北京房价暴跌「北京房价泡沫」

来源： 2023-01-11 14:16:47

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:非京籍，老大西城区2025年小升初;老二2023年幼升小2029年小升初;持有西城德胜教场口9号院塔楼，2梯12户回迁房85平米，东南（客厅朝南有遮挡）高楼层，参考成交价1150-1200。结合：非京二宝上学及非京小升初审核，从资产保值增值和贬值风险角度，看未来德胜学区房价趋势，问：1，是否有必要卖大换小？明确详细理由？2，换的话年底前还是等二宝明年幼升小后？3，2026有可能积分落户京籍，是否有必要等2026年落户后再说？

A:回答:您好,感谢信任!1、关于学区房未来的趋势以及我的建议,我把学区房列为高危投资品,是因为学区和政策挂钩,学区房就是绑架勒索型的附加价值,其实我们都明白学区房的价值是政策赋予的

因此我们可以得到一个结论就是:学区房会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失;从稳健的角度上购买或置换小户型的学区房风险系数相对较低,即便是发生政策变化,损失也是最小的;2、只要不影响孩子升学的情况下,早置换早规避政策;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问

Q:提问:京总您好，最近一孩家庭准备置换房产，目标有两个：1、改善居住条件，两居换三居，便于父母带娃，也是为了后期孩子有一个独立的空间学习；

2、为了孩子上学，目前身处朝阳区，也不准备换区，综合考虑升学率，希望在朝阳区内找一个相对省心的学校。目前家庭房产情况如下：1、华纺易城两居（目前娃户口所在地，平房学区，为了上劲松幼儿园，女婚前92平）；2、珠江罗马嘉园（现实际居住地，先生父母名下）；

3、三丰里（先生父母名下，目前租给自如，63平）；4、南太平庄两套（一套先生父母住（先生名下），一套老公爷爷奶奶名下自住，目前这两套夫家表示无法置换，因为要照顾老人）。

经过前期考察，目前经过了四轮方案：第一轮方案——搬回三丰里，居住条件和小学都无法满足，小学是民族小学，日坛中学相对符合，我没同意；第二轮——卖掉三丰里，换能上芳草地国际小学或白小的，未来有机会上陈经纶或八十最好，也可能去成别的，且老破小换老破小，四老名下，附近没有更合适的小区替换，换大的也换不动，换了也未必能上理想的学校

第三轮——陷入死局后，我提出华纺换天鹅湾，星河实验小学还是不错的，三丰里不卖，未来中学回去日坛。房子都选好了，但后来听说这种算转学，加上四老，中学也未必如愿，但平房和八里庄片区的中学都不好。目前，如果想改善居住，只能卖华纺，添钱够，所以房子先挂着了。第四轮——珠江帝景，换个小三居或小四居，陈经纶帝景九年一贯制，但居住条件肯定比天鹅湾原定的170-180平还带花园的房子差很多，目前还没去看房。

想请问京总，1、按目前的情况，是不是只有我卖婚前才能解，三丰里的房子是否有继续留着的必要（目前老人收租金，也有点不愿意放），如果两套都卖，帝景应该能换一个更大，不卖的话，买帝景确实也有点吃力。2、帝景和天鹅湾两套方案哪套长期看更合适，孩子目前还在上小班。3、是否还有更好的配置方案。

A:回答:您好,感谢信任!1、抛去孩子上学因素,从资产配置的角度应该把三丰里出掉,老旧小区主要是靠吃租金,但租金本就不是房产收益的主体,现在的房价体现是未来的购买力,房价高增值期间,投资者对未来的预期值更高,单独考虑房产升值一个指标即可,租售比是在那种房价不涨的前提下,作为一种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租金没有什么实际意义;如果按照通盘逻辑您们这三套老旧小区都应该倒腾出来;可以到不错的区域选一套涨幅不错的次新盘,既能满足孩子上学,也能吃到板块行情;

