北京楼市低迷「楼市低迷」

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜京房会
进入知识星球可进行提问

Q:提问:京总您好！请问您觉得建发养云70800单价值得入吗？还是在望京那边选盘好一些？因为首付只有300多W，感觉这个在望京选择很有限。

A:回答:您好,感谢信任!建发养云这个盘一共5栋楼,还有一栋商业,后期也是个小盘,崔各庄的地理位置比较有优势，望京北紧靠阿里总部。但区域有2个博物馆,目前的交通比较差,没有配套,所有的配套都要依靠望京.这个板块的新房需要做好短期没有行情的打算。长持未来智能等配套完善,按照目前这个区域的土地情况好像没有发展商业配套类的计划;优势是比较便宜,如果长持的话可以,如果注重投资我会选望京的二手

建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问.

Q:提问：京总好，想问下1300w左右预算，三元桥凤凰城的两居值得持有吗？和望京品质次新三居比呢？感觉周边临主路有点乱，但地理位置去哪里都很方便。

A:回答：你好，感谢信任!三元桥交通都没啥毛病，产业比较零碎，和太阳宫仅一条街之隔，房价的涨幅确一般，主要是缺乏优质的教育资源，所以房价一直涨不过太阳宫，目前属于价值洼地，投资学区房的逻辑是今天买的房子不带学区，未来变成学区房了。凤凰城二期三期还可,一期稍微有点旧,这个盘没什么问题,就是东边临京密路和机场快速,注意回避楼栋即可;

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利！

Q:提问：您好京总，新人首问，目前计划在通州买房，看了两个位置，一个是合生滨江帝景138户型，另外一个是武夷融御99.5户型，目前比较纠结该选哪个？

合生滨江帝景单价低，面积大，但是房龄旧，

武夷融御单价高，面积小，但是都传说位置很好

求问，这两个小区以后哪个更有升值空间？

再就是今年房价还会涨么，什么时候入手合适啊？请指点一二，万分感激～

A:回答：你好,感谢信任.1、通州最好的投资窗口期已过,如果是以投资的思路买通州需要做好长持的准备.副中心最开始消息出来之后,通州大部分楼盘领涨,导致目前还存在溢价;

通州的定位虽然很高,但现在的价值比较弱,加上长期双限不利因素,以后大概率是全市的平均水平,从房产投资的角度,一个板块的周期分为四个阶段,第一是C概念,第二C炒地皮,第三是C配套,最后是C供需,这是一个板块的完整生命周期,

按说通州现在仍然属于概念性的板块,但是已经提前把房价透支.未来的收益只能看供需了,买新区的逻辑是买在一个5年后价值9/9/10万的板块，如果通州未来规划全部落地值6万甚至7万，但现在地皮还在晾着就卖6万7万，今天如果我们买入的价格过高,就代表着未来的利润减少,短期如果没有大行情，会面临一直站岗的风险。

通州属于利好长期,但并不是利好通州所有地段,如果一定要买通州，建议买在运河CBD东侧的三角区，也就是武夷花园商圈,这个位置的东侧是行政办公区，西侧是运河CBD，南侧是运河风景线，通州重点发展的是新城，新城重点发展的是五河交汇的运河商务中心，武夷花园商圈刚好在市政府西侧

这个区在过去并不是通州要重点发展的区域，因为市ZF搬过去之后，整个通州新城规划是向北的，所以这个地方就变成了核心区；这个区第一高度重视，第二有大量的资金投入，一个10公里的隧道就是170个亿。有运河商务中心辐射，区域品质在整个通州，甚至整个北京也属于稀缺性的，紧靠大运河风景线，未来可以享受到政府的优质教育资源。这样的区域符合通州终极改善的目标。

2、武夷融御和滨江帝景怎么选,买房最重要的是选筹,而选筹是一个面不是一个点，宏观层面是板块的选择.微观层面是对产品的选择.前者为重.选对板块就等于成功了70%,地段决定未来的天花板，楼盘决定未来的成长性.这2个指标加起来才是你房子未来能否增值的因素.如果以投资的角度,融御在核心板块01组团,就是上述所说的武夷花园商圈,这个盘在通州更有优势,在通州买房建议压缩面积往核心区挤,所以面积和潜力只能牺牲掉一个了,这个主要看你怎么做考量了

