合肥葛洲坝紫郡府价格「葛洲坝绿城玉兰花园后面的高压线」

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合肥豪宅引领二手房复苏势头

独立行情下，能否推行“分级备案”？

楼市回暖，合肥的二手房市场正在复苏，颇有意思的是，合肥的豪宅类型小区表现尤为亮眼，据好好选房数据显示，最近成交的房源中，有几套成交单价相对颇高！

譬如葛洲坝紫郡府1月26日成交一套房总价686万，单价高达4万/㎡！

葛洲坝中国府去年底也有一套成交总价770万的房源，单价高达4.3万/㎡。

老牌豪宅绿城翡翠湖玫瑰园1月份两套房源成交，成交单价分别是4.6万/㎡、4.3万/㎡，以及去年底还有一套总价高达1176万的大户型房源成交，单价高达4.97万/㎡！

前阵子我曾引用2021年全国千万级二手房成交数据，其中合肥以106套的成交量位居第八位，且同比增幅96%高居第一，相比上海、深圳、广州等城市，合肥的豪宅市场正在展现不俗的实力。

来源：城市战争

很显然，豪宅市场早已是住房交易中不可忽视的细分市场，其需求量和增长空间非常可观，而最近，豪宅成交量颇高的广州传出了“分级备案”的政策，旨在针对刚需、豪宅项目进行分开备案，实行不同的限价梯级。

当然官方回应并无此事，但这也令我产生了想法：合肥未来能否着手推行分级备案制呢？

我们知道，任何一项政策的推行，必须要要有适宜的土壤，以合肥的豪宅市场表现证明，合肥不缺高端购买力，有着增量可观的市场前景，尽早推行分级备案有利于房地产市场的长远稳定运行。

其实关于分级备案也不算是新鲜话题，虽然由于合肥的豪宅市场还处于起步阶段，可能言之尚早，但这并非未雨绸缪，而归结来看，分级备案有着以下利好：

1、保障刚需利益，让普通刚需自住群体买到价格合适的房子；

2、可以平衡土地价格，保证土地财政收入；

3、保证房企开发、经营利润，实现良性周转，进而稳定房地产市场运行。

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让豪宅盘突破限价，严控刚需盘限价

“分级备案”的关键在于，让豪宅类型的房子能够突破限价，严格控制刚需类型楼盘的价格。

我们说，尽管大家都知道LV包的成本远不及其高昂的售价，但就是有人愿意买单，豪宅也是如此。这个世界上有钱人很多，尤其是在买房这件事上，曾经的楼市大行情几乎不会再有，中低资产的家庭很难通过买房在短期内实现家庭资产的快速升值。

如今合肥的年轻人，如果仅靠自身的努力，大多数都很难在市区内买到一套称心的新房，即使买了，过高的月供也必然会降低生活质量。

来源：摄图网

所以，让豪宅突破限价的要素在于：地价突破（利好土地财政），限价突破，保证开发商在花成本打造高品质房子时还能有足够的利润空间，如此我们也能看到更多像绿城、滨江、置地这样的房企涌现。

严控刚需盘限价，这也意味着地价也需要限制，限制的这部分可以在豪宅楼盘地块上找补回来，同时辅佐以合肥“46新政”的类似保障措施，让刚需顺利进场实现住房自由。

这些年，政府推行了例如廉租房、公租房等保障居民住房的举措，但有一点问题在于，很多家庭是属于“高不成低不就”的群体，不贫困，却也只是勉强首付一套刚需房，而当有钱人、投资客进场竞争时，他们（我们）很容易就被挤出来，例子很多，比如这几年合肥不少限价盘，大多成了全款的盛宴。

今年，合肥房价正在形成新的房价格局，也出现置地栢悦书香这种高品质项目，价格也有可能突破，但大多数板块内的楼盘，不论最终打造的产品如何，都是同一个限价体系，此种情况下，面对倒挂巨大的楼盘入市，往往成为有钱人的游戏，有钱的也愈发有钱。

所以，分级备案某种程度上与向富人征收高昂的税费是同等性质，施行的结果是财富的再分配。

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需要解决和面临哪些问题？

当然，分级备案也并非完美，其面临和需要解决的问题也确实不少。

1、如何界定豪宅？

其实合肥土拍政策中的“竞品质”可以看做一种界定的方式，但要让“豪宅”成为写进政策的规定，便不仅仅是开发商所宣称的“高端产品系”，要足够精细，能够量化，进而影响其未来二手房市场的溢价。

此外还有户型，比如在5~10年前，合肥一套110平的房子便能成为改善，但如今，这样的户型其实已是刚改范畴。值得一提的是，此前网传房地产税征收的一项指标便是户型面积，如此看来有异曲同工之妙。

2、高低价板块内的豪宅细分

天鹅湖、省府、蜀西湖、少荃湖……合肥划分了不少板块，房价呈现不同的价格行情，但豪宅不只会存在高价板块中，相对较低价的板块也会有豪宅产品，所以在不同区域、板块内，也要细化“豪宅”，工程量不小。

3、合理分配刚需、豪宅占比

高价热门板块同样也可以有“刚需”类型的楼盘，要保障刚需住房、稳步土地财政收入，需要合理分配刚需、豪宅的占比。

4、警惕豪宅突破限价传导二手房市场

如何让豪宅突破限价的同时，不会影响其二手房市场快速传导，因为这不仅会传导自豪宅市场，刚需市场势必也会受影响，过往的经验表明，二手房市场可观存在不可控因素，二手房指导价是一项有益的引导措施，不过也需要极大的工程量和定期的监测来维护。

此外，在实际的操作中，很难避免一些开发商利用界定的标准在产品打造中耍滑头，偷取利润。

来源：摄图网

还有很多其它问题，这里就不展开叙述了，大家也可以在留言区发表自己的看法。

而我想说的一点是，“分级备案”确有其可行性，尽管确实存在诸多问题，但都可以在不断的实践中来解决，正如前面说的，合肥的豪宅市场才起步，还有时间来准备和施行。