深圳CBD新房打93折仍不好卖 新天石厦花园到底值不值得买

2019年伊始，要说第一个迅速蹿红的楼盘，那莫过于是福田的新天石厦花园了，地处寸金寸土的深圳CBD黄金地段，周边商业繁华配套成熟，可楼盘刚爆红没多久，热度却又沉下去了，这是为何呢？今天，老焦就给大家仔细的扒一扒这个新盘，看看它的优劣势都有啥。

一、项目简介

新天石厦花园位于石厦北二街与福民路交汇处，项目距离地铁3/7号线换乘站石厦站约300米，步行约5分钟。

从规划信息来看，新天石厦花园占地面积7369.49㎡，建筑面积64236㎡，共规划1栋2座结构的裙楼，住宅4梯8户的结构，房源总数为640户，停车位210个。

*新天石厦花园实景图

而据老焦了解，项目最新入市的房源却没有那么多，仅仅只有142套，这是为何呢？原来，新天石厦花园是石厦村的旧改，前期已建成入伙了一批房源，不过入伙的都是回迁户。而这次备案的142套新房，又称新天CBC二期，才是首次作为商品房对外销售。

从深圳市规土委官网获知，新天石厦花园获预售的房源位于1栋A座及B座，但是分布较为零散，是夹杂在回迁房住宅之中的。

*新天石厦花园备案情况

推荐指数：三颗星

项目小结：地理位置和便捷交通是新天石厦花园的一个优势，但项目统共1栋楼，社区较小，且在售房源夹杂在回迁房之中，不够纯粹，不少购房者会有所顾虑。

二、户型信息

新天石厦花园在售房源共5个户型，分别为约61平1房2厅1卫、约71平2房2厅1卫、约86平3房2厅1卫、约90平3房2厅1卫、约123平3房2厅2卫。

约61平1房2厅1卫

1、双阳台设计，主阳台即景观阳台开间4.2米，进深1.5米，较为宽敞，视野较好。2、卧室开间3.3米，进深3.45米，较为方正实用。3、厨房空间较紧凑，1.8米开间，3.3米进深。

约86平3房2厅1卫

1、玄关入户，可以过渡室内外空间，起到一定的遮挡隐私的左右。2、L型厨房设计，可供多人同时操作，另外厨房紧邻餐厅，布局较为合理。3、三房的格局，但仅配备了一个卫生间，且卫生间紧挨入户门，设计缺陷明显。

约123平3房2厅2卫

1、景观阳台4米开间，且紧邻客厅，整体的采光通风效果会较好。2、主卧4.5米开间，约3米进深，带独立卫生间，较为舒适。3、厨房一字型操作台设计，紧挨餐厅，方便传菜。

推荐指数：四颗星

项目小结：面积段从61平至123平，户型从1房至3房，可供选择性大，无论是刚需还改善型需求都能满足。且每个户型都较为方正，除86平之外，其余户型布局还算合理。

三、周边配套

1、交通条件

前面老焦提到过，新天石厦花园距离最近的地铁站是3/7号线换乘站石厦站，直线距离约300米，步行约5分钟。而项目距离3号线益田站也不算太远，直线距离约380米，步行10分钟左右。

除了发达的轨道交通之外，项目自驾出行也非常便捷，不仅临近新洲路、福强路等主干道，同时距离京港澳高速也是1公里左右的车程。

2、居住环境

新天石厦花园一侧被城中村包围，整体的容积率较高，环境也较为杂乱，但一路之隔，几乎是福田所有政府机关的所在地，景象可以说是截然不同。

商业配套方面，项目1公里范围内有石厦新港商城，3公里范围内有石厦天虹，同时距离车公庙商圈及购物公园商圈，这两个大商圈也很近，地铁出行分别是4站和1站之隔。

3、学区学校

根据福田区教育局划片，目前新天石厦花园所在学区范围为众孚小学和石厦中学。

早在春节前夕，有网友传出福田区众孚小学变身荔园分校消息，而根据现场照片显示，众孚小学原来的招牌确已更换成荔园小学（荔园教育集团 众孚校区）。有楼盘销售透露，众孚小学与荔园小学将通过“分校”或类似的形式。

众孚小学是广东省一级学校，新成立众孚校区虽有“名校”加持，但教学质量能否大幅提升，还需要时间的检验。因此，老焦认为，考虑买学区房的家长还需要谨慎入手。

推荐指数：四颗星

项目小结：新天石厦花园整体交通非常便捷，周边商业醇熟，同时距离学区学校也相对较近，业主子女上学较为方便。不足之处是，背靠城中村，不仅整体的密度较大，人员素质也参差不齐。

四、房价对比

据房网论坛网友踩盘新天石厦花园所知，目前项目在售均价为7.9万/平，而备案的均价则为8.5万/平，相当于仍然保留了开盘93折的折扣。虽然开发商的诚意颇大，但去化如何呢？

老焦从深圳市规土委官网获知，目前新天石厦花园A/B座住宅中，已签认购书的有6套，已签预售合同的有3套。

新天石厦花园之所以去化率不高，老焦认为，一方面或受楼市整体下行的影响，而另一方面则与周边竞品有关。

目前福田在售的新盘住宅不多，距离最近的项目是单价8.8万/平的红树湾壹号，但与之相较，新天石厦花园无论是自身硬件条件，还是片区后续的发展潜力都相对较差。

而周边二手房来看，同一个学区范围内的楼盘，房价主要集中在5字头和6字头，新天石厦花园的一期住宅的挂牌价也不到6万2，所以，相对而言，新房的价格还是偏高了。

推荐指数：两颗星

项目小结：新天石厦花园住宅与周边新房相较而言，竞争力不够，而与二手房相比，价格又略偏高了，所以，整体的去化率并不可观。

五、项目总结

1、新天石厦花园地处福田石厦片区，周边交通发达，商业繁华，同时邻近医院和学校，地段优势不言而喻。

2、项目户型涵盖了大中小等多个面积段，且布局相对方正和合理，可供刚需或改善型家庭的选择较多，同时项目为现房，交房快，入住便利，不用担心推迟交房等问题。

3、项目商品房住宅与回迁房住宅相互夹杂，不够纯粹，同时体量较小，新房定价也不低，与周边新房或二手房相比较，竞争力或不大。