月薪八千租怎样的房子「上海租房3000一个月」

文/唐也钦

租房存在真正的性价比之选么？这几乎是困扰无数大城市奋斗青年的首要问题，DT君为了让你我起码在2018年住舒心，做了一份精简实用的上海科学租房指南。尤其针对在南京西路、南京东路、陆家嘴、张江和漕河泾这几个主要商务圈工作的名媛们，我们分别排出了租房性价比最高的15地铁站。

要租一间地铁房，每月平均4000元，这就是魔都

2017年就这么过去了，哪怕超一线城市的房价横盘了小半年，DT君还是没有成功买房，可能你也一样。年初以为能存下来的钱，年末又大部分出现在了支付宝年度账单上，可能你也一样。对于像DT君这样仍奋斗在存钱荆棘之路上的大多数，租到一间好房成了一件特别重要的正经事。

相比买房还要考虑升值空间、教育配套等一箩筐事，租房就简单多了，要衡量的条件不外乎便利和舒适，性价比计算路径非常清晰。

所以这份科学租房指南采集的数据主要是来自链家、58同城、自如和蘑菇租房等网站上超过4万条上海待租房源信息，再结合了DT财经城市数据库的部分城市基础数据（统计时间截至2017年9月底）。

首先我们来看看上海不同地理位置的租房行情如何，直观起见，DT君将这4万条房源信息投射到了上海市地图上。

很显然，在房源更密集的中心城区，看房效率会更高。对于想快速结束战斗且预算充足的朋友们来说，DT君建议别走出中心城区。毕竟内环内每1平方公里就有86间房可供选择，内中环间还能碰上42间，到中外环间就直接降为22间。

当然，房源更密集的地方租金成本也更高。内环平均单室租金（单室租金=房屋总租金/卧室数量）已经达到5372元/月，退至内环中环间区域，这个数字就减少了1/3。

除了环线，还有个影响租金的关键要素——地铁站。毕竟上海那么大，活跃范围基本靠地铁站定位，更何况有些热（孤）爱（单）事（寂）业（寞）的年轻人，轨迹只局限在家与单位两个地铁站之间。出门10分钟还走不到地铁站？这恐怕会严重影响租房选择。

人民群众（或者说是房东）对地铁站的追崇也很好地体现在租金里，我们计算发现，距离地铁站500米范围内单间租金为4166元/月，500-1000米范围距离远些但影响不大，单间租金象征性降到3929元/月，再往外走500米效果就明显了，单间租金直接暴降到2814元/月。

总之在上海租房圈里，距离地铁站1000米是个分水岭。而业界口中的地铁房，恰好也就是距离地铁站1000米以内。DT君统计发现，全城有六成的待租房源都在这个范围之内。其中地铁房数量最多的线路是9号、4号和7号线；地铁站则是商城路站（9号线）、莘庄站（1号线、5号线）、芳华路站（7号线）、上海体育场站（4号线）和威宁路站（2号线）。

你没看错，居住配套最好的站点还是在内环

既然地铁站方便“定位”，且地铁站对租房至关重要，那么我们就选择用地铁站辐射圈作为评价租房的标准。在上海的304个地铁站中，先看哪里的“优居指数”高，再叠加租金，找出性价比之选。

什么叫“优居”，反正DT君对大城市理想生活的美好想象，就是通勤时间最好不要超过半小时，如果早高峰地铁还不挤那就更好了；家附近有万全的生活配套，下班回家顺路就可以买水果酸奶，简单的休闲娱乐健身也能就近解决。

按照这些想象，我们综合了百度地图、大众点评、e成等机构的数据，为各个地铁站辐射圈构建了居住性能分（优居指数），包含了对居住配套供应情况、30分钟可达范围内所有站点的商务发展情况、商业与休闲娱乐设施、早晚高峰地铁站进站人流量等几个方面的考察。评分结果如下图：

结论不算特别出人意料，上海地铁站点周边区域的居住性能分，基本遵照了市中心-内环-中环-外环依次递减的规律。这确实我们对上海的认知，内环线内城区开发比较成熟，各方面资源的供给密度也比较高。但这也是上海这座城市的特性之一来着，因为并非所有城市的最最中心区域都是适合居住的。

拿出“放大镜”观察更细化的数据结论时，你会发现上海将这一城市特性展现到了极致，最优居的5个地铁站点竟然都在最中心的黄浦区，分别是黄陂南路、新天地、大世界、南京东路和豫园站。在居住性能分排名前20的站点中，黄浦区占了7个，静安、虹口、徐汇与浦东各有3个，它们全部都位于内环。