2、如果家人意见一致,卖掉老旧小区,想换的大一些改善居住环境,建议把珠江罗马出掉,保留华纺;华纺价格在朝青还有可增长的空间,现在出掉不合适,或者卖掉三丰里买个帝景小点的即可,但这个盘属于您婚前财产,需要和家人统一意见,如果家人不同意,单卖华纺换帝景和天鹅湾都不划算,等于牺牲了原有涨幅不错的盘;这种牺牲弊大于利,如果操作上加上一套老旧小区,等同于盘活了原有的固化资产,这个是机会成本,3、帝景和天鹅湾从长期看天鹅湾的天花板更高,帝景主要还是学区价值;建议认真阅读星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!

Q:提问:京总好，很有幸能加入知识星球，帮助我从底层逻辑更好的理解如何买房！我和老婆在11年购买了通州富力金禧的86平两居，目前名下就这一套房没有贷款。现在孩子5岁了，明年上小学，和老婆商量准备在西城买套老破小学区，首付预算500 （不考虑置换）

1、展览路街道、陶白老破小750左右，学区中等，居住体验很一般，最担心的是学区溢价部分的风险。2、广外片的房子普遍较老西城新，户型体验也更好，同等价位可以有更好选择，学区溢价没有那么高。3、想给孩子一个好的学区，又担心老破小的未来贬值风险和流通性，很纠结。希望京总1、能多多从西城学区购房的角度给予指点；2、如果单纯考虑投资的话改如何选择；

A:回答:您好,感谢信任!1、关于学区房未来的趋势以及我的建议,我把学区房列为高危投资品,是因为学区和政策挂钩,学区房其实就是绑架勒索型的附加价值,我们都明白学区房的价值是政策赋予的;因此我们可以得到一个结论就是;学区房会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,

从当下以及未来高层的方向看,学区这个概念会被持续弱化,各项政策的组合拳大家也都看在眼里,现在在去搏学区房风险其实很大,整个东西海我看好的学区房不多,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;比如金融街的中海凯旋,万柳的万城华府、万柳书院、碧水云天等这些“大家认为学区溢价很高的房产”其实背后的逻辑并不是大家所想,

中海凯旋一直处于热盘的原因是因为金融街商圈的品质楼盘太拉垮,近20年的建成年代,户型和得房率一般,大量的需求一次次推高了中海的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多质量比较差居住体验一般的情况下，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;所以成就了中海凯旋的高价格,其他盘一样,

2、关于选筹上,西城海淀东城这三个区域,我是不建议买溢价过高的学区房,尤其是老旧小区,如果被政策针对,下跌现象很严重,容易买在顶部,如果要买建议买个小的,风险相对较小,从这几个板块看,广外更稳健,虽然学区属于西城中等,但区域价值相对牢靠,有丽泽的辐射,整体房价的保值增值性更有保障,这个板块无论是投资还是兼顾上学都是西城比较值得关注的一个区域,你们通州富力金禧选筹的很好,继续持有的同时不要踩坑即可,祝一切顺利!

Q:提问:京总您好，本人首套首贷，目前投资不考虑学区，明年结婚，仅考虑保值增值，现住今日家园，但是有2套商住两用在马连道二区，一套80平一套60，预算500多，也可以看您意见调整追加，目前对奥森附近的楼盘比较感兴趣，您看怎么调整购房策略，以及什么时机上车，现在出手商住的话估计不会很快提现，可以以租养贷。

A:回答:您好,感谢信任!1、商住和ZC挂钩,目前被ZC彻底打蒙，现在卖的话应该不会有好的价格。该等还是该卖取决于你的下步计划，如果有看好的投资品，割肉出掉商住，下一波行情能把失去的这部分找回来，如果没有看好的投资品，建议先留着慢慢等机会;我指的看好的投资品不是普通的选筹,而是通过自己的能力能拿到低于市场价的笋盘,这样的盘买过来既赚,如果运气好赶上一个大行情赚的会更多。

