得房率跟公摊面积「公摊面积和得房率」

现在很多房产自媒体都会头头是道的列出一堆房屋特征来分析什么是好房子，什么是坏房子，但是很少有人用数据来说明得房率这个事情，最多一笔带过的说得房率不是越高越好，也不是越低越差，说了等于没说。数据不会说谎，我从得房率的角度来说说我是怎么看房子的性价比这件事情的。我关注过很多房产自媒体，但现在基本只看魔都财观，环线房产咨询，真叫卢俊这三个，也买了个平米会员看看他们的思路，还偶尔能吸收一点营养。三家风格各有不同但我都蛮喜欢的，推荐给大家。

按得房率来大致区分房子的种类的话无非就是，塔楼，板楼，别墅。每一类中间还有一些细分就不展开了，这次不说别墅，因为整块地都是你的就不用算什么得房率了，当然像叠墅这种开发商编造出来的名词不要上当，这玩意还是有公摊的，其实就是个洋房，板楼的一种。我一直认为得房率是刚需在买房阶段需要考量绝对排前三位的存在，钱不是大风刮来了，当然希望相同价格买到更大面积的房子。但是豪宅除外，买汤臣一品，尚海湾，翠湖天地的老板们没空看得房率，都在忙着赚钱。很多自媒体并不关心得房率这个事情，或者不太愿意讨论这个事，因为这个数据统计起来非常麻烦，需要考虑套内墙体面积计算，墙的厚度多少，阳台得房率怎么算，要不要把空调外机的区域利用起来等一系列问题，而且市场上的房子都长的差不多，看个户型图和层高就知道个大概了，所以没必要特地去研究。但我还是要钻一下牛角尖，大概看一下差距有多大。为了简化计算，下面的数据全部采用贝壳公开的的，不包含室内墙体面积，只算能使用的部分，实际房子框架内部的整体面积会比我算的更加高一点，但这个不重要，反正大家都有内墙。我自己住虹口，上海北区的房子比较了解，看的也比较多，就拿上海苏州河以北的楼盘举例了，由于贝壳2021年以后的外网数据毫无参考价值，我就拿2018年到2020年上半年的数据来做参考，因为这段时间上海的房价基本没动过，数据量也充足，更有参考性。

先来看看这个，典型的塔楼，我们下面假设贝壳的量房是准的，那这个房子的套内面积42平，建筑面积66.87平，得房率62.8%。按套内单价计算，这垃圾房子的实际购买成本是10.43万/平，还几乎没小区环境，车子都没地方停，2梯N户让你的楼道永远堆满了乱七八糟的东西。

我们就近选一个三兴大楼隔壁的品质小区中海万锦城一期，人车分流，中央大花园。套内面积66.8平，建筑面积88.24平，得房率75.7%，实际购买成本11.45万/平。和三兴大楼一比房龄新17年，单价只贵了1万，映称出的并不是中海万锦城有多好，因为他的得房率也一般般，这个事实映称出的是三兴大楼无与伦比的垃圾。

再来看看一个我很喜欢的小区，花园城。这套房子套内面积105.4平，建筑面积127.62平，得房率82.59%。实际购买成本9.68万/平，看看这房子，看看这户型，竟然比三兴大楼还便宜，真是没天理了。两个房子都没有学区，地段上虽然离的不近，但交通和配套也都差不多，只能说当时的市场太畸形了，而现在好房子只是涨到了他该有的价格。

再来看一个动迁房，并不是所有写着板楼的房子得房率就都还行的，有些房子是板塔结合的，但贝壳上的标注是错误的，比如这套房子，套内面积52.9平，建筑面积77.15平，得房率68.57%，实际购买单价8.02万，比纯塔楼好一点，但也就是个五十步笑百步的水平。我找一个隔壁的商品房小区对比一下。

临汾名城，套内面积106.9平，建筑面积129.36平，得房率82.64%，实际购买成本6.78万/平，比和源名城便宜1万多，手动滑稽。

最后我想找点两个区域附近的老破小对比一下，来证明塔楼就是垃圾中的战斗机的，因为在我印象中老破小的得房率都是巨高无比，恨不得有90%朝上。但是当我定睛一看，抬手一算，发现我错了，我连算了十几套后发现，老破小的得房率基本就是在75%-85%之间，贴三张图大家自己算。

虽然如此，但还是比塔楼好很多，推荐各位在买房前先去并夕夕买个百来块的激光量房器，最好带自动出图功能，回家好好算算实际购房成本到底是多少。

说一下我对一些知名度比较高的楼盘的看法，像大宁金茂府这种墙么辣逼厚，还搞90多平的三房，价格还飞上天，还有这么多老板认，我只能说祝老板们住的幸福，我不配拥有。

号称虹口中产天花板的瑞虹，有很多好房子，但是也有很多不怎么样的房子混在里面，一定要带好激光量房器量清楚，别被这个大IP坑了，比如这次十期最小的那个两房，虽然不让我看样板房，但看了户型图就感觉不太对了，当然能摇中转手卖钱是另一回事了。

我最羡慕住那个地方的人，是的，就是那个地方，新江湾城。

最后说两句，中国一定有一天会改变按建筑面积买房的政策，像香港一样过度成按套内面积 建筑面积双重考量来计算房产价值，一套140平的房子差10%-15%的得房率就是差14平-21平，按套内折后价算可能就要差200万以上。趁现在市场还没觉醒，赶紧带好激光量房器去寻找属于你的真理吧。