燕郊通州房价跌40% 断供「燕郊二手房限购政策」

来源： 2023-02-08 08:16:29

在通州未实行限购政策之前，笔者曾经发表过《明年的今天燕郊将是一个业主维权的集中区》的文字，得到绝大部分人的认可，没有调查就没有发言权，笔者曾经在北京市、通州区、燕郊所在地的主流社区论坛做过调查，有意思的是北京市及通州区的网民86%以上得认同燕郊现在接盘楼市风险巨大，而燕郊本土调查68%的以为不高，应该和通州持平甚至要高于通州才合理，32%的人和北京市及通州区的网民意见一致。为了分析差距如此之大的原因笔者对燕郊本土调查者的注册信息进行检索发现，燕郊巨大的中介及开发商营销团体占据了地方社区论坛的大半壁江山，也就是说基本上均是燕郊的房产从业人员，由此也可以看出燕郊房产从业人员数据之庞大。

有数据显示燕郊南城一个尚未开发的区域，目前是一片荒芜，无任何配套及公共交通设施，南城开发可以再造一个燕郊城，而燕郊现有的楼盘数量是通州的14倍，一个小镇如此判断的数据不得不让人惊讶，既报道南城一新建小区开盘价格在16000以上，在配套尚无的情况下如此高的价格已经是完全透支了将来的利好，甚至透支北京地铁延伸至燕郊的利好按照通州与燕郊房价历史比值来看16000都已经过高（当然地铁从落实规划到环评建设开通最少10年以上，而至今连正式的规划尚未有）。

8月14日通州实现历史上最严格的限购政策，导致了有些不负责任的专家（大多数是在燕郊有代理中介或楼盘销售的从业人员，姑且叫专家）叫嚣通州限购燕郊必定暴涨，制造紧张行情，当然短期来看可能会对本计划在燕郊置业的人员有一定的促动作用。

北京政府东迁本身利好通州周边区域，但是从长效经济增长角度来看，政府应该抓住机会发展地区持续经济增长点，积极进行商业企业配套规划发展，而不是暴涨房价，更不能透支房价，通州因是北京管辖有较高的政府行政水平，在房价暴涨趋势下能用有效的行政调控水平控制房价进行限购，而燕郊等地因政府管理水平和政府行政人员水平还达不到对接一体化的能力，不能在通州限购之后第一时间也进行限购，而是放任发展，燕郊等地必将成为通州的睡城，当然这也是三河等地虽然靠近北京却比不上都是河北的迁安等地。

睡城意味着有房无业，在教育，交通，医疗等方面均不能为业主提供优质的服务，甚至有的业主卖房目的就是为孩子上学，而一个班级80号人，老师连学生名字都难记住。近20000的房价配套如此教育配套，河北本身高考分数又没优势，相信更多的业主在如此高的房价面前选择北京租房老家上学。

一套两居室按现在燕郊房价怎么在150万左右，而150的投资收益每年在15万以上，完全可以应付在北京就近租房。

另有专家表示燕郊与大厂的潮白新城出现了同一种超盘手段，推出房源实际只有三分之一由刚需业主购买，还有部分是投资客，更多的是开发商与中介的合作，由中介结构人员登记，后期以二手房名义出现，开发商能减少营销成本还能赚取更名费，中介赚代理费甚至有的产生差价，造成房源紧俏现象，可谓一举多得。

通州限购导致部份人不能在通州购房，那么这部分人一定会流进燕郊吗？

从房价角度来看，燕郊20000的房价与昌平等较远区县部分房价持平，之前计划在通州购房者一定是具备了在北京购房的资格，而通州限购后失去了通州购房的资格，他们可能会转向昌平等地，或者等待看通州限购后房价的回落情况，而原本计划燕郊购房的，在燕郊房价暴涨后通州限购房价下跌的预期下会降低对燕郊购房的欲望，毕竟燕郊是河北，燕郊和通州如果房价持平相信更多的购房者会直接放弃燕郊购房，要么选择租房等待自己在通州蓄满3年社保或直接转为昌平等区。

从投资价值来看，燕郊交通拥挤等配套无法满足如此多的人群，政府管理水平有限等原因房价涨幅及租金甚至租房人群均无法与北京其他区县比。