2、奥森的生态环境比较稀缺,结合自己的预算找品质相对好一点的盘买即可,万科星园、融域嘉园、世贸奥临花园、京师园都可,3、什么时间上车比较合适,如果各个条件都具备,建议尽早上车,星球内会员如果不是职业买家,就是职业炒房的,很难把握市场周期,北京的市场说热可能是一周的时间就会发生变化

如果量大到把小区的笋盘全部清空,自然会推动价格,如果没有准备上不了车,只能等下一轮,如果是改善自住,这些板块本身没什么问题,比较稳健,过早买入,即使短期内不涨,行情来了一样会往上涨,这时就不用去感受紧张的抢房氛围了;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

Q:提问:您好！目前自有北京宣武牛街似海怡家1套80平小两居（估计能卖800个），马上要去孩子小学附近租房，想请教是否有必要置换一套更有升值空间？如果有的话哪里比较合适？青龙湖如何？目前不考虑通勤仅考虑投资

A:回答:您好,感谢信任!似海怡家在牛街还具备一定的成长性,在板块排中上等;可继续持有,青龙湖一带一直处于下跌趋势,去年4月有回升的迹象,持续了小半年,上涨趋势不明显,确实太远了,优势是楼盘的品质高,但少了通勤优势,即便是开车到市区也需要很长时间;如果是为了改善居住环境,这个地方很漂亮,但大概率会低于大盘涨幅并不适合投资,应该说差距很大,市中涨20个点,这个地方可能不会高于5,随之还会有回落的可能性,建议认真阅读精华栏的文章北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!

Q:提问:京总您好！本人前天刚刚加入星球，这两天拜读了精华帖和有关问答，深受启发。本人情况如下：已出售2007年橡树湾小户型房产，加自有资金和贷款，买房预算控制在1800-1900w左右；目前与爱人在海淀永丰和马连洼附近上班，住附近公房；孩子已上大学暂无学区需求。

买房诉求：以增值保值为主，四居或三居（可自住），近5年不会自住用于出租，最好在海淀北部、西部四环五环附近。

主要问题：1.在新房（中建壹品学府、海淀幸福里、幸福里润园、福熙大道、山屿西山著等）与附近优质二手房中如何选？上地清河片区的橡树湾、世华龙樾、莱圳家园等二手怎么选？2.在北部、西部四环五环附近还有什么推荐？能否统筹给出一个优先排序？盼指导。

A:回答:您好,感谢信任!1、内城卖出买外城是现阶段置换的大忌;接近2000W的预算如果位置过于太偏,未来的流通性会打折,海淀幸福里、山屿西山著、中建壹品学府的都不属于龙头板块;福熙大道的溢价比较高,北苑这个板块近几年炒的很厉害,二手市场的行情存在提前透支;这个预算稳健的打法是在热点区域选即可;每一轮行情热点区域都会往上走,市场凉下来会稍有回落,下波行情会继续往上爬,价值比较稳固;呈现的结果就是房价比较牢靠;

2、橡树湾、世华龙樾、莱圳家园这三个盘相比,如果1000-1500之间莱圳优势更明显,莱圳主要承接的还是以刚需为主,2000橡树湾和世华龙樾更有优势;可以看看橡树湾最后面的几期,品质较高;永丰马连洼上班比较合适的区域也就是上地了;学区溢价低,或者可以看看奥森板块,生态环境很不错;澳林春天、京师园、上林世家都可;品质高;居住环境很好;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询!

