上海静安新楼盘「杨浦区楼盘」

由于板块小区数目众多，我们本文只罗列各板块入围过成交量TOP20的小区。从这些小区近10年的成交量排名变化，来探究该板块近10年买房者购房偏好的变化，2018年“静安区”各板块。

成交量TOP20的小区排名变化

曹家渡板块

*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名

*标有 "★"符号的为案例小区

排名上升案例：延康小区

排名上升理由：学区变动

延康小区，2017年成交排名升至11名，2018年升至第5名，这主要是由于学区的变化，2017年以前延康小区对口静安区二中心小学，2017年学区划分范围发生了变化，延康小区变成了一师附小的学区房，教育资源升级，拉动了小区房源的成交。

排名下降案例：静安丽舍

排名下降理由：替代项目出现

静安丽舍，从最初的15名左右，滑至如今30多名，成交排名整体呈现下滑趋势。

静安丽舍是曹家渡早期的高端住宅，随着时间的推移，周边高端豪宅有所增加，静安丽舍的客户逐渐被分流

江宁路板块

*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名

*标有 "★"符号的为案例小区

排名上升案例：静安又一村

排名上升理由：低总价学区房

静安又一村，从之前的30多名上升至如今的10名之内，成交排名呈上升趋势

静安又一村是江宁路少有的供应量较大的低总价学区房，1房的总价大概在350-400万，同区域400万以内供应量比较大的学区房还有向新新村，但无论是从学校规模，还是周边配套来看来看都是又一村更胜一筹，因此成交排名有所上升。

排名下降案例：胶州教师公寓

排名下降理由：火灾事故

胶州教师公寓成交排名的转折点是2010年，之前的成交排名都比较靠前

2010年11月15日，胶州教师公寓因无证电焊工违章操作引发了严重火灾，至多人伤亡，2011年成交排名一落千丈，连续多年一蹶不振，近几年由于事情渐渐平息，成交排名又稍有回升，但很难有往期的辉煌了。

南京西路板块

*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名

*标有 "★"符号的为案例小区

排名上升案例：骏豪国际

排名上升理由：低总价次新房

骏豪国际，成交排名一直都很靠前，近几年更是稳坐第一

主要是由于它总价低，骏豪国际主要成交的是1房，总价在330-450万之间，这个总价在南京西路的次新房中可以独一无二的，因此其销量越来越好，也不足为奇。

排名下降案例：申田大楼

排名下降理由：供应结构变化

申田大楼，早期成交排名在15名左右，近几年跌落到20名以外

从其历年的成交情况来看，50㎡以下、70-90㎡的成交占比较大

但从近几年的供应来看，50平以下的房源供应占比明显减少，小面积低总价客户因此流失，导致小区成交排名下滑。

不夜城板块

*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名

*标有 "★"符号的为案例小区

排名上升案例：芷江西路285弄

排名上升理由：总价低 供应量增加

芷江西路285弄， 前些年成交排名在100名以外，近2年一跃成为第8名，排名有了质的飞跃。

主要是由于随着房价的一波上涨，该小区成为了目前板块内稀有的200万左右的小区，又靠近地铁、高价，虽然噪声多点，但交通确实方便，总价又低，且近几年供应量逐年增加，因此成交排名大幅上升。

排名下降案例：中兴财富国际公寓

排名下降理由：替代项目的出现

中兴财富国际公寓，是不夜城板块早期的稀有低总价次新房，但2011年五月花都荟豪庭的出现，打乱了区域原本的成交平衡，都荟豪庭同总价段虽然是1房，但完全可以改成2房，且商业繁荣、交距离地铁站近，又远离高架噪音困扰，因此导致中兴财富国际公寓成交排名走了下坡路。

大宁板块

*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名

*标有 "★"符号的为案例小区

排名上升案例：延长小区

排名上升理由：低总价学区房 优质配套

延长小区，在大宁地区近10年的成交排名都很不错，近几年有稳坐第一宝座

这得益于其优质的学区和配套，延长小区总价在400万以内，对口一梯队闸北实验小学，马路对面就是闸北公园，环境优异，周边医院、交通、商业配套齐全

同为学区房挂牌较多的洛川中路1100弄、柳营路1025弄小区虽然总价稍低，但环境和配套都不如延长小区，因此延长小区近几年成交排名持续走高。

排名下降案例：新梅共和城

排名下降理由：总价高品质一般

新梅共和城，早期成交排名在5名左右，近2年滑至了20名附近

该小区是大宁地区较早一批次新房，南靠大宁灵石公园，环境优美，当时因为不是学区房且品质并不是很高，售价比其他次新房相对较低，因此成交排名较高。

闸北并入静安后，并没有提高新梅共和城成交排名，反而因为总价飙升品质物业等跟不上，逐渐成了大宁的弃儿，一批新建的品质住宅成了大家的首选。

彭浦板块

*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名

*标有 "★"符号的为案例小区

排名上升案例：和源名城

排名上升理由：价格低 供应量大 房龄新

和源名城，2011年竣工的动迁房，成交房源主要是2房房源，总价在450万以内，这个总价在彭浦地区想要买一个房龄较新的房子，那就是和源名城了，因此和源名城小区一旦可以上市交易了，成交量猛增，2度成为区域销量榜首。

排名下降案例：保德公寓

排名下降理由：可替代性太强

保德公寓，之前一直在10名左右徘徊，近几年开始走下坡路，今年成交更是惨淡

保德公寓靠近医院和公园，配套相对还可以，小区主要成交房源是1-2房房源，总价在190-340万左右，这个价格在彭浦可以买到许多房龄更新、面积更大的小区，因此保德公寓成交排名并不是很稳定。