北京楼市：花光所有积蓄买了一套房结果5年亏损100万

来源： 2023-02-05 18:16:37

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总您好，我在17年3月脑子热260w买了六环外昌平县城的老破小2居室，到目前位置房款仍然亏损50w，今年小区在昌平区老旧小区改造的名单里面。现在家有俩娃，老大2025年上小学，但是受制于认贷政策换房的首付资金不够。问题：想咨询一下现在把这个房子卖掉做好准备等待可能的认贷取消马上再买房，还是继续持有等改造结束？

加固改造的消息对房价影响大么？如果等待改造结束的话政策来了再出手会不会交易时间很长？小区加固改造之后价格上会有比较大的涨幅么？

A:回答:您好,感谢信任!1、老旧小区改造重点在于小区业主意见是否统一,全部统一有书面意见才会进行下一步,这个时间很长,2、老破小未来还有没有价值,主要还是看这个区域的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,核心区的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区高层住宅也会得到善终。

因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.能量比较低的区域想发展必须要靠建设新区，新区越金贵，老旧小区就越破败;在远郊买房人的逻辑是核心区又破又贵,品质够不到,所以牺牲距离换取品质;远郊的一些刚需品质次新还有些价值,但如果不发生普涨的情况下很难带动,建议您等等看,市场热时卖总比现在卖划算一些,不至于亏那么多,如果市场热时有买家接盘可以考虑出手,往热门区域看看品质次新,200多万再加一些首付贷一些,也能选筹到涨幅不错的盘;

市场有很强大的反馈功能,买房没赚到钱又处于亏损;是我们的判断与行为的直接结果,及时纠错改正即可,还有机会,买房致富的路一直在,只要货币一直超发,房价上涨没有尽头,放平心态就当交学费了;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝好运!

Q:提问：京总好。请问: 北京昌平区花园东路的金隅上城郡，有投资价值吗？谢谢！

A:回答：您好,感谢信任!昌平沙河以北,西从京藏高速,东到大广高速这个范围价值很弱,基本可以说已经脱离主城区了,有几个区域还有想象空间,像未来科学城、沙河高教园,这些区域有利好规划的前提下从2017年到目前为止跌幅是最大的,科学城的跌幅超过了20%;其他区可能更严重了,金隅上城郡这个盘很好,价格又比较低,但确实价值弱了些,比它位置更好的丽春湖墅跌幅已经超过30%了;

北京的楼盘涨幅已经发生了天翻地覆的变化,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮;这种盘还是建议不要碰;建议认真阅读精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q:提问:您好！预算550w，投资向考虑出手的话，朝阳丽都壹号·峯境的61平一居和昌平建发·珺和府87平两居哪个合适些呢？丽都壹号是现新房，这个单元说是房本18年的；珺和府则是25年的期房。价格相当的前提下哪个好一些呢？另外，550w的话海淀或朝阳还有什么新房/期房盘或者次新房源值得推荐呢？

A:回答:您好,感谢信任1、我在精华栏文章《朝阳选跑赢大盘筹导图》中对于这些区域有过详细分析,建议认真阅读,酒仙桥这个区域本地人管叫丽都商务区,外区人管叫城乡结合部,这种看法并无道理,酒仙桥的板块比较独立，整体面积很小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房。其次电子城是夕阳产业非首都功能定位，加上城中村太多改造难度比较大，所以这一带的价格一直起不来;

如果未来能整治街道、扩宽酒仙桥路,打通向望京的东西路,酒仙桥就会有一个质的改变.但是大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度，实际上您住在这个区域里，生活配套还要依靠外区;丽都壹号卖的并不是很好,成长环境比较差,退房率很高,这两个盘相比珺和府更有优势一些,但25年交房,加上办房本的时间,一是不确定因素很多,不可抗力,二是房子失去了金融属性,

2、550W海淀没有特别合适的投资盘,可以看看朝阳常营的苹果派,北京新天地五期,比较符合您的预算,常营是一个无学区溢价,配套成熟、有购买力支撑的区;现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,算是未兑现的利好,苹果派和北京新天地五期在整个商圈性价比较高,居住体验很好,从楼盘还有商圈未来的成长空间比较看好;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问.

