2019市场重构之年 | ② 动荡变幻市场下 这些楼盘又一次鸽了我们

前情提要：

2019市场重构之年｜① 密集调控 VS 突破限价 南京房价格局再刷新

随着前期限价盘越来越少、限价政策略微宽松，南京今年已有多幅高价地入市。最让人猝不及防的当属河西两大地王盘，原本以为2019年将再一次放买房人鸽子，没想到价格获批，纷纷赶在2019年的尾巴入市，节奏匆忙。

目前这两个曾经的“鸽子盘”中签率已经出炉，亟待摇号。

葛洲坝南京中国府领取1号楼销许，共57套装修房，户型建面约230㎡、290㎡，均价63999元/㎡，验资420万元。351组有效买房人报名摇号，中签率约16.2%。

来源：南京网上房地产

河西金茂府领取珑园8号楼销许，共54套装修房，户型建面约145㎡，均价52000元/㎡，最低首付5成，验资300万元。624组有效买房人报名摇号，中签率约8.7%。

来源：南京网上房地产

此次葛洲坝南京中国府、河西金茂府的双双破局，让“河西南不再‘河西难’”；同时，或许给其它板块内站岗已久的“鸽子盘”后期入市提供了一定的参考。

与此同时，仍然有些“佛系”楼盘因为市场行情的变幻莫测，市场格局的重构，一直踏不准入市节点，从而继续站岗，一直在放买房人鸽子！

对于这些楼盘的操盘手，项目迟迟不能或是不愿入市，不知究竟是看懂了行情还是看不懂行情。但对于已然形成新格局的南京楼市而言，项目前期的投入随着时间的拉长成本也越来越高，有一点是显而易见的，政府调控的决心从未变过，虽然特殊产品特殊对待，但稳地价、稳房价、稳预期的长效发展要求，严格执行价格备案，保持南京房地产市场的平稳健康发展才是最重要的。

那么2019年，在重构的新格局之下，易房网&网易房产南京站，为你细数那些今年再一次放鸽子的佛系楼盘。

蓝天慧融花园

蓝天慧融花园前身为禄口G48地块，2015年10月30日，被禄口机场建设以总价3.99亿元拿下，楼面地价4777元/㎡。

蓝天慧融花园鸟瞰图

项目规划建设18栋小高层住宅。从拿地到现在，已经过去4年多的时间，目前项目售楼处已基本建成，入市时间仍是未知数。

和昌绿地新悦湾

和昌绿地新悦湾前身为禄口G06地块，2017年3月31日，经过81轮竞价触顶最高限价，最终通过摇号由和昌以总价2.01亿元竞得，楼面地价12459元/㎡，需现房销售。

和昌绿地新悦湾鸟瞰图

项目规划建设3栋7-11层住宅，目前已基本建成，主力户型建面约83-107㎡。

12459元/㎡的地价，对于如今的禄口来说有点贵，虽然2万元/㎡的限价已破，但项目究竟何时能入市？就得看开发商怎样打这副牌了。

中海云麓公馆

中海云麓公馆前身为禄口G23地块，2017年7月7日，经过122轮疯狂竞价，被中海以总价7.3亿元拿下，楼面地价11199元/㎡，配建1.1万㎡人才房，需现房销售。

中海云麓公馆鸟瞰图

项目规划建设14栋9-11层住宅，主力户型建面约80㎡两房、96㎡三房、118㎡四房，毛坯交付，目前项目售楼处已公开。

11199元/㎡的地价，在禄口也不便宜，可以算作“壕”了。此前项目曾放风一次性推出所有楼栋约600多套房源，这的确很符合中海的一贯作风。

自2019年10月，区域“地王”恒大林溪郡首开拉开“禄口大战”帷幕后，红豆香江华庭紧随其后入市，中骏融信承露园（原：中骏融信雍景台）、中骏合景柏景湾、奥园金基天著尚居也陆续领到销许，再加上近期禄口的土地市场动作频频，一时间禄口板块引发市场热议。

恒大林溪郡首开现场

此前久未推新的禄口一鸣惊人，最先抢跑的恒大林溪郡洋房均价21500元/㎡，捅破了区域限价2万元/㎡的天花板；紧接着红豆香江华庭洋房最高21856元/㎡，创下板块房价新高；随后中骏融信承露园、中骏合景柏景湾、奥园金基天著尚居也不甘示弱，价格都或多或少突破了2万元/㎡。

不少人感叹：“禄口都2万多/㎡了！”

然而，价格虽然涨上去了，板块也有一定利好支撑，但短时间内购房者并不买账，自然也导致了一些楼盘去化不尽人意。恒大林溪郡出师不利，首开当天仅去化约60套，截至发稿总成交认购仅108套（数据来源：南京网上房地产）；红豆香江华庭也面临同样的困境，截至发稿仅成交39套（数据来源：南京网上房地产）。

红豆香江华庭销售数据 来源：南京网上房地产

在这样的大环境下，站岗多年的蓝天慧融花园、和昌绿地新悦湾、中海云麓公馆究竟何时入市？中骏融信承露园、中骏合景柏景湾、奥园金基天著尚居三盘首开成绩如何？让我们拭目以待。