Q:提问:京哥好，本人在京工作无房产，我个人落户在海淀区单位集体户口，娃也随我落了海淀集体户，2025年娃可凭集体户对口上甘家口某中等偏上小学，爱人也在甘家口区域工作但户口在外地，本人有SFSD资格，近期考虑生二孩，拟两年内完成。手里现有资金150W，家庭年收入约80W，在南方二线城市共有3套房产，一套市值320W，一套市值130W，一套市值300W，目前考虑在京购房，有以下几点疑问请京哥指点迷津，

一是是否应等二孩落集体户对口上学后再买房，还是近期直接买东西海学区房解决问题；二是北京房价未来涨幅如何，等二孩后再上车是否又迎来一波涨幅；三是南方二线城市房产是否应全部售出置换北京房产，以及如何布局房产兼顾学区、自住和投资效率等方面的平衡。鉴于以上实际情况，有以下几个方案可供京哥了解近期购房心路：

方案一：等二孩出生落到集体户口后（落户后即可对应入学）再买房，时间预计在2024年，届时考虑买甘家口附近不带学区属性的房子（兼顾娃上学和自住，又不多付学区溢价），考虑购入总价800至900，贷款300左右，拟处理二线城市一到两套房产加手里资金作为首付，不知京哥对于甘家口附近此类楼盘有何推荐？

方案二：等二孩出生落集体户后，预计在2024年买，从纯投资的角度买朝青、奥森或望京等增值快的板块，二线城市处理2套房产加手上资金购买总价800至900的房子，或所有房产都出售加手上资金，考虑总价1200以内的房产，贷款300左右；买入后换租，一家人在甘家口租房。

方案三：近期直接购买东西海的学区房，二孩出生后户口直接落房子上，总价800至900的二居室（换租或自住）或总价1200以内的三居室（自住），略倾向于买海淀甘家口区域的学区房，爱人上班近，两个娃读书也近。其他更好的方案也均可考虑，不知京总有何推荐？

方案四：现看中且能买到石景山中海寰宇天下天赋一层104平三居（带40平下跃），总价约800W，24年8月交房。但娃在海淀上学无法自住，且二孩出生后户口无法落海淀集体户。可在甘家口附近再买入一套40平左右的学区房，总价在400左右（全款付），作为二个孩子上学用。两套房产购入后，拟全部换租，在甘家口附近租套大一点儿的房子供一家人自住。以上几种方案，或者还有更好的方案，还请京总指点迷津。

A:回答:您好;感谢信任!1、既然你们2025年可凭集体户口上甘家口小学;完全没必要再投资学区房了;学区房就是绑架勒索型的附加价值;关于学区房投资,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,

这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区;学区房属于高危投资品,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,

星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存;比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬

2、建议你抛售外地的住宅，有一套自己住的就行，其他的尽量卖掉，当然不是亏本卖，慢慢出即可。从长期看二线城市的流通性和金融属性以及保值增值性不如北京，我在精华栏文章《08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策》已经表明,楼市涨跌只关注是否印钞,通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价,房地产最先上涨。

我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;长远看核心地段的优质盘会一直涨,只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;

对于你的情况，应该集中资源布局本地优质房产,什么情况下适合外地投资,第一:本地刚需自住已经全部解决,自己的家庭,父母,岳父母都有所居,能够基本满足医疗、上学、交通等,第二:本地已经完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,第三:本地房票、贷票已经用尽.第四:有闲置资金,为了下一代提前做布局,否则建议把资源集中在北京;

3、纯投资朝青、望京、奥森都可,主要看资金量,中海天赋的优势是在整个石景山算是品质的优质盘了,户型做的也很好,基本没有任何瑕疵,未来这个盘在整个区域有一定的稀缺性,自住的话很不错,从投资的角度上讲,石景山自从唯一的首钢搬迁后整个区域就缺乏产业支撑了,显得十分冷清，表现出来的结果就是产业匮乏,导致整个区购买力相对较弱,

房价之所以有支撑是处于海淀和西城的主要溢出区域;石景山虽然是向高端产业转型,但由于丰台加了一个丽泽,所以高科技产业会被丽泽吸收;如果未来产业转型失败的话，最终的定位可能会向门头沟看齐.中海这个盘的价格不算便宜了,短期存在一定的溢价,石景山成交量最多的一个商圈是鲁谷,鲁谷成交量大的原因是处于石景山的东大门,紧靠海淀,可以优先承接西城和海淀的刚需购买群体,整个商圈配套比较成熟,