3、什么时候入手合适,如果你是刚需的话,钱到位,房票到位,有合适的即能入手啊,等什么呢?北京的楼市不存在接盘侠之说，楼市真正的韭菜是那些一直观望的人。如果他们一直踏空最后忍不住买房，必然要付出更高的代价；如果不买房，要继续忍受通胀的洗劫，横竖都是韭菜。更何况你买的是核心区的优质盘,没有必要卡在上涨前夜入手到,北京核心区的房价行情来了会以肉眼可见的速度上涨,踏空的风险比较大

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《通州跑赢大盘选筹导图》祝一切顺利!有问题可再向我咨询.

Q:提问:你好,京总,新人首次提问,我看房已有3个月左右,我本人是在亦庄上班,工作比较稳定,首套首贷,目前看了几个区域,万科城市之光,新盘,万科金域东郡,买二手的话,贷款可能会少,买不了那么大的,新盘的话贷款比较有优势一些,想请教京总,这两个盘应该怎么选.谢谢

A:回答:你好,感谢信任.1、整个台湖仅高端总部基地，光机电一体化基地区域属于亦庄新城，规划范围可以以京津高速为界，而京津高速以东并不属于亦庄新城研究范围，研究范围这个概念很少有人去说，这个战略意图可以确定亦庄未来的发展方向是东南

为什么台湖不在研究范围内，从城市发展的维度考虑，可以避免亦庄和副中心之间形成连片发展，在两者之间起到一个缓冲的作用，而次渠需要通州的购房资格，多增加了一道购房门槛，目前距离次渠的几个盘离地铁不算很近，越是刚需盘地铁越重要，优势是距离亦庄核心单元不远，但少了通勤优势，现在5万多的单价在市场上缺乏竞争力，最终难免会成为亦庄码农的韭菜盘.

次渠的优势就是从0开始建设的,所以开局就卖了一手好价,从投资的角度这个位置的房子已经不便宜了.其次台湖属于两区交界,朝阳重点发展的是东北方向，通州重点发展的是运河商务中心，亦庄重点发展的是亦庄新城核心单元未来向东南外扩，所以台湖这个位置，很容易成为发展的黑洞变成两不管的地带

在亦庄买房的逻辑和其他区是不一样的，其他区我们一般是沿着地铁站看,而亦庄我们是根据品质学校配套看，购买力比较集中的区域，在高容积率去找低容积率的小区，这个是房产投资的原理;

亦庄的特点是产业足够强，所以不缺购买力，一般人会认为亦庄的核心区是河东,河东是产业聚集 轨道交通，但如果从居住的角度考虑，河东不一定是核心区,比如国贸,核心区是国贸桥一带，但国贸的密度太大，整个核心区老旧小区加写字楼混为一体，就会出现一个现象居住体验不好，所以国贸的房价没有大望路九龙山双井高

再比如望京,望京是产住结合由于区域面积比较大，所以密度还好，一些品质楼盘涨幅还是比较可观的，但涨幅依旧输给太阳宫，为什么太阳宫比望京的涨幅更可观，太阳宫整个区域品质次新盘扎堆，有好的教育配套，又紧靠望京，所以购买力自然是不缺的，呈现的结果就是持续跑赢大盘。

河东的优势是产业聚集 地铁,缺点就是密度大,这两个区域目前的楼盘涨幅是差不多的,如果从长持的角度上,河西会更有优势一些;

万科金域东郡在整个板块属于品质盘,在往上就是金茂系的了,价格比较高,所以这个盘在河西是有竞争优势的,可以对比海梓府;

建议认真阅读星球置顶的文章《大兴跑赢大盘选筹导图》《北京房产投资核心逻辑和原理》,祝一切顺利!有问题可再向我提问.

