这部分人进入这里，该怎么买房，以下是几点个人建议，可供参考：

1、首先在吴家山买房，大的原则和逻辑，是建议尽量选择地铁盘，距离越近越有购买价值。

区域内有两条地铁，一个是已经开通的地铁1号线，另一个是地铁6号线二期，地铁附近的楼盘有保利明玥晨光、中铁阅湖郡以及四环外的三个楼盘。

2、首付30万以下的极致刚需，四环内临空港新城部分楼盘及四环外地铁口三盘可选。

位于四环外的三个楼盘都位于地铁6号线二期门口，6号线二期预计年底开通，三个楼盘分别是北辰金地漾时代、葛洲坝华润光明江悦蘭园、中国铁建江语城，整体首付门槛都很低。另外华景川秀丽春江也可30万首付以内。

3、首付50万左右可选临空港新城及东西湖大道以南区域，地铁口楼盘是首选。

区域内楼盘除了极个别大户型高价盘之外，其余楼盘都能买到。其中地铁盘是首选，已经通车的地铁1号线，距离很近的楼盘包括华发四季、东原印未来、武汉城建华发时光、保利悦公馆等非常多，地铁越近越值得考虑。

此外东西湖大道以南的几个楼盘也可以考虑，环线位置较好，如融创九坤璟宸时代、江樾云著等。

另外首付50万的选择其实很多，改善可以选择在一个单价较低的项目买一个大户型。

4、本土改善大多都在看几个高价大户型楼盘，如中铁阅湖郡。

区域内大部分楼盘还是偏刚需的定位，其中也有如中铁阅湖郡这样在产品的定位上也相对比较高一些，走的是改善之路，在品质和规划上相对也更高一些。

5、有一些特殊需求的购房者，如急着入住的可考虑区域内的一些现房、准现房。

新区楼盘扎堆，货量大，其实很容易卖着卖着就成了现房、准现房，这也是未来武汉很多新区的大趋势了。在吴家山目前就已经有很多项目熬成了准现房。如东原阅境、武汉城建华发时光、金地悦海湾、华发四季、中南熙悦、北辰金地漾时代、电建地产洺悦御府等有现房在售，其实区域内很多盘大概也都能在2022年交付了。

6、部分暴雷开发商需谨慎。

目前武汉当代境、奥山、奥园已确定暴雷，中梁、中南资金链紧张。

最后需要说明一点，从规划图来看，区域内各个楼盘的地块形状都很类似，然后其实基本都是较大的品牌房企开发的，在品质和户型上同质化还是蛮严重的，因此不太可能存在那种后期楼盘之间品质差距很大的局面。

不过户型上可能会有一些细微的差别，比如有的楼盘的97平能做边户，有的楼盘97平可做三房两卫，这种就是更加优质一点的选择，大家在看房的时候可以关注一下这种细节。