北京二手房跌幅「毒降价后会不会涨」

来源： 2022-12-29 14:16:50

（幸福里观察-探房）部分房源价格“跳涨”和“骤降”都属于短期现象，应该理性看待。

来源：幸福里资讯

作者：齐思蕾

编辑：王小玉

最近朝阳某门店中介的朋友圈引发了大家的围观。

一套房源挂牌1小时内，带看21组，意向客户15组，房东坐在屋里挨个“面试”排队的客户。还有更多人在赶去看房的路上时，该房源392万成交，均价约5.48万/平。按照中介估算，该房源正常成交价能到440万以上。

从小区的整体情况来看，降价是这个特殊案例出现的主要原因，但这也侧面显现出了当下二手房市场买卖双方心态上的变化。

在北京一系列调控政策下，购房者“持币”观望现象越来越多了。

二手房业主挂牌价预期降低

从大趋势来看，2021年北京楼市同比去年热度高出不少。但实际上，小趋势更值得关注。

以二手房为例，8月1日至8月23日，北京二手房网签11426套，平均每天二手房网签量近500套。如果最后一周按4500套网签的高值估算，不出意外，8月二手房网签量会在16000套左右，对比7月份减少1800多套，比6月份减少2800多套，比今年二手房网签最高点的3月份减少6000多套。

成交量正在暴露北京二手房市场已经进入了下行通道的不争事实。

幸福里认为，市场降温主要原因还是来自调控端的压力越来越大，同时，7月初起，北京房贷开始收紧，大部分银行“限流”缩减单量，也导致二手房成交周期有一定延长。

值得一提的是，幸福里从多家中介门店了解到，8月经纪人带看次数确实减少了。“我们最近也在主动联系业主降价，感觉谈判余地比之前大一些。”朝阳区某中介人士对幸福里表示，“最近门店人均带看量降了26%，压力很大”。

局部区域仍有跳涨行情？

但是，在市场整体“降温”的情况下，海淀却格外“坚挺”。有数据显示，海淀的二手房月成交套数自2020年6月至今一直稳定在2000-3000套之间，成交均价逐月上升。

“坚挺”的市场一定程度上来源于海淀强劲的改善购房需求。

据幸福调研发现，海淀部分非“学区”房小区下半年以来出现较大幅度跳涨，160平米以上大户型呈现“出货”快、议价空间低的特点。

如远洋风景两个相似房源间隔7个月成交单价相差5万元，跳涨60%。该小区最近“上新”一套价值2000万的三居室，挂牌仅2天就以1999万成交，均价约13.4万元/平。但就在今年初，该房源隔壁楼栋相似户型的三居室成交均价仅8.38万元/平，成交周期超过2年。据幸福里了解，远洋风景年初成交房源均价多位于9.5-10.8万/平之间。

值得注意的是，该小区并非孤例，同样位于海淀的长河湾小区相似户型两个房源间隔不到1个月，成交均价跳涨75%，最快成交周期仅5天；金晖嘉园2020年成交均价9.5万/平，今年5月以来成交均价调涨至12万/平，甚至有房源成交价比挂牌价还高出15万。

在没有“学区”属性的前提下，海淀多个小区出现跳涨行情，幸福里认为主要是因为上述小区均价较海淀和西城其他热门板块而言，价格不算高并且小区环境更好，所以在北京上半年的“普涨”行情的带动下，有一定程度上涨。

不过，北京首批集中供地已有23个地块入市，海淀树村地块预计9月会有新消息，对于月均成交2000套左右二手房的海淀来说，900套新房入市稀释二手房需求的几率很大。

在北京日趋严苛的调控政策下，楼市已经进入持续稳定的状态，房价也已经处于相对稳定的区间。跳涨和下跌都属于短期现象，对于购房者而言，应该理性看待，结合实际需求配置资产。