2020南京倒挂盘「南京金陵湾加推2021」

​随着南京多个改善楼盘的集中上市，南京显而易见的倒挂盘越来越稀少。

江北纯新盘栖樾府计划近期上市，放风价近4万/㎡；城南的仁恒城市星光开盘均价4.38万/㎡，与周围小区并无倒挂；城北纯新盘融创玄武·映放风价4.5-5万/㎡，周围玄武公馆的挂牌均价已在4.8万/㎡……

曾经这些热门区域遭严格限价，打造的入门级产品溢价率有限，但二手房高涨，最终导致了很多倒挂盘的出现；如今，头部板块的新房市场，已经逐渐被改善产品“占领”，与周围早期的拓荒盘酝酿的二手房市场相比，倒挂已经逐渐萎缩，甚至变“正挂”。

今天，笔者整理了南京显著的“倒挂盘”，最快这个月就上市。

值得一提的是，热度爆棚的扬子江金茂悦传出了“首付8成”的消息，引起强烈关注！有买房人认为：提高首付是好事，筛选掉不少竞争者；也有人觉得，提高首付后楼盘并不值得买，准备放弃。

1、碧瑶花园

二手房4.5-5.4万/㎡

碧瑶花园的最近一次开盘还要追溯到2013年3月，当时价格只有24000元/㎡，至今已过去了7年。

现在的二手房市场上，小区的成交均价基本集中在4.5-5万/㎡之间。

目前，项目只剩下4栋楼，共228套精装房源，户型面积100-200㎡的三房和四房设计，其中140㎡左右的三房户型是主力户型。预计交付时间要等到2021年以后。

事实上，从2018年开始，有关于碧瑶花园开盘的消息就开始传播，当时连海报都放出来了，一度被认为是即将上市的前兆。

但至今售楼处都没公开，现场虽有工作人员值守，但对于意向客户也只是简单做个登记，其他信息都未公布。同时，也有一些小道消息不胫而走：项目可能要被打包卖给其他开发商。

碧瑶花园三期售楼处▲

碧瑶花园位于河西奥体中心乐山路189号，属于河西中部核心区域。

而碧瑶花园仅剩的三期房源西侧靠扬子江大道，南侧为苏宁滨江壹号，北侧为郦城御园和金马郦城，东侧为小区的二期。

小区的交通很方便，从10号线奥体中心站3号口出，步行500米即可到达。

碧瑶花园三期项目地理位置上，北至郦城御园，西至扬子江大道，南至苏宁滨江壹号，北至碧瑶花园二期。规划4栋住宅，最北面一栋9F，另外3栋都为18F。

与碧瑶花园一街之隔的就是苏宁滨江一号，因距离较近，碧瑶花园的低楼层的采光可能会被「三炷香」挡掉一点点。

但至今项目都没有任何开盘的确切消息，想买恐怕只能默默等待了。

2、恒盛金陵湾

二手房约5.8万/㎡，倒挂近2万/㎡

恒盛金陵湾上一次开盘还是在2017年12月底，如今已过去2年半。项目放风价不低于4万/㎡，或将今年年底上市！

目前二期工地已经开始动工，售楼处已有工作人员已值班。

根据规划，项目二期规划打造4栋楼，其中12#、13#、14#均为11层，15#为18层，户型面积为125㎡、135㎡、150㎡，放风价不低于4万/㎡。（最终以开发商公布为准）。

从鸟瞰图上，恒盛金陵湾二期位于一期的高楼群中。

在二手房市场上，小区挂牌均价为57871元/㎡，而近期看房的人比较多，近30天的带看次数达到了334次！

最近成交的一套中楼层75㎡的房子，单价为75334元/㎡。（二手房因为楼层、面积等因素的影响，价格也会上下浮动。）

恒盛金陵湾上一次开盘还是在2017年12月底，加推3号楼共483套房，均价37499元/㎡，吸引了1227位购房者参与摇号，中签率约39%。

如果此次推出的房源单价在4万/㎡左右的话，倒挂的空间在1.7万/㎡左右。

3、华润置地鱼嘴润府

前期均价4万/㎡，倒挂超1万/㎡

遥想当年，鱼嘴金茂悦和鱼嘴润府一齐上市，均价4万/㎡，精装交付。一下子，河西南从3.5万/㎡变成了4万/㎡，也有很多人因价格而显得非常犹豫。

如今河西南的金茂府和中国府已经上市，均价达到5.2万/㎡、6.4万/㎡，房价已经今非昔比。

二手房市场上，河西南的房价基本维持在5万/㎡以上，倒挂至少1万/㎡。

华润置地润府还剩G3、G4号楼2栋楼待售，G3号楼为17层，G4号楼为31层，户型面积为100㎡、120㎡三房和166㎡四房。

其中，17层的G3楼为项目楼王，均为166㎡四房户型，前期均价39800元/㎡。

最新消息显示，项目今年都没有开盘计划，另外，有小道消息称：项目收官房源或出现微涨。不过就楼栋本身素质来看，低楼层比高楼层贵一些也是常理之中。

华润置地鱼嘴润府最近一次开盘为2019年11月，当时中签率6.2%，也成为项目至今为止最难买的一次。当时推出126套房，销许均价39800元/㎡，建筑面积约100、120、140㎡，吸引了1937组买房人报名。

