为什么现在北滘的土地很难卖出去了「顺德北滘拍卖土地」

三山新城、陈村新城、北滘新城、佛山新城

区位空间格局示意图

三山新城让北滘羡慕

2020年底，北滘中海悦林熙岸开盘推高了北滘住宅均价，加上当时郑州大V、广州大V推动，好像北滘一下子涨了。

但2021年6月到2021年4月，北滘住宅回归清净，暴涨是不可能的，再往下跌也不是不存在。

在隔壁陈村一线江景的华润润府单价低至24000元的影响下，目前北滘在售的合景天銮、金地熙悦、绿城杨柳郡、美的云悦江山、云璟、中国铁建领秀公馆、旭辉雅居乐清樾等价格都上不去。

未来一年，北滘镇还有中海汇德里、好时光、碧桂园凤凰台等新盘亮相。总体上供应充足。

反观三山新城，万科、保利、龙光、华侨城、中交等开发商同台竞技，同样是供应充足，价格还是拉升上去了。这还是地铁4、11号线未开工建设的情况下。

北滘的五个现实问题

700多亿GDP、38万人口，为什么北滘还不如三山新城，原因有五个：

1、地理区位。三山更靠近广州荔湾、海珠、越秀，吸引广州客的能力更强，也接收千灯湖购买力外溢；

2、就业岗位。欢聚集团、虎牙、宏旺、利泰、安齿等企业落地三山，还有季华实验室、南海实验学校等提供的岗位，三山就业人口预期高速增长。北滘固然有美的、碧桂园大批就业人口，但之前领贤公馆、28光年、未来城等项目已经消化了一大批购买力；

3、交通困境。广佛环线未开通，广州地铁7号线西延顺德段未开通，佛山地铁3号线未开通，目前北滘新城的交通条件弱于三山新城，而伦桂路（北滘环镇西路）打通南北的计划估计2030年无法兑现；

4、教育资源。华南师范附属学校、高村小学的学位已经不足以满足北滘新城居民需求，对比三山新城的美伦国际教育、南海外国语学校、文翰小学、文翰中学、三山小学、林岳小学、龙湾学校（在建）的密集布局，相形见绌；

5、人口增长。作为工业重镇，制造业数字化、智能化背景下，北滘的企业没有大量增加员工数量，包括库卡、丰明电子、敏卓机电、乐普电机、大疆等，工人总人数不多，购买住宅自用的空间不大。而三山近期增加的都是有购买力的人群。

上表的第1到第6项的智能制造企业员工，可能就近购买佛山新城住宅，安家落户。北滘镇在2022-2026年能否再延续此前5年增长8万常住人才的辉煌？

做交通、建学校

北滘镇华阳路以东、银桂路以北66亩住宅地，容积率2.6，紧邻佛山3号线岳步站、潭洲会展站，近英华学校、佛山市妇幼保健院、潭洲国际会展中心、库卡、大疆，但土地挂牌后无人问津，正是以上作用下的结果。

此前金地在北滘西海拿的住宅地，证明是没有办法赚钱的。开发商对北滘今年推出的5块地已经犹豫了。

必须有果断、英明的措施，解决北滘镇交通问题、教育问题、人才增长的问题。

以交通为例，三乐路东延到沙湾、碧桂路北延到陈村、环镇西路北延到陈村、环镇西路南延到伦教，都没动。

加上顺德水道饮用水源影响，伦桂路从伦教建设到平洲五斗大桥可能是几十年后。

做交通、建学校，从大格局上看就是学习三山改环境、引产业、造极点。

广东地理建议

基于以上短板分析，《广东地理》认为北滘未来有四项重点工作：

1、资源聚集。依托潭洲水道，打造东西向滨水活力带，构建顺德北部都会区城市阳台，提升区域影响力；

2、改善环境。与陈村、北滘加强融合，串联北滘公园、大美公园、细海河公园、陈村花卉世界，把东平河、潭洲水道两岸打造成为吸引高端人才的城市片区；

3、补充购买力。学习三山引入欢聚、虎牙的经验，努力招商引资，不断增加就业岗位，支撑北滘房地产良性发展；

4、完善教育配套。推动北滘实验学校、华东师范附属学校等建成，满足新增人口的教育需求。

若能努力缩短与广佛核心区的交通距离，大力改变人才结构，卖地还是很有希望的。你认为以下土地哪块最有价值？

（1）北滘新城117亩住宅地

最佳配套的位置

（2）北滘上僚368亩商住地

临上水河

（3）会展东TOD 196亩住宅地

双轨交会

（4）北滘水口66亩住宅地

近医院、学校

（5）北滘环镇西路115亩住宅地

靠近拥挤的北滘老城