武清南湖花样年家天下最新进度「武清花样年花郡质量」

选自vx公众号武清住宅研究院2018年12月26日文章

关注vx公众号武清住宅研究院，了解更多详情

文字配图，微博19日首发

想提前获取踩盘信息的朋友

微博关注武清住宅研究院

花样年的三居房型，通透，敞亮

更多踩盘视频，关注武清住宅研究院

抖音号：1838211371

今天踩盘非常特殊，因为是第一次写南湖片区的楼盘，有些不知道从何说起，今天的顺序改改，先简单说说南湖片区的区位。

还没上学的时候，父亲带我去南湖游泳，骑着自行车，感觉要好久。

那时候的我，甚至分不清南湖远、还是塘沽海滨浴场远、还是秦皇岛远，可见南湖当时是多么的偏僻...当然了，小孩子的世界总是傻了吧唧的，尤其是我。

后来很长一段时间，都没有关注这个区域，直到本科的一个暑假，忘记是哪一年了，我爸突然说：咱们去南湖那边转转吧，现在建成公园了，都说挺不错的。

结果目睹了现在南湖公园的雏形，很美好，就是不能游泳了。

后来沸沸扬扬的绿博园，我也不懂，以为是世博会那么牛X的东西呢，结果...怎么说呢，票都靠送的。

我拿到过很多赠票，至今没有去过一次，但群里的小伙伴反映还是不错的。

（南湖近期图）

南湖属于下朱庄管辖，在武清城区版图的东南角。

按照政府的规划，是生态宜居区域，整个片区很多项目依然在建设。

其实南湖区域还有一个更好听的名字，就是天和城。

要说天和城这块地的规划应该算是挺有分量的，若干年前，在天津市人民政府支持下，由天津市农委牵头，北京亦庄投资控股有限公司（前身北京开发区总公司）、天津农垦集团（如今已整合为天津食品集团）与武清区政府签署了战略协议，合作开发下朱庄南湖景观以及周边五个村落，共21000多亩土地，取名天和城，寓意天润雨泽、地利人和。

以前我的文章里，对于南湖片区的评价不高。（参考阅读：武清购房指南终极版）

主要判断依据如下：

1、发展方向，武清整体向西发展，南侧城际站附近自带流量位置也偏西，天和城的位置在东，原始规划摊子铺得又太大，不好享受发展的福利。

2、人口基数壁垒，区域发展靠人口、人口迁移追产业、南湖片区之前的产业，规划虽有，但至今仍然形不成规模，后面我会简单分析。

3、人员组成壁垒，自从广厦里、平安里、和平里这些标志性的社区建成、武清的商业配套与高净值人群发展就从来没有往东回过头，京津公路就篮球场的中线，篮球回去了就算回线犯规。

当然我说的并非绝对，也绝不戴有色眼镜，都是大的趋势，也都是事实，欢迎大家讨论。

但是随着最近的思考与沟通更加深入，我对之前的判断表示需要修正。

1、人口的迁移速度比我想象的快，也比ZF想象的快，按照经济学基本的原理分析，没有多久基础的配套会被动增加，住的人多了就有人过去做生意，拦都拦不住；

2、武清区域外的需求日益旺盛，南湖距离京津唐高速入口很近，去往北辰和天津市区都比较方便，市区与北辰的购房者涌入速度加快，这里有裂变效应，这些人大部分没有购房资质的限制，比水城客群优势大很多；

3、性价比是王道，最近在售的一些高层项目价格9000-13000，有的还带精装，得房率也高，小户型也不缺，首付30万，还想买武清城区，你怎么选呢？

不过说到这儿，感觉苦了恒大和众美了，9000多拿地，人家9000多卖，想赚钱难了。

但是说回恒大，这也是自己zuo的，炒地皮带区域这个事儿，在泗村店干过一次还不过瘾，钱包太鼓了难受，如果这回让他折在南湖，也算是老天的安排。

（恒大拿地）

（众美拿地）关注vx公众号武清住宅研究院，了解更多详情

最近大家讨论最多的一个话题，就是大红门入驻武清，一开始沸沸扬扬炒南湖，前两天坐实了是人家华北城，不过怎么说呢，毕竟南湖距离华北城也不远，稍微圈子画大点，就算下朱庄东片区了。

（大红门和武清政府进一步洽谈落户）

实际上讲吧，对于南湖区域这件事绝对是利好，挨着近点就不错，真搅和进去了，反而不一定。

大红门什么样不知道大家见没见过，反正跟高大上不太沾边，要不北京干啥清理出来呢？

反正华北城也是那个样子了，谁知道大红门加华北城能不能是乱乱的呢？我相信以ZF的能力，一定能给规划好。

但是大红门的产业来了，不管是高大上、还是脏乱差，这个产业是绝对的劳动密集型。

人来了就带了新的发展机遇，说不好以后在华北城卖个煎饼，快餐什么的，都能发笔小财。

说了这么多，居然还没有说到楼盘，我觉得再写楼盘，可能就又臭又长了，所以干脆写区域吧。

我们看上图中的天和城规划，可以明确其实整个区域的商业规划非常有规模（红色区域均为商业），但问题是产业园区规划面积过大，现在纵观环京区域各类产业园，鲜有成功。

究其根本还是解决不了人才的问题，怎么让机构与人才迁移，是个普遍的难题。

另外竞争对手可能也过于强大，对于一些大型优秀企业，北京亦庄都争着抢着要呢，天和城的诱惑力实在达不到预期。

其实依院长拙见，如果从生活服务类的商业入手，可能会有所好转，例如高端的医疗养老，高端的度假酒店服务等，高端餐饮不夜城，文化创意街区等。

当然了，这些产业的投入可能会比较大，而且回款周期长，稍有不慎一样会造成烂尾，进一步危害资源的可持续性发展。

最后，还是提一下主角花样年家天下吧。

实际从土地规划中可以看出，花样年集团拿了两块地，两块非常大的地，每一块都是270多亩。

之前叫做花样年花郡，实际是两地块中的南侧地块。

北侧地块2018年才开盘，就改了名字：家天下

售楼处好好装饰了一下，毕竟这么多年产品也快过时了。

整个两地块由高层、别墅产品混搭组成。即使是高层，总高只有15层，并不是十分拥挤。

南侧地块分为了三期开发，这次院长盯着冬日寒风瑟瑟，简单了解感受了一下。

简单的总结：毕竟这么多年的产品了，中规中矩，实际的维护保养优于07-10年之间的主城区小区。

别墅也是大多地下停车，地面上非常安静。

希望有实际居住的业主，多多反映一下真实感受。

至于花样年，整个项目的规划数据如下图，大家先做了解，下期我们再做分析

（花样年规划图）

哎…真乱套，都不知道自己是写楼盘，还是写区域发展史了。

篇幅限制，更加具体的踩盘体验，只能下期写给大家了。

特别鸣谢，房研群里优秀的小伙伴发电站（网名）

关注vx公众号武清住宅研究院，了解更多详情