销售放缓,但保利仍处在安全的发展轨道上「保利发展2020销售业绩」

编辑 | 于斌

出品 | 潮起网「于见专栏」

新冠疫情以来，我国众多城市返乡置业需求受阻、线下多地售楼处被迫关闭，对房地产行业造成了很大的冲击。项目停工、楼市降温、资金链紧张等等负面新闻频频传出，整个房地产行业都在经历着前所未有的考验。

作为发展数十年的老牌房企，保利置业集团有限公司也难逃危机。一方面，房地产行业遭遇寒冬的大环境下，保利置业始终处于销售低迷的阴霾之中。另一方面，用户投诉、勒令整改、子公司危机，保利置业的企业内部经营似乎也问题不断。

内忧外患之下，保利置业发展前景并不乐观。行业何时回暖尚未可知，保利置业究竟能够稳中求进实现“千亿美梦”？还是会因为难以应对重重考验，被甩下浪尖？答案还有待考量。

行业发展遇冷，企业销售数据低迷

易居中国董事局主席周忻认为，在未来的房地产行业发展趋势当中，“痛”将会是我国房地产的一个常态。主要原因在于，目前我国房地产行业发展面临过渡期，一方面早期大开发模式下的建设带来许多亟待解决的老问题，另一方面在房地产行业开发模式、运营模式发生巨变后，许多新挑战也随之而来。

换句话说，目前房地产行业不容乐观，土地拍卖推进受阻、销售数据高速回落、房地产相关企业频繁暴雷，整个行业正在经历发展寒冬。数据显示，今年2月底的我国人民法院公示网公布，2020年以来，我国已经有多达81家房地产相关企业进行了破产清算，可见当前行业经营风险正在加剧。

除了中小型企业陷入经营危机外，老牌房企保利置业也难逃经营困境。根据上月份保利置业经营公告显示，企业7月份实现的合同销售额数值约为26亿元，环比6月份销售额58亿元，下降超过百分之五十，合同销售额大幅下跌。今年前七月份累计实现的合同销售额数值也仅为190亿元，同比下降也接近了百分之五十。企业实现的合同销售额数据正在快速走低。

合同销售均价数据方面，7月份保利置业的合同销售均价1.75万元/平方米。相比于上月的合同销售均价（2.03万元/平米），也下滑了近14%。可见近期，保利置业的经营现状并不乐观，销售额和销售均价都在持续下降，企业销售数据低迷。

值得一提的是，保利置业董事会方面似乎没有十分在意企业销售数据走低的现状，对企业后续发展一直野心勃勃。在2021年年初的业绩会上，保利置业上一任董事会主席的张炳南就提出要在“十四五”期间实现1000亿元目标，喊话在未来五年再造一个保利置业，并为2021年定下了620亿元的销售额目标。

无独有偶，保利置业新董事会主席万宇清也继续延续着上任主席的“千亿梦想”，在今年年初业绩会上提出：“保利置业可能前些年走的慢了一点，所以希望在下一轮当中我们能够快起来，而且越来越快，同时能够走得更远一些”。2022年度，保利置业的签约保底目标是650亿元，同比2021年目标金额，又增长了14.8%。

但是，在2021年，保利置业实现的全口径合约销售金额共计566亿元，年度目标只完成了总体的91%。今年上半年，保利置业企业累计合同销售额数值仅为190亿元，同比下降44%，可见销售情况比2021年更为糟糕，据此推断，今年保利置业的签约保底目标结果应该也不会乐观。

在销售数据低迷的现状之下，保利置业仍然保持着昂扬的姿态来冲击高目标的斗志不容置喙。但是，希望保利置业在仰望星空的同时，也能够脚踏实地、保持初心，顶住行业环境压力，早日扭转企业当下低迷的销售数据。

经营问题不断，保利置业内忧外患

除了企业外部的行业遇冷问题，近些年，保利置业的内部经营管理也是问题不断。客户投诉地产顾问不作为、任性捂盘强退意向金、子公司因千元成被执行人、“三条红线”问题等等负面信息都会在搜索“保利置业”时出现，可见其内部经营问题持续已久。

