大快人心 白沙开发商败了 未售车位归业主共有

​前两天，一个学法律的朋友往我们群里扔了一个判决书，是关于白沙楼盘恒通新城的车位问题。

笔者打开后，见到这样的判决：

根据这个判决书：

该小区，交房后，没有销售的车位，归全体业主所有！

这真是个鼓舞人心的消息。

笔者查阅有关新闻，发现网友留言也非常激动：

有网友说：车库物权应该归业主所有，法院这样判决是顺应民意。还有网友说：郑州可以此事件为契机，让业主自治车位，以此缓解郑州停车难题。

小区的车位车库到底是谁的？一直以来，车位权属都是行业内的争论问题。开发商、业主甚至物业公司都认为应该归自己所有。

现在，恒通新城这一判决，无疑是给广大业主方吃了定心丸。

那么根据判决书，恒通新城的车位真的能归业主所有？这个案例对郑州其他小区真的有借鉴意义？能够推而广之，对小区车位车库权属给予司法方面的指引？

另一方面，如果开发商真的败诉，将来还有房企敢好好建车库吗？会不会降低行业标准？

详细了解案件经过，对比其他城市类似案件后，笔者发现，事情可能并非大家想得那么简单和乐观。

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恒通新城位于郑开大道和康庄路交汇处，属于白沙早期开发地块的一个楼盘，2013年已经交房，规划地上 地下共1120个停车位，最后建成785个，全在地下。2017年小区业委会成立，当时开发商还有三百多个车位未售出。

业委会和物业公司双方一起将开发商未出售的375个地下车位和16个地下车库，按照200元/月出租给了小区业主，收益所得归全体业主。

这样一来，开发商郑州恒通置业有限公司不愿意了，开发商准备将未售出的车位收回，但遭到了业主委员会和物业公司的拒绝。

业主们认为，没有产权证的地下车位应归全体业主所有，开发商不能再卖给业主，收“二回钱”。

开发商认为，车位是自己修建的，就是属于自己所有的，业委会和物业的行为是侵权。

于是，开发商一气之下将业委会和物业公司告上法庭，要求归还停车位及车库，并赔偿侵占期间的损失。

案件在高新区人民法院审理，一审判决开发商胜诉，业委会及物业公司归还车位，并赔偿其间车位使用费12万余元。

但业委会及物业公司不服判决，提起上诉，二审判决则发回重审。随后高新区人民法院再次开庭审理此案，未当庭宣判。之后，开发商撤诉。

原本以为，开发商撤诉，本案了结，业委会及物业公司获胜。

谁知，开发商在撤诉4个月后，换了一个法院再次提起诉讼，这次是在中牟县人民法院。

文章开头的那个判决书，就是中牟县人民法院在2019年12月23日作出一审判决。判决的结果是：驳回原告的诉讼请求。

也就是说，开发商恒通置业再次败诉。

看到这个结果，很多人就沸腾了，如文章开头的截图，网友认为业主方取得了胜利。然而，事实上，案件并没有结束。

我国实行是的“两审终审”，一审判决后，只有过了15天的上诉期限，双方都不上诉的，一审判决才生效。

若有人不服上诉，一审判决是不生效、不算数的。上诉后，二审法院可以自己审理、自己判决；如果一审存在事实未查清的情况，则发回一审法院重新审理，自查自纠，当事人仍然可以继续上诉。

而此次一审判决，恒通置业不服，已经提起上诉，这也就意味着恒通新城案件从2017年12月份开始，到2019年还未结束，2020年还将继续，这还不是最终的结果。

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而类似车位权属案件，二审翻盘的，也大有先例在。

2014年，南京鼓楼区法院针对南京星汉城市花园小区业主委员会与开发商的车位产权之争做出判决：

业主享有地下停车库的全部权益，开发商应将地下停车库移交给业主委员会管理。

这就是当时炒得沸沸扬扬的“全国首例小区车库之争”。

从当时的审判结果来看，是业主方得到暂时的胜利，于是各大媒体争相传颂。而实际上，开发商不服，向南京中院提起上诉，案件被发回重审。

二审的结果是，小区规划的车库数量是36个，实际建设是59个，超过规划建设的23个车库归业主共有。

并且按照南京《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第6条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库归业主所有。