鲁谷一直在截留整个石景山西部的客群;这个商圈成交量最大的2个楼盘,远洋山水、京汉旭城;远洋山水目前的在售均价是68000一平米,京汉旭城在售的均价是64000一平米,鲁谷商圈的品质楼盘远洋沁山水在售均价是91000一平米,未来中海寰宇天下的行情主要还是来自海淀和西城,有一份客群如果接受不了远洋沁山水的价格和远洋山水的品质,可能会牺牲距离选择次级的品质盘.因此天赋这个盘有一定的市场竞争优势,但短期存在溢价,行情可能不会太好,

行情指的是买进价和卖出价，买进的价格是开发商卖给我们的价格，真正意义上的决战是二手房市场，就是说我们如果真的把这套房子在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，适合做长线投资长持,毕竟楼盘的品质还不错,短期的话站岗的可能性比较大,建议认真阅读精华栏的文章;08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策、81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!

Q:提问:京总好，由于最近感到房价上涨，但我自住的房子价格上涨明显低于其他地区，有换房打算。在头条读到您的文章，对于产业和住宅的关系分析很是认同，赶紧加入了京房会。我们在2016年首套首贷，最高贷款额买了丰台南宫（与房山长阳一路之隔）156平米的新房，目前能够售出的价格大概在500左右。与我同年，同事在清河290万购二手房，目前价格比我的房子价格还要高。深刻感受到房价分化，所以计划换房，目前南宫房子已经挂牌，并不好卖，但我下决心，即使降价也要尽快出手。

去年继承了一套西城的老旧央产房，目前也在挂牌出售。现在我们的想法是手里房子全部清仓后，现金大概500万左右。之前有商贷记录，再次购买均算二套，只能贷款140万左右。计划购买一套两居一套一居，这样相对灵活一些。因为家里有3条狗，所以我们计划买一套一层带院子的房子，之前去回龙观看了一天的房，发现500多万两居带院子的房子品质不好，小区比较混乱。针对这个情况我们调整了计划，想请您指点一下，是否合适。

首先决定投住分离，我们可以在房山长阳租万科带院子的房子，继续享受远大新。问题一、我们想购买一套500万左右（350 150），二套250万左右（150 100），您看这样分割资金购买是否合理？还是应该集中资金购买？问题二、看了回龙观、朝青、常营、亦庄、西红门、高米店几个地区，目前比较倾向回龙观、朝青、常营、亦庄。但有点担心回龙观已经涨2年了，是否比不上其他地区有潜力？

问题三、一套的选择有：回龙观两居（新龙城、领秀慧谷AB、万润家园、龙博苑），清河一居（清缘东里、强佑清河新城），朝青一居（天鹅湾LOFT、华纺易城、青年汇佳园），朝青两居（国美第一城），常营两居（柏林爱乐、富力阳光），请问哪个版块潜力更大些？版块内的小区选择是否合适？问题四、二套想购买亦庄的中信悦海苑的一居室，看起来价格还比较低，是否合适？以上是我们自己琢磨的计划，想请您评判一下，提出合理的建议。因为换房的问题思考有一段时间了，所有问题比较多，请京总海涵，谢谢。

A:回答:您好,感谢信任!1、投住分离正确;丰台南部房山没有投资属性,或者说投资属性很弱;犯错概率大大增加,避免错误的最好方法就是远离这种区域;到确定性更高的区域;只要选筹不太烂,总能吃到红利;犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这就是战略上的选择错误,用战术去弥补并不能解决实际问题;

2、建议集中资源选一套优质盘,保留一张房票,房子上涨后可继续建仓;如果把2张房票全部用完,未来再想买会很麻烦,其次资金有限,无论是在哪个商圈大概率只能选到尾部的盘,别人吃肉我们吃能喝汤,集中资源选一套头部的盘,把区域行情全部吃掉才是王道;而不是追求数量;