前几年，保利置业“捂盘门”一度闹得沸沸扬扬。《劳动报》报道，2016年6月初，小飞车投诉保利置业恶意捂盘，在3月认筹保利翡丽华庭，并缴纳了5万元认筹金后，迟迟没有等到开盘，甚至被企业告知退筹。业内人士分析事件背后原因在于，保利翡丽华庭所在的上海松江泗泾接连出现两块极好的地皮，楼面价超过了销售价，七个房间为了追求更高的项目利润而风险捂盘。

“捂盘门”的曝光引发了行业内外广泛关注，上海市松江区房管局发布了《上海市松江区住房保障和房屋管理局责令限期整改通知书》勒令保利方面限时整改。但不久之后，保利置业却再出丑闻，保利翡丽华庭正式开盘后消费者举报，该项目再次向消费者索取40万元装修费用，进一步激化了市场上的不满和质疑。

风险捂盘、变相加价，保利置业为了追求更高的利润屡出昏招，频频触犯消费者权益。这样竭泽而渔的企业营销方式的确不高明。上海易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出“无论是捂盘销售或者说变相加价，本质上是说明营销部门此前对于房地产市场走势的判断是严重失误的。”

除了大型项目的销售管理问题之外，保利置业的置业顾问方面也遭到投诉。去年6月底，购买了保利拾光年商品住宅的消费者爆出保利置业的置业顾问出言辱骂。消费者买房时企业方承诺车位和冰箱福利迟迟不予落实，咨询置业顾问时，对方迂回搪塞最后一度出言辱骂。

即使一位置业顾问的行为不能完全代表整个企业的态度，但是这样的事件不免令消费者和围观群众寒心。千里之堤毁于蚁穴，保利置业应当尽早重视企业员工培训问题，谨慎对待每一位消费者，否则品牌口碑的崩坏，将给企业带来难以挽回的损失。

事实上，除了销售管理、人员管理之外，保利置业的财务管理方面也是问题繁多。在子公司经营管理中体现得尤为明显。今年5月初，柳州保利置业有限公司（以下简称柳州保利置业）因为金融借款合同纠纷拿到了裁判文书，案号为（2021）桂0205民初6778号，案件金额为55.53万元。

随后，在5月中旬，柳州保利置业的持股公司，广西保利置业集团有限公司成为了被执行人，案号为（2022）桂0102执3077号，执行标的为1344元。而广西保利置业是由保利置业100%持股的子公司。

旗下子公司陷入金融借款合同纠纷，甚至因为区区千元成为了被执行人，实在让人倍感意外。在新闻成为行业内外谈资的同时，也不难发现保利置业子公司或许存在着一定程度的财务问题，陷入了债务压力。

即便抛开子公司不谈，保利置业也在经历着企业资金管理的危机，尤其是在房地产行业新规“三条红线”政策推出后，保利置业正在面对更为严峻的考验。根据2021年数据，保利置业的负债规模718亿元，剔除预收账款的负债率为76.5%、净负债率高达103.4%，连踩两条红线。

而当下土储成本的快速上涨，不仅锁住了保利置业绝大部分资本，还进一步压缩了企业的净利润，使得企业债务问题愈发难解。为了解决这些经营问题，本年度保利置业开展了更为频繁的融资，似乎想要通过借新还旧的方式，替代保利置业当前部分即将到期的有息负债。

“借新还旧”或许能够在一定程度上缓解保利置业面对的经营问题，但一旦房地产行业迟迟无法回暖、企业销售数据始终难以达到预期等等状况出现，保利置业的财务问题将会像滚雪球一般越来越严重。

企业发展压力重重，但愿保利置业能够始终迎难而上，从根本入手将经营问题一一解决。也期待房地产行业回暖能够早日到来，让保利置业当前拿时间换空间的融资策略有所成效，给企业带来新的生机。

结语

房地产行业是我国重要的民生保障行业，房地产市场的平稳健康发展至关重要。尽管作为老牌央企的保利置业当前正处于销售低迷、经营不善的发展危机之中，但行业内外对企业尚有信心。只是在外部市场与内部管理的重重挑战之下，保利置业还有一场很艰难的战役要打。

无论怎么样，保利置业已经在房地产行业深耕了数年，仍然具备稳定的企业根基，也有继续拼搏的资本实力。即使千亿梦想难以落地，也希望未来保利置业能够始终保持着昂扬的奋斗精神，早日走出发展危机的阴霾，为其他房地产企业做出表率，也为整个房地产行业带来新的惊喜。