新保弘领东苑

新保弘领东苑（原：新保弘天宸）前身为麒麟G59地块，2016年9月23日，经过105轮疯狂报价触顶最高限价，最终通过摇号由新城以总价40亿元竞得，楼面地价22429元/㎡，需现房销售。一举夺得麒麟“地王”宝座，至今无人能撼！

新保弘领东苑沙盘

项目规划建设15栋20-26层住宅，主力户型89㎡、110㎡、128㎡，目前售楼处已公开，预计首开8、9号楼，放风价3万元/㎡左右（以最终销许为准）。

在这里吐槽一下，小编自接触城东板块以来，新保弘领东苑几乎每月都会传出开盘的声音，而小编身边同事都换了一波，这个楼盘依然没有开。

言归正传，项目所处的麒麟板块在今年已突破限价3万元/㎡的红线。位于麒麟的熙悦此前开盘价格28900元/㎡，而7月29日领到销许均价30195元/㎡，这是麒麟首个突破3万元/㎡的楼盘，估计也不是最后一个！

涨价的背后是否有紫东地区利好的加持？不得而知……在12月25日举行的中国共产党南京市第十四届委员会第九次全体会议上，提出了“2020年，紫东地区要落实概念性规划、核心区城市设计，抓好麒麟科技城、园博园等龙头项目；河西新城要加快迈向更高水平的国际化；江宁、溧水等南部片区要打造制造业新增长极；江北新区、浦口、六合要加快融合、联动发展；主城中心区要抓好功能疏解和品质提升，突出沿岸重要节点精致打造“南京外滩、城市客厅”。

麒麟中央公园

此次官方点名麒麟！值得关注。而“鸽王盘”新保弘领东苑究竟何时赴约？可别像葛洲坝中国府、河西金茂府一样让大家猝不及防了。

荣盛隽峰雅苑

荣盛隽峰雅苑（原：荣盛隽峰）前身为正方新城G62地块，2016年9月23日，经过182轮疯狂报价触顶最高限价，最终通过摇号由荣盛以总价15.05亿元竞得，楼面地价12037元/㎡，需现房销售。

荣盛隽峰雅苑效果图

项目规划建设17栋住宅、10栋洋房、7栋高层，预计首开洋房，户型建面约115-178㎡。

南京楼市“大跃进”时期的产物，幸运的是时隔3年后正方新城的逼格并未降低，今年8月出让的联发G46地块，楼面地价11899元/㎡，两者地价相差不大。

紧邻拉萨路小学江宁分校是项目的一大亮点。自今年2月售楼处公开以来，也是“月月说开盘、月月放鸽子”的存在。目前正方新城限价2.3万元/㎡，但相邻的上秦淮、禄口都已突破限价，届时荣盛隽峰雅苑会以怎样的价格入市？值得关注。

上元府

上元府前身为东山G70地块，2016年11月17日，经过55轮竞价，被华夏幸福以总价14.8亿元拿下，楼面地价23883元/㎡，需现房销售。

上元府效果图

项目规划建设7栋17-19层住宅，目前售楼处已基本建成。

东山板块自万科金域国际收官加推后，新房市场陷入“房荒”。除了现房销售的上海建工G45在建，康利G93拿地近8年仍处于规划阶段，就只剩下站岗3年的上元府了。

鲁能硅谷公馆

鲁能硅谷公馆前身为江宁滨江G90地块，2017年1月12日，经过92轮竞价，被鲁能以总价18.8亿元拿下，楼面地价11077元/㎡，需现房销售。

当年，区域内在售住宅项目禹洲弘阳滨湖里、中国铁建原香颂，房价也不过才10000-12000元/㎡，地价直追房价！江宁滨江“地王”称号可谓是实至名归。

鲁能硅谷公馆效果图

项目规划建设18栋17-18层住宅及社区中心，一所幼儿园。此前有消息称，项目有意向精装交付，一梯两户，户型建面约90㎡、105㎡、115㎡、128㎡。

作为江宁滨江唯一待售的现房楼盘，自2018年售楼处建成后，项目就不断传出即将开盘的消息，也许是“地王”属性过于强大，鲁能硅谷公馆迟迟没有入市。

其实，这些一再爽约的“鸽子盘”为何迟迟不开盘呢？究其原因无非以下几点：

1、由于限价，有些楼盘备案价过高，政府不给批。而价格卖得太低，开发商只能“微赚”甚至“微亏”。

2、市场分化严重，开发商不敢贸然入市。前有去化艰难的恒大林溪郡、红豆香江华庭、绿城云栖玫瑰园、北京城建西华龙樾、恒大溪山公馆等盘作为“典型案例”，一些有自知之明的项目采取“再等等”策略。

不过，这些去化艰难的先驱者，以及双双破局的葛洲坝中国府、河西金茂府，也算是给一再爽约的“鸽子盘”起了带头作用。

毕竟大家基本都是高价地，前期成本投入那么多，不见一点回报，在政府不断收紧开发商融资渠道的当下，这些“鸽子盘”2020年是继续站岗？还是会破局入市？值得关注。