中恒信律师事务所法律科普：小产权房能买吗

来源： 2023-02-11 08:16:21

在房产交易中，尤其是在北京，小产权房因其价格低、不需要满足一些特定条件等优势，收到很多购房者的青睐。但是，小产权房也是存在很多问题的，这也导致了很多小产权房方面的房产纠纷。那么，小产权房能买吗？下面，北京市中恒信律师事务所将为您解答。

基于主流观点及司法实践，通常认为，所谓小产权房，是指那些在农民集体所有的土地上，由本村村民依法建造并转售他人的住宅或由本村村集体经济组织（村委会）自行或与开发商合作组织开发的，向购房者发放由乡（镇）政府或村委会制作的房屋权属证书的住宅。

《土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有。《民法典》第二百六十三条规定，城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。也就是说，只有与集体土地有特定身份关系的农村村民才能购买或经拆迁回迁取得地上房屋的所有权或使用权。这些房屋的争议在于对外流转的限制，根据国家的有关规定，小产权房是不允许流转给本集体组织之外的第三人的。农民将房屋卖给非本集体组织人员的行为不受法律的认可与保护，不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

综合来讲，购买小产权房有以下风险：

一是法律风险。将小产权房出售给本集体组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，买卖合同无效。且买卖双方一旦发生纠纷，想要确认合同效力时，法院也可能不予受理或驳回起诉。发生涉及小产权房的其他纠纷亦然。

二是权益风险。小产权房没有正式的房产证，不构成真正意义上的产权，购买后不能在房屋买卖市场进行合法转让过户，对房屋的保值和升值有较大影响。

三是政策风险。购买在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

四是监管风险。对小产权房的开发建设没有明确的规定加以约束，存在监管缺位的问题，对购房者的利益有一定影响。同时，小产权房的开发单位可能不具备资质要求，房屋质量、售后保修和物业管理难以保证。