Q:提问:京总，您好，本人基本情况如下。18年在房山良乡大学城附近购买了140平，总价600多万，首付260左右，月供2万多，现手上有ZD300多万。自己在海淀中关村附近上班，爱人在清河上班，孩子2027年上小学，全家户口都在房山。目前全家租房在市区。

现在最大的需求就是：一定要在2026年之前买房（山后地区暂不考虑），把户口迁回海淀用来上学（不求学区房，只要户口在海淀就知足）。所以，自己对房产操作有以下几点方案，请京总指点。

1.房山的房子一直保持不动，继续月供2万多，把300多万ZD直接在海淀买个房用来落户（不考虑山后地区），等小学上完就转手卖了，然后到时候房山的也卖了，统一换个市区大的。目前，自己了解到的海淀洼地且有300多万的也就是清河、西二旗、田村。好处是：能实现落户；不足是：需要继续背负2万多的月供，房山的房子升值空间有限，跑不过每年利息；一家人继续租房。

2.今年就把房山的卖了，然后加上300多的ZD，差不多能下手600的房子，两人上下班方便的地方是学院路，离2个人上班也方便。好处是：不用租房，也不用还房贷；不足：住的小了，2孩和老人都不方便。

3.房山的房子一直保持不动，300万的ZD也不花，继续等待观望，等4年后子ZD有400后再入手，或者4年后卖了房山的，可选择的范围相对多一些（不考虑涨价）。好处是：实现落户；不足是：4年后的不确定性，收入也许跑不过房价；继续租房。以上三个方案是自己的初步想法，排序也是自己计划操作顺序，但毕竟能力有限，考虑不足，还请京总帮我指点指点，万分感谢。

A:回答:您好,感谢信任! 从利益最大化的角度第二种方案比较适合您;1、房山本地产业匮乏,未来大概率跑输大盘,北京目前的人口进入停滞阶段，不足以支撑十个郊区的发展，做为投资我们一般都是建议回避这种地方的

价格决定了未来房价的空间，低价本身是一种优势，用低成本买到高价值的资产就是赚到，以后卖房时议价权也掌握在自己手里，这里的低价不是价格绝对便宜，而是相比竞品更有性价比，绝对价格更低的通常都是坑

而笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间;房山比较不错的商圈长阳还有想象空间,属于丰台的溢出,未来丽泽人口饱满一部分刚需客在核心地段上车压力偏大会选择在长阳上车;

现在的规律是遇到房价上行期间;首先第一轮上涨的是学区房和热门区域(核心区域)的品质次新, 第二轮仍是学区房热门区域次新一级成熟溢出区域刚需品质次新盘，第三轮才轮动到二级溢出偏冷门的板块,同样是品质次新刚需盘;良乡大学城这个板块有点偏冷了,本地购买力是有限的,现在普涨的行情越来越少的情况,购买力溢过去有点困难,其次你们的房子140平有点大,流通性可能也会不如刚需盘.建议这一轮行情看看找机会出掉,换到市区.

2、如果按照您的思路,房子不动保持观望,可能会一次次错过配置优质资产的机会,投资是搭乘这座城市经济和行业增长的红利，得到确定的回报，把投资交给时间，实现复利增长。获取财富有2种方式,一种是创造财富,一种是分配财富,买入优质房产就是分配财富,哪些不错的楼盘就在那放着,谁去买财富就是谁的;你们卖掉之后600的本金可以加一些杠杆,增加一下负债,把总价提到800-900的样子,投资房产涨幅靠的是选筹,收益靠的是杠杆,只要您选筹正确,尽可能的加杠杆.因为你的数字越大,收益就越大;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《北京7个行政区边缘的房价预警研判》祝一切顺利,有问题可再向我提问.

Q:提问:京总您好，看了您的文章和一些问答，有一些问题。目前我家的情况是，夫妻两家人都是北京本地人，有一套父母名下在垡头翠城的经适房正要售出，预计收入400左右。个人和爱人在怀柔19年购入了一套限竞房，21年房下来交了契税，5年后可上市，购入时总价不到300万，目前还剩100公积金没还。目前在怀柔住，我在市里上班，媳妇儿在密云上班。（这也是当时在怀柔买房的原因）

家中有两岁娃一枚，4年后幼升小，家庭目前年收入45-50左右波动。父母这套房售出后考虑换房，优点是无贷唯一住房，但是目前比较纠结，考虑未来孩子上学和房产保值或增值。