因此，业主实际取得的车库为29个，也就是超过规划的车位以及按照规定归业主所有的。

而在本案中开发商实际建设的车位（车库）数量并没有超过规定，郑州也有没文件规定业主占有一定比例的车位。

笔者猜测，也许是因为这个原因，恒通置业才会在撤诉、败诉之后依然不服从判决，依然要上诉。

目前来看，这场耗时两年，引发众多关注的案件，还并没有尘埃落定，并且开发商还有翻盘的概率，案件在高新区审理时候就是二审反转的。

知道了这一点，大家就不会盲目乐观。

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至于有网友担心，如果开发商真的确实败诉，那么这种让开发商吃力不讨好的案件，会不会产生示范作用，以致于其他开发商不会再好好修建车库？

笔者认为需要分情况。

我们再来看案件本身判决的理由是：证据不足，不予支持。

其实车位分为3种：公摊车位，人防车位，产权车位。

公摊车位，是开发商在前期房屋销售时候已经把车位的建设成本计算到其中，开发商是无权销售的，只能出租，这种车位没有产权。即便是买房签订了合同，实际是合同，其实是变相长期租赁合同。

修建人防车位是为了在战时或重大灾难时用于躲避居民，人防车位产权是国家的，这种车位，开发商只能使用，不能销售。

而产权车位就是那些车位的建筑面积没有被公摊，开发商有车库的产权的。

恒通新城开发商目前出具的证据显示，交了50万的防空地下室易地建设保证金和14万多的防空地下室易地建设费，也就是说恒通新城这个小区没有人防车位。但是这个是公摊车位还是产权车位呢？还不能确定。

因为不知道地下车位到底有没有公摊到业主的房屋中去。

这就是案件纠缠到现在的原因。

所以一般来说，能让开发商花大价钱投入的车位应该是产权车位，也就是没有分摊到业主房屋的车位，这是属于开发商的。

因此笔者认为这个案例不一定会拉低车库建设的行业标准，但是会提高开发商的产权意识。

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这个案件，由于开发商本身有问题在，所以不一定会在司法方面给出什么特别的指引，但是通过这个案件，笔者认为至少能给大家带来2点启示。

1，买车位，一定要留意。

如果你已经买过车位的，自查下自家车位属于哪一类，开发商有没有侵权行为。如果你还没买车位，准备买，也要分辨清楚，人防车位和分摊车位没有投资价值。

有的楼盘打着“买房送车位”或者比明显低于市场价的车位，你更是要留个心眼，问清楚到底是哪一类。

2，维权，一定要采取合理的、合法的方式，这才是最有效率的。

这个案件之所以会产生，最主要是开发商恒通置业产权意识不健全。开发商认为地下车库所以自己所有的理由是，交纳的土地出让金已经包含地下空间使用权的土地出让金。

而与之相反，恒通业主们的法律意识让人惊叹。他们查询到：

根据《郑州市城市地下空间开发利用管理暂行办法》，开发利用城市地下空间工程应当取得地下空间使用权。以有偿使用方式取得地上使用权的,与地上使用权同步开发的地下空间使用权,依法按照地上折算楼面地价的20%缴纳地下空间使用权的土地出让金,一并签入《国有建设用地出让合同》。

所以一审判决的开发商败诉，就是因为他们拿不出来缴纳地下空间使用权的土地出让金的相关证据，也拿不出来车库没有被公摊的证据。

不仅如此，小区业主在维权一开始就是走的合理合法的途径。他们在打算将未售车位出租的时候，就提前咨询过法律人员，了解到开发商如果没有车位的产权，业主有权将没有产权的车位车库合理自治。

除了车位问题，这个小区的一些照明、消防系统等公共设施修复、更换等，业主都是通过投诉，信访或诉讼等合法方式解决的，并达到很好的效果，之前就有媒体专门做过报道。

这两年，郑州维权事件爆发性增长，而且就在这两天，郑州雨雪天气非常恶劣，还有不少人在大街上维权。但是即便如此，维权效果理想的非常少，甚至有些人还没抓了起来。

相比之下，恒通新城案件虽然只是阶段性胜利还不知道最终结局，但是小区业主的维权态度值得大家学习。

最后，祝大家维权胜利，过个安稳年