当然大家从图中也已经看出来了，高亮点并非完全囿于中心城区，在地铁线路一路向外的过程中，也有一些站点是异军突起、分外闪耀的，比如11号线的安亭站，1号线与5号线换乘的莘庄站和9号线的七宝站——不过，DT君的魔都小伙伴们说，这几个站点周边的居住密度已经都很高了。

尽管租金贵，但住在市中心是更划算的选择

看完站点的居住性能情况后，我们可以进一步来找性价比之选了——毫无疑问，在同档预算范围内，居住性能分越高的地段性价比越高，对租客吸引力越大。从房东和中介的视角来考虑，这些地段的租金就还有提升的空间。

令人心酸的是，一分钱一分货的道理在租房市场同样比较适用，想要住得更好，就要做好花更多钱的准备。地铁房租金和站点居住性能分之间的相关系数达0.69，呈现较强正相关。

不过，我们还是可以找出那些性价比（单室租房性价比=站点居住性能分/单室租金）相对较高的地铁站。

DT君分别计算了各个站点的单室租房性价比，从大体趋势来看，居住性价比同样按照市中心-内环-中环-外环依次递减。也就是说，租金差并没有很好地弥补资源分布的差距，尽管住在中心城区成本更高，但与你享受的各种城市资源相比，还是算占到了便宜。这让为住进内环花掉大半工资的DT君，内心感到些许安慰。

按行政区划来观察的话，虹口、杨浦、静安是单间租房性价比最高的区域。更具体些，我们再挑出全城单室租房性价比排名前10的地铁站。

我们来感受一下性价比的威力。性价比最高的安亭站位于外环外的嘉定区，平均单室租金为1461元/月，而居住性能分与它基本一样的真如站（11号线，普陀区）平均单室租金达3302元/月，淞虹路站（2号线，长宁区）更是高达4297元/月。

性价比排名第二的人民广场站，其居住性能分排在全市第7位，但单室租金主要集中在2000-4000元/月。形成鲜明对比的是，与该站点居住性能得分一样的静安寺与陕西南路站，平均单室租金均在7000元/月以上。

南京西路、陆家嘴、漕河泾、张江的上班族们，去哪租房更好？

不过，上文的租房性价比是全城的数据结论，对租房人来说不太实用，因为绝大多数人都是先确定了工作地点，再去租房——比如在南京西路上班的DT君，是肯定不会跑到安亭站旁边去租房，即便它的性价比全上海最高。

那么我们就用DT君的根据地南京西路作为案例来进行详细分析。

先以公共交通时间作为筛选条件，算下来全城有120个地铁站到达南京西路站所需时间小于半小时。

进一步比较这120个站点的租房性价比时，DT君稍微调整了一下居住性能的算法——在商务功能考察这一因素上，不是看所居住的站点能覆盖多少工作机会，而是看该站点到工作地南京西路站需要多久。

计算结果显示，这120个站点中居住性能排名前10的站点周边平均单室租金超过6000元/月。

但是！DT君在计算了单室租房性价比后惊喜地发现，预算4000元/月以下就能找到很不错的地段——这些站点的居住性能差异，并不像租金差那么大。

排名前15位的站点都标在上图中了。其中，居住性能分最高的是四川北路站，单室租金也不过4000元/月左右，大力推荐。

为了造福各位，DT君还顺手把南京东路（南京东路站）、陆家嘴(包括陆家嘴、商城路、东昌路3站)、张江（包括张江高科、金科路、广兰路3站）和漕河泾（包括漕河泾开发区、虹梅路、虹漕路、桂林公园、桂林路、漕宝路6站）几个地区的30分钟交通圈内单室租房性价比最高的15个站点也挑选出来，观众朋友们可以随意参考。

当然了，各个地铁站的租金与一些不好量化评估的房源情况相关，数据显示性价比更高的地铁站，可能仅仅是因为这段时间上架的都是老公房。租房指南只能是在出门看房前提供一些方向性参考，做决定还是得实地考察。反正在南京西路上班的DT君，已经照着结果去看房了，你也抓紧吧，说不定我们还能在四川北路站相遇。

图 | 邹磊

题图 | Pop Culture

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关于“地铁1公里”系列

“地铁1公里”是DT财经重点推出的系列数据研究。在资源集约大背景下，地铁逐渐成为影响城市发展架构的主要元素。我们将以地铁站点为坐标，通过分析其周边区域的不同维度数据，为观察城市的商业格局和人群的生存空间建立新的视角，为投资、运营、选址、规划等商业需求提供咨询等服务。项目负责人唐也钦：tangyeqin@dtcj.com。