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合理的房价收入比为几倍「正常房价应该是人均收入几倍」

来源:   2023-03-07 12:16:58

今年开始,楼市终于出现了拐点向下。

即便北上广深依然强势上涨,但二线往下的城市已经大部分跌幅都超过了8%。

房价跌幅不算大,从2021年最高点11228元/平米跌到5月9188元/平米。

但是成交量的跌幅就很惊人了,从2021年最高点21571万平方米跌到5月9181万平方米,降幅达57%。

“量价齐跌”,且跌量>跌价,显示楼市下行的势能很大,小幅降价还不能促进成交。

而今天有一则消息开始刷屏:

万科董事会主席郁亮发言:从短期来看市场已经触底,但是恢复是一个缓慢和温和的过程,这是我表达的对市场的主要观点。

不少大V转发,并进行鼓吹,几乎明天就能回到地产造富的年代。

如果相信数据和市场规律的话,我们可以来分析一下为什么楼市远远没有触底?


房价收入比超出合理区间

房价收入比,指住房价格与城市居民家庭年收入之比,是居民购房能力的指数。

国际通行的说法是,房价收入比在3-6倍之间为合理区间。

按照这个逻辑来算我们最新房价收入比,采用国家统计局最新数据和第七次人口普查数据:

一季度各省人均收入5月份各省新商品住宅销售均价每个家庭2.62人城市家庭居住92.17平米。

收入比=住房价格/家庭年收入=(家庭居住面积*住宅均价)/(人均年收入*家庭人数)

结论:全国房价收入比8.4,北京最高21.5,内蒙最低5.6。

除湖南和内蒙古以外,所有省份的房价都在非合理区间。


在建库存达到5年以上

中国经济发展快,城镇化推进得好,从这个角度说我们购房刚需比它国居民更旺,的确是有道理。

但是,随着近30年的房地产开发,商品住宅的供应量已经跟上来了。

我们用新建用新品住宅的库存来看供应情况:

在建库存(月)=在建住宅面积/1-5月均销售面积

结论:全国在建商品住宅库存达66个月。

在建的库存够卖5年,我们不仅不会供不应求,相反,库存压力还会抑制价格上涨。


城镇化进入减速期

2006年城镇化率43.9%,2021年达到64.72%,比上年提高了0.83个百分点,增速已明显减缓,结束了20年的高速推进。

发达国家可以达到了80%,也就是说,留给我们的城镇化空间只有15.28%。

缺少大量手持赔偿金的农民到城里买房,疯狂的地产时代注定已经过去了。

结语:

房价超过收入太多这是普通居民的现状,在三四线城市尚能承受,若是在一线城市,买一套房动折要花掉一个家庭15-20年的总收入,这门槛太高。

既然有5年的在建的商品住宅库存,既然居民的收入(尤其是一二线城市)赶不上房价,要想消化库存,降价是唯一的大道。

即便房产再度金融化,又再度迎来炒房热,但今时也不同于往日:

房产的价格已经很高了,内外部经济环境不确定因素增加,这意味着炒房的投入更高,收益可能更小,但风险一定更大。

那炒房能成气候吗?


您对于后市的房价有什么看法呢?

欢迎留言一起讨论

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