3、回龙观、朝青、常营、亦庄、西红门、高米店这几个区域还是有不同的,回龙观、朝青、亦庄、属于区域内的龙头商圈,常营、高米店属于次级溢出板块,西红门属于大兴西线的领涨板块;从房产选筹的维度和当下的市场变化;您是投住分离应该优先选回龙观、朝青、亦庄;资金够面积够用毫不犹豫选这种区域;选次级板块的前置条件是家庭刚需,有孩子或三代同堂,自住为首要条件,不得牺牲距离换取面积;

4;亦庄、回龙观、朝青这三个板块都可,涨幅都比较稳健;从资产配置的角度,市中应该有一套住宅;其次才考虑远郊;华纺、青年汇佳园很好,国美属于朝青的上车盘,流通性比较大,但品质不如华纺、青年,从长持的角度这两个盘自身的成长性更有优势;建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

Q:提问:京总您好，我在17年3月脑子热260w买了六环外昌平县城的老破小2居室，到目前位置房款仍然亏损50w，今年小区在昌平区老旧小区改造的名单里面。现在家有俩娃，老大2025年上小学，但是受制于认贷政策换房的首付资金不够。问题：想咨询一下现在把这个房子卖掉做好准备等待可能的认贷取消马上再买房，还是继续持有等改造结束？

加固改造的消息对房价影响大么？如果等待改造结束的话政策来了再出手会不会交易时间很长？小区加固改造之后价格上会有比较大的涨幅么？

A:回答:您好,感谢信任!1、老旧小区改造重点在于小区业主意见是否统一,全部统一有书面意见才会进行下一步,这个时间很长,2、老破小未来还有没有价值,主要还是看这个区域的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,核心区的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区高层住宅也会得到善终。

因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.能量比较低的区域想发展必须要靠建设新区，新区越金贵，老旧小区就越破败;在远郊买房人的逻辑是核心区又破又贵,品质够不到,所以牺牲距离换取品质;远郊的一些刚需品质次新还有些价值,但如果不发生普涨的情况下很难带动,建议您等等看,市场热时卖总比现在卖划算一些,不至于亏那么多,如果市场热时有买家接盘可以考虑出手,往热门区域看看品质次新,200多万再加一些首付贷一些,也能选筹到涨幅不错的盘;

市场有很强大的反馈功能,买房没赚到钱又处于亏损;是我们的判断与行为的直接结果,及时纠错改正即可,还有机会,买房致富的路一直在,只要货币一直超发,房价上涨没有尽头,放平心态就当交学费了;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝好运!

Q:提问:京总好，向您请教一个个人纳闷的现象：像通州，门头沟这些地区，新房比周边二手房要高出二万左右，但和附近的次新房相比却低1万左右，销售每次都说新房到手后过个两三年后就会比周边高好多，还有的说期房变现房至少就涨1万。新房定价都是这个感觉。

A:回答:您好,销售在忽悠你,并且是在把你当成完全不懂行情的小白忽悠你,开发商的日子越来越不好过,利润这么低,能多卖为何不多卖,好的盘应该是新房比二手便宜,买新房最主要的一个指标就是有价，你要分清楚买进价和卖出价，很多人会认为某个开发商某个楼盘又调价了，但这统统都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，

新房市场的成交价没有任何参考意义,市场也不会承认二级市场的成交价,只有三级市场的成交价才公平、可参考!三级市场是通过各种政策干预,卖家与买家的长期博弈最终形成的价格,大家都认.也就是真正意义的决战是在三级市场,也就是二手房存量房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍

这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块，差不多要打到7-8折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，绝对不能投资的;门头沟15-17年炒作的很厉害,这期间开的盘像金地华辰、西山艺境、西山御园、裘马四季目前都处于一直下跌的状态;跌幅超过20%;并且能接盘的人很少,成交周期大多是在一年以上;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#不懂杠杆，就无法进阶

41#浅谈房地产泡沫