Q:提问:你好京总，未来城华润的项目如何，1000W左右买这成吗?以后能升值吗？

A:回答:你好，这个盘主要的卖点是盖在了17号线首站的地铁上。来科技城这几个新盘这个时间点，投资不算便宜了。北京北边主要的几个产业区在望京，上地，西北旺。未来科技城主要是央企，而央企缺乏市场活力，通俗点讲就是没有狼性。17年317之后北七家标杆小区跌幅都超过了20%, 到现在价格仍然距最高点有10%以上的价差。这个跌幅也说明了市场对北七家板块的看法。如果是投资的话买到手1000w 的标的有点浪费了！

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑原理》祝一切顺利

Q:提问:京总好！很庆幸可以通过文字认识您！读您的帖子有相见恨晚的感觉！我的情况如下:

2015年在朝阳来广营首套85折首贷600总价750购入北京青年城房产一套，居住至今；

2017年二贷350总价1800投资了沙河地铁旁泰禾的丽春湖院子别墅一套，当时以为别墅稀缺会涨，结果到今年不但没涨价，反而跌至1500，选筹失败很心痛！

目前夫妻双方家庭年收入只有70左右（有20被动收入），单位都离青年城不远，家庭面临两个问题

1.贷款压力大，接近于入不敷出

2.现在孩子6岁了有学区的需求，这两套房周边学校都很一般

目前想要改善，看了您的文章，还是比较犹豫，有以下几个方案，还请帮忙参谋:

1. 按兵不动，先在朝阳上小学，等市场回暖，卖出丽春湖，再购买学区上初中。（想了解丽春湖是否有较快速度涨回去的可能性，规避亏损）

2.割肉丽春湖，还贷款后剩余1200，900购入望京北纬40度两居，上景山朝阳，手持300吃利息（这种考量是不用换工作了，但顾虑是学区不是特别好，房价很高了，会不会后期动力不足）

3.割肉丽春湖后，1000购入亦庄海梓府三居带下跃（请教这种户型是否值得购买？还是说只买三居即可，不考虑下跃？提这个问题主要是看到下跃单价低，想是否持有一段时间后可以多涨些钱），亦庄二中上学，手持200吃利息，重新找工作

4.割肉丽春湖后，400购入南海家园，剩余800吃利息（这个考虑是想问会不会南海家园的预期涨幅会超过周边的品质次新，毕竟南海现在4万多，周边的海梓府等已经7万以上了）等南海家园涨起来后再置换海梓府等品质次新

5.把两套都卖了，1500置换望京或亦庄的大房子，剩余钱做理财

6.既然考虑了更换工作，想询问京总，如果是您，以刚来北京的身份重新选筹，在顾及到学区的基础上，会最优考虑什么样的方案？

A:回答:您好,感谢信任! 1、您17年和15年投资的房子属于战略上的失误,如果把两个仓位调换一下,今天的收益应该可以翻2倍.首先丽春湖这个产品做的很好,是整个17年别墅产品的销冠,有生态资源,出门即水,户型住起来也很舒服;院子系近几年很流行,泰禾申请了专利全国这样的楼盘卖的都很好,不足就是这个位置有点过于偏了,别墅本身投资属性比较弱,如果您现在割肉的话我觉得有点不划算,1500未必能有人接盘,可以再等等,市场热透看看什么价格在考虑做置换,北京的房地产市场五年必有一波,即便是在没有利好的政策也会出现一波小高峰.今年的市场会是过去5年最好的一年,可以等等看.

2、北京青年城过去的表现一般,这个盘有点偏刚需,可以把两套合并为一套作为重点考虑的目标,未来5-10年北京的改善群体属于市场上的主要购买力,主要是大家贷款受限制,近几年受疫情影响大家的收入也普遍降低,经济上行后遇到市场回暖,3居室以上的户型的涨幅会想象不到,亦庄和望京的价值都比较牢靠,买套大房子第一可以提升自己的生活品质,第二留下核心资产打底,未来再做配置心里也比较踏实.

3、北纬40度南海家园属于上车盘,我建议您们就不要考虑类似的盘了,您们名下的资产还可,但质量比较一般属于偏下,您们应该把资产优化为中上等,这样遇到市场上行,很容易吃到城市的红利.祝一切顺利!

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利,有问题可再向我提问

以上问答来自公众号|京房会
关注公众号京房会
进入“知识星球”可进行提问,有问必答