前几天，金茂府最小户型的145㎡已经卖光，预计华润置地鱼嘴润府的收官，会是河西最后一次小户型面积选择了，即便涨价，涨幅也会比较有限。所以，中签率也会非常低。

4、扬子江金茂悦

二手房约3.7-4.1万/㎡，倒挂约5000元/㎡

目前，扬子江金茂悦样板间已公开，预计6月底7月初开盘，推出C6地块4栋住宅，共380套房源，放风价3.3万/㎡。

今天，重磅消息传出：项目预计首付比例相较前期的5成可能会再提高，但具体待定。

本次加推户型面积90㎡、115㎡、138㎡，其中约80套138㎡大户型，精装交付。

样板间实景图：【详情可点击：刚刚！江北核心区金茂悦样板间公开，开盘时间曝光】

装修标准：

据笔者实探，此次开盘的C6楼栋还未露出地面，预计2023中旬交付。

建筑面积约90㎡ 三室两厅一卫

建筑面积约115㎡ 三室两厅两卫

建筑面积约138㎡ 四室两厅两卫

项目周边二手房主要是华润国际社区，二手房成交价聚集在3.7-4.1万/㎡之间。照此计算，项目倒挂约5000元/㎡！

5、江畔都会上城

二手房约3.6-3.8万/㎡，倒挂约5000元/㎡

6月1日，江畔都会上城迎来开盘，223套房源，人才房有992组报名，中签率6.8%；普通房源共报名10898组，中签率1.43%；均价31307元/㎡。

项目预计6月下旬加推7、8、9、13号楼，共4栋楼500套房源，户型建筑面积为89、108、129、140㎡，精装交付。

在二手房市场上，项目不远处聚集了正荣润锦城、雅居乐滨江国际等小区，二手房均价在3.6-3.8万/㎡之间，倒挂至少5000元/㎡！

6、龙湖春江郦城

二手房约4万/㎡

项目住宅仅剩D6待加推，面积115㎡，共计80套左右，不过加推时间待定。位置便是远处还未拆迁的白色楼栋。

项目上次开盘时间已是2018年3月25日，当时推出别墅组团天玺，销许均价27921.61-31422元/㎡，545组人摇90套房，中签率约16.5%。

因为整个小区是围绕着秦淮河风光而建，所以小区周边景色不错，不是水景就是树木。【小区实探详情可点击：抢！南京这个小区交付1年涨了1万/㎡，还有新房没卖】

在二手房市场上，龙湖春江郦城整个小区的二手房价已经突破4万/㎡，并且已经成为江宁第一梯队小区。

7、龙湖春江紫宸

二手房4万/㎡

鼓楼滨江板块内，中冶盛世滨江即将毛坯改精装，放风价4.5万/㎡。和很多改善板块一样，鼓楼滨江的买房门槛也在逐步升高。

不过，区域内还有一家楼盘因拆迁问题迟迟未能上市。

龙湖春江紫宸最近一次开盘是2017年3月，当时均价仅2.89万/㎡。

如今二手房一家4.3万/㎡了，溢价率非常明显。

很多人以为，这个楼盘已经没新房了。

但其实，龙湖春江紫宸还有一栋10号楼待加推，但如今售楼处都已拆除，这剩下的房子几乎都要被人忘了。

而剩下的住宅迟迟不开盘的原因便是拆迁问题。

倒挂明显，但上市可能需要时间，买到需要运气。

8、金浦御龙湾

二手房3.4万/㎡，倒挂约7000元/㎡

项目暂无房源在售，二期房源已售罄，三期加推时间待定。前期开盘房源为G2号楼，共计124套房源，户型建筑面积为87、89、111㎡，销许均价为26780元/㎡，首付最低5成。两梯四户，毛坯交付，拟交付时间为2021年12月31日。

据最新消息，项目可能今年都不开盘了。

据查阅，项目的二手房挂牌均价约3.4万/㎡，如果按照26780元/㎡的新房均价来计算，粗略估计，倒挂约7000元/㎡。

9、大地伊丽雅特湾

二手房3.2-3.3万元/㎡，预计倒挂约5000元/㎡

大地伊丽雅特湾预计10月推出最后的27号楼，共计58套，卖完就收官。目前，小区的二手房成交价最高在3.2-3.3万元/㎡左右，按照前期均价2.7万/㎡来计算，倒挂预计超5000元/㎡！

大地伊丽雅特湾上一次开盘是在2018年10月，项目加推16、17号楼，共138套房源，均价27000元/㎡。当时吸引了482组买房人报名，中签率约28.6%。

目前，小区的二手房成交价最高在3.2-3.3万元/㎡左右，按照前期均价2.7万/㎡来计算，最大倒挂预计超5000元/㎡！

前期户型图：

89㎡两室两厅一卫

109㎡两室两厅两卫

121㎡三室两厅两卫

当然，买房也不能迷信“倒挂盘”，毕竟很多倒挂盘在看到显性倒挂之后，很难再继续溢价。

一般情况下，对于一些老盘来说，当下的二手房价格可能已经达到一个历史峰值，很难再次突破。因为老盘的潜力可能已被挖掘殆尽，加上老盘的小区内部环境等方面已经大大不如现在的新房小区，这一点也会影响价格。

反之，潜力倒挂盘一般囊括这几点要素：品牌开发商、区域新房供应少、板块热度高等。

目前，南京的3年限售政策，已经新房的投资周期拉长了4-5年。

因此，决定你赚多赚少的关键，其实并不是现在的倒挂空间多少，而是这个楼盘在5年这样的周期后，倒挂空间还剩多少。

人都是逐利的。往往一二手房出现倒挂后，会吸引更多的投资客来摇号购买。而随着投资客的占比增多，等到后期你想要挂牌出售的时候，同期挂牌的房源可能会比前期更多。

众所周知，供需关系影响价格。

供需一旦发生失衡，二手房源的成交周期就会被拉长，如果想要尽快出手，唯一能做的就是降价。

一旦降价，前期预估的收益就是实打实地减少了。

所以，想要“买到就赚”，除了显性的倒挂空间，未来板块的升值潜力、板块供需、楼盘品质等等，都是影响价格的重要因素。

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