东莞二手房暴跌「东莞二手房房价下跌最新消息」

昨日（11.10）住建局如约发布过去10月份东莞市商品房网签情况，其中新房成交6328套，成交均价25892元/㎡，也是新政后第三个连续上涨月份。

从上表可以直观看出，新建洋房价格上涨态势较为稳健，10月洋房网签均价与7月相比，上涨跨度已达近4千元/㎡，而这还只是全市平均水平，反应到个别项目上，其中的上涨梯度可想而知。

“打新”如此盛行，自然是有理可据。（有盘躺赚百万没赶上？别急，最后2月还有这些新面孔值得期待）

二手房方面，10月全市二手房网签均价16707元/㎡，相较前期整体价格波动不大。

而网签量方面，全月共网签2985套，环比下跌50%，成交再次腰斩，其中超20个镇街全月成交不足百套。

“7.25”新政后，非东莞户籍限购两套以及延长至3年的交易期让二手房市场一度降至冰点，紧接而来的8月份，在过户暂停的影响下，量价成断崖式下跌。随着新政细则的补充出台以及网签的继续，部分过渡客户延续资格，9月全市网签量明显回升，形成小高峰；而跟随市场进入新政后的稳定期，成交量再次回归低谷。

“一半是海水一半是火焰”同样可以用来形容当下一二手房项目间的状态。

总挂牌破5万套，月成交不足3千

新房成交量受供应因素较大影响，二手房似乎却没有这个限制。

最简单的道理便是，伴随城市房地产的不断发展，存量房的数量一定是一个不断累积的过程，拥有房产到持有多套房产的人数不断在增加。

据东莞中原战略研究中心总经理车德锐在一次公开分享上介绍：东莞当下有产权的房子已达到100万套，而目前东莞人口为800多万人。

也就是说，平均下来三户家庭即拥有一套房产。

截至今日，仅诸葛找房平台来看，全市有效二手房源为53263套。

而值得注意的是，随着人才政策变相宽松，3年限售期的结束，如今的“打新”投资客未来还将贡献更多的二手房。

细分数据来看，5年以内的次新房挂牌数约为1.4万套，5-10年楼龄的挂牌量也接近1.4万套；10-20年楼龄稍久的有效房源更多，约有2万套，20年以上的考虑到楼龄较久，成交困难以及本身项目数也不多，挂牌数量仅千套，普遍单价在万元上下。

部分房地产发展较早的核心板块如东城的石井区，部分项目虽楼龄过20年，但胜在地段优越及保养较好，挂牌均价仍可达4万元/㎡以上，完全不输如今的新盘。其中典型代表便是东莞富豪盘之一的愉景花园，目前贝壳仅6套房源在售，挂牌区间3.57万-5.44万元/㎡。

从各区域挂牌量来看，城区片最多，达1.47万套，这也得益于区域房地产市场发展较早，人口流入多，其中仅南城便有近8千套。市场火爆，不乏多业主挂牌试价，诚意房源数有待考量。

水乡片一直以来便是二手房市场的冷淡区，平台挂牌房源也仅668套，从刚刚过去的10月网签结果来看，水乡5镇全月总网签套数186套，同为六大片区末端。

但目前来看，东莞的整个二手房挂牌量仍保持大体平稳状态。

据乐有家提供的一份二手住宅租售房源挂牌量变化情况显示，今年以来，该机构全市二手房挂牌房源量整体保持在1.1万套上下，没有出现大幅度激增现象，且年中6月还有过一次大幅度的房源下架出现，目前整体挂牌量与年初接近。

可见，政策仍是影响二手房交易“惨跌”的主因。

不过，在经历了楼市走过较长时间的升温后，“如今再入场是否会高位接盘”的想法也正在影响着二手房意向者的购买决策。

多城二手房挂牌量激增，引发市场过剩思考

4月，重庆二手房市场挂牌量急剧上升至14万套，二手房市场存量超20万套；5月底，成都二手房在链家平台挂牌量又破14万；截至上半年，重庆、南京、杭州、苏州、郑州等热点城市二手房挂牌量最高的涨了5倍。

今年8月份，重庆二手房挂牌量“超15万套”位居全国城市首位的消息再次传来，而截至今天，据链家网数据，总挂牌房源已达167505套，这还仅仅是一个平台展示的数据，实际可售二手房数量还会更多。

挂牌量大、库存高企是否意味着市场即将进入抛售期？

一般而言，二手房管控限制没有新房多，更能反映一个地区市场真实的供需状况、价格状况以及购房者对市场的预期。正如东莞而言，即便是政策收紧，需求被遏制，但热门板块的二手房源挂牌量同样没有高涨，价格也丝毫不为之撼动，等不来的抛售是业主的信心在做支撑。

可见短期来看，只要板块有概念，尤其一二线的热点城市，二手房库存激增对房价的影响仍较弱。而长期来看，政策也会持续发力。

目前的东莞，整体库存稳定，市场各方代表也胸怀强烈信心，似乎还不到思考“抛售期”相关问题的时候。

（文章来源公号： 中国房地产报东莞）