珠海没人的地方「珠海拱北」

本以为是“香饽饽”，结果却让人大跌眼镜！

就在昨日，珠海市区一幅约1.5万平住宅地块计划出让，该地块位于香洲区前山板块，周边配套成熟，地理位置优越。

然而，就在众人信心满满时，该地块因无人报价而惨遭流拍。

要知道，珠海市区宅地向来稀缺，一旦有供应基本都会遭到多家房企的争夺，即使在当前环境下，也会有国企来兜底。

但该地块竟然没有被任何房企看上，幕后真相到底是什么？

市场遇冷，国家队竟然也不出手？

我们先来简单回顾下这块地的土拍情况。

事实上，早在开拍前，就已经盛传保利要参拍该地块，而且只有保利一家房企。

而央企保利，实力可以说是非常雄厚。目前保利在珠海已开发了多个项目，比如保利时代、保利香槟国际花园、保利海上五月花、九洲保利天和、保利茉莉花园等。

但，就在拍卖前，保利并没有报价。

至于为何没人报价，据业内人士透露，主要是因为以下几点：

其一，今年房地产下行严重，所有公司回款都减速，导致可以用来拿地的资金较往年有很大缩水。

其二，往往内部资源紧张的时候，人口增长快、楼市稳定的城市才是首选，在拿地方面亦是如此，比如广州、深圳。

而珠海楼市今年以来表现都是“量价”齐跌，频频遇冷，市场下行时期，不管是央企还是国企，在拿地时都变得越来越谨慎。

其三，与地块自身条件也有关系。除了区位外，地块面积、容积率、楼面价，以及销售利润等都是房企重点考虑的因素。

区位优越，但，房企不感冒

从自身条件来看，该地块位于香洲区前山致远路东侧、圆明纵路西侧，为暨南大学科技园项目地块。

其坐落主城地段，周边有暨南大学珠海校区、暨珠小学（暂定名）、暨大幼儿园、圆明新园、世邦家具等配套，配套成熟，居住氛围浓厚。

总之，在区位方面，该地块确实优越。

| 区位图

不过，在体量方面，该地块占地面积只有约1.5万平，建筑面积约5.4万平，而且容积率最高达3.1。

体量小，容积率高，在舒适度上将大打折扣。

另外，在价格方面，该地块的楼面价也不低。

总价6.88亿起拍，折合楼面价约1.5万/平，加上建筑成本、相关税费，经过计算，该地块要想有利润，销售价格至少在2.6万/平以上（粗略计算，仅供参考）。

而目前，整个前山在售项目价格基本在2.5万/平左右，如果房企以1.5万/平的楼面价拿下，的确是个不小的挑战。

大湾区土拍环境整体不行，多以底价成交

一直以来，土地拍卖市场被看作是楼市的风向标。

此次珠海市区宅地惨遭流拍，那么，大湾区整体拿地环境如何？尤其是广州、东莞、深圳、佛山等几大城市。

据了解，广州、东莞、深圳在前几次的集中土拍中表现相对可观，回暖明显。

其中，广州在今年首轮土拍中共迎来17宗地，以约341亿元风光收场；第二轮土拍中共迎来14宗地，成交11宗，流拍3宗，共揽金约209.57亿元。

| 来源：广州房产

从成交情况来看，广州两轮土拍量有所提高，拿地房企有广州地铁、保利、越秀、珠实、广州交投、广州城建等，其中广州地铁拿地金额最高。

东莞在首轮集中土拍中，共挂牌8宗，成交2宗，成交金额为59亿元；在第二轮集中土拍中，8宗地全部成交，共揽金约130亿元。

拿地房企主要有万科、华侨城、景天、保利、东实、武汉城建等，其中，南城广发南、万江龙湾地块均拍至最高限价，出现溢价，表现抢眼。

| 来源：东莞房姐

深圳在第二轮土拍中共带来16宗地，成交14宗，被各央企/国企收入囊中，不过流拍2宗。

其中，前海、宝中、碧海湾、深圳北、上塘等片区最受房企青睐，均进入摇号环节。竞得人有招商、联发、中海、越秀。

| 来源：深圳买房计划

整体而言，广州、深圳、东莞等几大城市虽然流拍率不高，但大部分是底价成交、定向出让，拿地房企还是主要以国家队为主。

而佛山、惠州土市低迷；珠海、中山规模不足；江门、肇庆持续下行。

接下来，珠海还有38宗地要拍

如今，2022年已过去了近四分之三，那么，在接下来的三个多月里，珠海将有哪些地块最有希望成功出让？

滨海商务区--金腾路南侧、联珠路东侧地块

从地理位置来看，该地块位于金湾滨海商务区，周边有规划中的中心商务区、邻里中心、幼儿园、九年一贯制学校，配套齐全，区位优越。

按照规划，该地块总占地面积约15万平，体量非常大。其中住宅占80%、学校占17%、邻里中心占3%。

| 区位图

而且最重要的是，该地块不仅靠近规划中的金海二桥落脚点，而且享一线海景，可看澳门、横琴，景观、视野十分不错。

目前，滨海商务区已有万科里、珠海一中初中部、小学部等配套，城市界面越来越好，未来值得期待。

湖心路--平华大道南侧、福安路西侧地块

该地块位于西部中心城A片区，为平华大道南侧、福安路西侧，与湖心明荟、湖心明悦相邻。

| 区位图

其中，规划中的西部医疗中心与该地块仅一步之遥，目前西部医疗中心也有了新进展。根据官方回复：

为健全完善全市医疗体系、推进健康珠海建设、提升西区公共医疗服务水平，市委、市政府决定在西部中心城区A片区建设市西部医疗中心项目，2019年中，经市政府同意，该项目建设暂缓。

目前，因各单位对项目重启意见不一，市卫生健康局根据各单位意见并充分考虑西部医疗资源。整体规划的基础上，进一步研究论证，时机成熟后，立即启动项目建设。

而在功能方面，该地块不仅有住宅，而且还需配建一所初中，以及商业、道路、绿化带，功能齐全。

据不完全统计，目前湖心路已有华发、大横琴、招商、中铁建、时代、恒大、五洲等房企入驻，高楼林立，配套越发完善。

北围--金业北路南侧、新湾五路东侧地块

除了湖心路外，北围也一直是珠海土拍的热门板块，如今北围片区已有大量品牌房企入驻，包括万科、龙湖、宝龙、招商、华发、天地源、华润等。

而接下来要出让的这宗地块位于金业北路南侧、新湾五路东侧，与正方项目、华润置地广场相邻。

| 区位图

地块总占地面积约5万平，功能为二类居住、商业、一级邻里中心、幼托、城市道路、公园绿地。

值得一提的是，该地块上面为初中，下面为小学，出了家门就可上学，十分方便。