问题一:怀柔这套商贷今年已还完，需要不需要把公积金也在近几年陆续提前还了？考虑一:父母在怀柔直接购置一套房产，可以买怀柔区的学区内房屋，有当时看了新盘北科建水岸雁西，是洋房，一层带院总价不到300万。开发商的概念是洋房怀柔科学城科学城配套小学（北京实验二小怀柔分校），这种选择是满足了父母居住环境孩子上学需求（学校目前一般）。但是看了您文章，也知道这种新盘属于站岗盘，预计5-10年后才能出手。这个想法衍生出的一个问题是:怀柔科学城未来发展您是如何看待的？多长时间才能影响到楼盘增值？

考虑二:在市区朝阳新源里、柳芳、花家地这一类地区买一套带学区的老破小，可以贷款一部分整体预算提到500左右，租金补贴房贷。占一个朝阳的学区学位，孩子一年后幼儿园回城里上学，上一些九年一贯制的学校，但是朝阳区目前的升学率惨不忍睹。

考虑三:这一条原本没有，在看完您的文章和向周围教育口的朋友咨询后，500预算也能够上东城区的老破小，东城学区概念相对平均，整体升学率还不错。可以把房子租出去后，在附近再租一套大一点的房子去住。

总结后续问题:综上，我个人还是希望利用这次卖房的契机把400万房款在未来做大一些，如果现在能城里的房，满五唯一出售，恰逢孩子上学，至少加上学籍要求，最快8年后才能出手。等于可以接受较长时间的站岗，那么是在城里老破小站岗好，还是在怀柔科学城这一带站岗比较好呢？怀柔教育目前全市垫底，但目前的信息是2025年怀柔会有一所清华附中承办市教委直管的12年一贯制学校开始招生（我家2026年上学）考虑科学城定位，应该不会太差劲。所以现在比较纠结，这次换房的方向是城里还是怀柔，然后再看自己够得上的区域。望您指点迷津，万分感谢。

A:回答:您好,感谢信任!1、怀柔属于北京的远郊区，位置偏冷，北京的产业发展轴整体是东南，西北有海淀，西南有丽泽，中部有金融街，东边是朝阳亦庄副中心，这几个载体有已经成熟的和正在发展的;所以怀柔发展起来相对较难;一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展，这是楼市的三个支撑点;

这三个对于怀柔来讲难度较大,每一条都存在很大的不确定性;非硬性要求不建议在怀柔置业;哪怕是租房都可,这个是在怀柔购房的基本逻辑,2025年怀柔的清华附中;整体教育质量谁也不敢保证,学校好不好,一是看师资,二是看生源;再往深了说是看家长;从教育均衡的逻辑看,城六区之外先扶持的应该不会是怀柔;

2、东西海朝的学区逻辑不一样,朝阳主要是对外地户籍的家庭比较友好,海淀比较拼,东城相对佛系,又比较均衡,从房屋保值和孩子上学两个维度看在东城以最低总价获取入学名额,这种方案相对稳健一些;城内的老破小不至于站岗,升值属性稍微弱了些,但还是有一些涨幅的,怀柔大概率会亏损,资金成本比较高,另外垡头翠城的房子尽快出售,这种地段的经适房市场不会太好,公积金利率很低,短期不卖没必要提前还;建议认真阅读星球的精华文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

Q:提问:京总好，向您请教一个个人纳闷的现象：像通州，门头沟这些地区，新房比周边二手房要高出二万左右，但和附近的次新房相比却低1万左右，销售每次都说新房到手后过个两三年后就会比周边高好多，还有的说期房变现房至少就涨1万。新房定价都是这个感觉。

A:回答:您好,销售在忽悠你,并且是在把你当成完全不懂行情的小白忽悠你,开发商的日子越来越不好过,利润这么低,能多卖为何不多卖,好的盘应该是新房比二手便宜,买新房最主要的一个指标就是有价，你要分清楚买进价和卖出价，很多人会认为某个开发商某个楼盘又调价了，但这统统都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，

新房市场的成交价没有任何参考意义,市场也不会承认二级市场的成交价,只有三级市场的成交价才公平、可参考!三级市场是通过各种政策干预,卖家与买家的长期博弈最终形成的价格,大家都认.也就是真正意义的决战是在三级市场,也就是二手房存量房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍

这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块，差不多要打到7-8折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，绝对不能投资的;门头沟15-17年炒作的很厉害,这期间开的盘像金地华辰、西山艺境、西山御园、裘马四季目前都处于一直下跌的状态;跌幅超过20%;并且能接盘的人很少,成交周期大多是在一年以上;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q:提问:您好，这两天看了丰台大瓦窑地铁站旁（14号线）正在建设的首创天阅山河项目，有几个问题向您请教，一是，这个房子我是想买来给父母住，项目宣称是第五代建筑，微循环技术（引入金茂府技术），不用空调和暖气，常年恒温18-24度，住着舒服，不知您对这样的房子是否有了解？真有这么好吗？过于依赖科技技术的房子，特殊情况下是否会出现问题？

