美国房价上涨最快的城市「凤凰城三期」

美国火热房市没有降温迹象。

最新发布的标普凯斯-席勒指数显示，美国7月平均房价同比上涨19.7%，再次刷新纪录，创下逾30年来美国房市最大涨幅。

其中，凤凰城连续第26个月成为全美房价增长最快城市，达到32.4%。圣地亚哥增速排第二，为27.8%，排在第三位的是西雅图（26%）。

“现在美国的房子的确很好卖。西雅图好的学区新房，还没盖好就已经基本上提前全部抢完了。”在西雅图一家科技企业工作的许多柔告诉第一财经记者。

许多柔称，她观察到的房价上涨是从2018年就开始了，但“今年又猛涨了一波儿，尤其是好的学区房”。她说：“比起一两年前，价格基本上快要翻倍了。”

美国安迈企业咨询董事总经理赫尔索默拜克（Hunt Holsomback）接受第一财经记者采访时表示，由于供应有限、需求增加和低利率，美国房地产销售价格已经上升。

他指出，现在价格仍有上升的空间，“新房的供应量仍处于多年来低位，人口统计学上也保持强劲。”

为何凤凰城等城市受青睐？

“西雅图的房子很多是外州的人过来买，还有买了做投资的。”许多柔称：“此外，西雅图科技公司多，仅次于硅谷。地大、房子好，学区也好。比如，在加州拿出150万美元只能买小屋，但在西雅图能买大独栋房外加花园。”

同在美国西雅图工作的张元则告诉第一财经记者，疫情以来这一年多，房价涨得很厉害。“现在利率的确比较低，我关注的奥斯汀地区和西雅图地区房价都涨了，因为这边区很多，是热门地方，基本是最好的区。比如说，过去100万美元的房子，一年下来可能已经涨了40-50万。比如现在房子出价150万，可能要加价到200万才能买到。”她称。

实际上，疫情以来，美国房屋价格以创纪录的速度攀升。强劲的需求，再加上库存紧张、木材成本上升以及劳动力和原材料短缺等因素，房价被推至新高。

根据全美房地产经纪人协会（NAR）数据，2021年6月，现有房屋的中位价达到36万3000美元以上，比去年同期高出近7万美元，同比增长23.4%。

“你可以看到，过去15个月左右的时间里，我们看到房价增长的速度急剧加快，达到了几十年来没有见过的水平，”CoreLogic首席经济学家诺塔夫特（Frank Nothaft）说，“由于创纪录的低抵押贷款利率，我们看到了需求的提升，同时，供应上则出现了缩减。因此，更多的需求和更少的供应下，价格有所上升，而且是以1970年代以来最快的速度上升。”

标普DJI常务董事兼指数投资策略全球主管拉扎拉（Craig J. Lazzara）则表示：“2021年7月是住房价格增长率连续第4个月创下纪录。标普凯斯-席勒指数录得连续第14个月价格加速上涨，比去年同期水平增长19.7%，高于6月的18.7%和5月的16.9%。这种加速也反映在10城和20城的综合指数中（分别上涨19.1%和19.9%）。”

拉扎拉介绍：“过去的几个月里，价格上涨的水平，和全美范围内的普遍上涨都是非同寻常的。7月，所有20个城市都在上涨，在截至7月的12个月内，17个城市的涨幅超过了截至6月的12个月内的涨幅。这20个城市中，19个城市的房屋价格现在处于历史高位，唯一的例外（芝加哥）仅比2006年的峰值低0.3%。”

住房需求曲线发生永久性转变了？

此次的数据还显示，纽约也加入了波士顿、夏洛特、克利夫兰、达拉斯、丹佛和西雅图的行列，录得其历史上最高的12个月涨幅。

同时，指数中所有20个城市的价格涨幅都能排进历史纪录的前五分之一，15个城市的价格涨幅在历史表现的前5%。

“我们以前曾提出，美国住房市场的强势部分是由对疫情的反应推动的，因为潜在的买家从城市公寓转移到郊区住宅。7月份的数据与这一假设一致。”拉扎拉说，“这些购买可能在未来几年中无论如何都会发生，现在需求的激增可能只反映出这种购买的加速。或者，这也可能是地点偏好的长期变化，导致住房需求曲线发生永久性转变。但要分析这个问题，需要更多的时间和数据。”

具体而言，从区域方面看，与过去几个月的情况一样，西南地区（ 24.2%）和西部地区（ 23.7%）的价格最为强劲，但每个地区都录得两位数的涨幅，并录得历史最高的房价涨幅。

牛津经济研究院经济学家修顿（Nancy Vanden Houten）指出，全美房地产经纪人协会（NAR）的住房负担能力指数在6月份降至2018年11月以来的最低水平，而当时的抵押贷款利率还要高出约200个基点。“较低价位的待售房屋短缺的情况特别严重，因为许多房屋被投资者抢走，并转化为出租物业。”

据悉，2020年3月疫情刚暴发开始时，美国30年固定利率的住房抵押贷款利率为3.45%。到今年7月，这个数字已经下降到2.87%。

赫尔索默拜克对第一财经记者表示，房地产的基本面仍然强劲。

他称：“多位经济学家预测，明年的抵押贷款利率将上升约50个基点，虽然这与目前的利率相比差别很显著，但仍然大大低于长期的平均资本成本。我们认为现在有一个窗口可以继续投资房地产股票，然而，重点应该放在领导团队、房地产投资战略和具体房地产股票的业绩记录上。股市可能会出现混乱，然而，美国房地产市场的基本面仍然强劲，它可以迅速从任何下跌中反弹。”