远洋 股价「红星地产 远洋资本」

作为远洋旗下的优质物业，成都远洋太古里2021年的销售业绩在成都高居榜首。即便如此，远洋集团控股有限公司仍然拟抵押所持的成都远洋太古里项目50%股权部分，向其大股东中国人寿保险筹资约40亿元。

如果成都远洋太古里的融资方案顺利完成，加上今年4月份北京颐堤港一期项目股权变更的30亿，以及丰台区远洋锐中心项目出售的50.15亿元，远洋集团约套现120亿元。

在远洋集团公布的未经审核营运数据中，2022远洋上半年实现协议销售额约430亿元，同比下跌约17.9%。与此同时，远洋集团在年内有多笔债券到期。

远洋集团成立于1993年，曾经高居全球房地产企业第三，是京派房企的代表和北方市场的执牛耳者，而在行业的异动中，同样被裹挟其中，未能幸免。

尽管也有媒体分析，远洋集团已经从纯项目操盘转为资本投资，在行业下行期间疑似在编织一张大网，以求弯道超车，一鸣惊人。然而，远洋集团销售下滑，自身造血能力显见不足，另一方面债务压顶也是不争的事实。

《安娜·卡列尼娜》中有句名言，“幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸”，这话套用在如今的房企上，也莫名地契合。

虽然有着流动性压力的房企数量众多，但每个房企却走出了不同的轨迹，加上远洋集团弯道超车的传闻，所以对其在发展中所衍生的问题进行探讨，也就更有意义。

那么，曾经被称为“红筹第一股”的远洋集团，在近三十的发展历程中，除了外部大环境不可抗因素的影响外，远洋集团到底在哪个环节行差踏错？

首先，对大体量项目的偏爱拖累了远洋集团的发展速度。

在远洋集团的版图中，有着包括天津远洋城和秦皇岛蔚蓝海在内的为数不少的“巨无霸”项目。而这类大体量项目，根据亿翰智库的统计显示，截至2019年，在远洋集团占比高达48%。

在拿地时偏好大体量项目的拿地策略，拉长了远洋集团的开发和销售去化周期，不仅使得资产运转效率低下，而且沉淀了大量资金，影响了其规模增长速度。

针对大体量项目拖累业绩的问题，远洋集团也曾进行有意的修正，在以快周转为标准的前提下，结合不同的城市发展阶段，更关注小体量或者中等体量的项目，奈何沉疴痼疾，又怎能一朝痊愈？

其次，审视远洋集团的发展历程，有着一条明显的从三四线城市回撤到一线城市，再奉行““南移西拓”战略的轨迹，这使得远洋集团错过了三四线城市的发展红利。

远洋集团肇始于2010年的布局三四线城市的战略，使其在2013年就形成以环渤海为中心，珠三角和长三角为两翼的布局。

在2014年进行战略调整后，远洋集团开始撤离三四线城市，在一二线城市展开了大范围的布局，而这一时节，恰逢三四线城市的房地产市场风头十足，如火如荼，远洋集团的这一战略调整，完美错失了那波风口机遇。

此后，远洋集团于2020年启动的第五期战略，又把南移西拓和城市深耕正式列入重点战略规划中，长三角、粤港澳大湾区以及长江中游和西部区域的热点城市圈成为其开疆拓土的新战场。

在那一年，“南移西拓”项目在远洋集团的新增土储中占比高达64%。

再次，远洋集团“以价换量”的策略，压缩了利润空间。

这点其实是和上一点密切相关的。

当远洋集团开始实施“南移西拓”战略，为了更快地拿到“入场券”，不惜提高拿地成本，同时为了在新进入城市占据一席之地，不惜降低商品房销售均价。

一根甘蔗两头吃，侵蚀了企业利润。

在新战略实施当年，远洋集团2020年累计协议销售均价为每平米18600元，同比下降9%。这一价格下降的惯性一直持续到现在——今年上半年，远洋集团销售面积约255.5万平米，销售均价每平米16800元。而2021年同期分别为283.4万平米、每平米18500元。

然而，得不偿失的是，在北京、深圳、武汉、大连和沈阳等地，远洋集团的销售业绩都无法和竞争对手相比。

十多年间，远洋集团的发展战略几经调整，美其名曰的深耕没有了时间厚重的沉淀，不过流于字面的浅薄，忙于掰玉米扔玉米，最终留在手中的也没有几棒。

最后，从多元化布局到回归主业，战略上的摇摆不定，使得远洋集团付出了高昂的试错成本。

“远洋地产”于2016年更名为“远洋集团”，被赋予了多元化转型的使命，李明曾希望其能够和主业一样成为独立的“车厢”，与主业之间形成协同作用，共同推动远洋集团的飞速发展。

然而，当巨额投资没有换来预期的回报时，远洋集团开始大手笔剥离包括长租公寓和养老等在内的多元化业务，转而在第五期战略大刀阔斧的调整中，再次聚焦开发主业，并为此进行了组织架构的调整形成北京、环渤海、华东、华南、华中、华西6个开发事业部。

时也，运也，命也，地产周期的力量固然难以抵抗，但“红筹第一股”的坎坷，也有很大一部分应归于抉择的偏差。