二是，这个区域的房子保值升值情况如何？目前周边万科紫苑二手房买近8万，这个天阅山河已经封顶，说是明年底交房，目前买8万，这个项目和这个区域是否值得考虑？目前首创的期房有没有风险？三是，目前我父母住在丰台怡海花园，手上的现金可以买天阅山河，如果买了，怡海花园的房子怎么处理好？是卖掉拿着现金，还是再买个其他保值增值强的区域房？或者不卖，把房出租？

A:回答:您好,1、真正大品牌的科技住宅包括恒湿恒温住起来还是比较舒服的,科技住宅直接说就是家具家电室内设施比较智能,这个是住宅未来的一种趋势,但并不是所谓的第五代建筑,五代建筑是彻底颠覆了传统建筑,科技住宅如果是像一些大开发商做的还是比较放心的,小品牌如果是引进技术,在质量上不敢保证,如果小毛病很多,后期维修起来也很是浪费时间和精力,我觉得对于一套房子不要过多依赖它的软件设施,更多要关注的是房子不可改变的东西,如户型、楼层、地段;这些因素才能凸显出稀缺性,软件花钱就可以解决,

2、天阅山河在这个位置卖8万,未来在二手市场上优势不是很明显,万科紫苑2017年卖8万,5年之后的今天依然卖8万,并且是好楼层好户型很优质的房源才能卖到8万出头,万科紫苑属于这个区域的标杆楼盘,紧跟的是假日风景,往后的是天洪美域、建邦;天悦山河在位置上不如万科,紧靠高速,唯一的卖点就是所谓的科技住宅,这个区域保值性还可,但升值性一般;怡海花园在科技园涨幅一般,可以把这套房子出掉结合手中的现金到确定性更高的区域配置一套优质房产,建议认真阅读精华栏的文章;北京房产投资核心逻辑和原理.只要按照我们的会员文章做选筹;吃到板块红利是最低要求,祝一切顺利!

Q:提问:京总好，看的提问学习了很多知识。目前总预算400左右，在展览路上班，想入手一居或者小两居，怕以后房价上涨，主要想保值。目前考虑沿着6号线和16号线区域，根据您推荐重点关注朝阳的常营、朝青、四惠，丰台区的太平桥、丽泽。几个问题向您请教：

1、朝青、丽泽板块部分您推荐的小区已经报价到9万一平了，这种盘还有入手空间吗？2、丰台太平桥区域看作丽泽的辐射区域吗？是否有保值价值？这一块整体生活感觉比较方便，除了少数小区，大多数也比较老了。3、可以接受买房后换租在单位附近，这种情况四惠板块和常营板块您更推荐哪个板块;4、顶层您怎么看，能入手吗？特别是老小区的顶层？平改坡了之后会不会好一点？向您请教，感谢您。

A:回答:您好,1、关于一些热度比较高的板块房价是否到顶,这个问题很多人提问过,从宏观市场看房地产属于金融业,房价上涨的唯一动力是纸币通胀;从微观市场看这些区域的优质盘需求量会永远大于供应量,直白说只要货币供应量继续增加，这些位置的房价上涨没有尽头;价格只是个信号,认为这些位置房间到顶的人必然会一次次错误板块红利,

2、并不是说受产业直接辐射就一定会涨价,还要看自身是否争气,举例:潘家园在三环内距离国贸直线距离3公里左右，但整个区域的房子常年跑输大盘，核心原因就是潘家园自身不争气,这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘;我经常把潘家园说事是因为国贸是北京的地标性建筑,大家的认可度较高,这种例子大家更容易接受,太平桥区域在周围并不算优质商圈,或者说北京西站这一带很难发展出优质商圈,丽泽比较近的优质商圈西局算一个,菜户营,草桥,玉泉营都算是,总预算400左右可以往玉泉营、草桥方向看,

3、四惠和常营都可,从增长空间常营优于四慧,400能在常营选一个还不错的盘,顶层能不能买主要看价格,正常价格肯定不要,如果低于小区正常成交价可以考虑,买的低未来在卖的时候溢价权也把握在自己手里,建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询!

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