德商产投服务赴港IPO：突击收购致在管面积暴增 蔡奎家族信托参投

中华网财经5月26日讯：昨日（5月25日），德商产投服务集团有限公司（下称“德商产投服务”）向港交所递交了招股书，申万宏源香港为独家保荐人。

招股书中，德商产投服务称，其为一家位于四川省成都市的领先物业管理服务和商业运营一体化服务提供商。致力于为中高端住宅物业、商业物业提供物业管理服务和商业运营服务。

股权关系：实控人邹康持股82.75%、蔡奎家族信托持股1%

招股书显示，该公司历史追溯到2010年，当时主要创始成员邹康先生及邹健女士在中国成立成都德商（成立时原称成都德商投资管理有限公司）。成都德商自成立以来一直由邹康先生及邹健女士两姐弟控制，两人于2015年已订立一致行动人士协议（随后于2021年订立一致行动人士确认契据），据此同意（其中包括）就成都德商的运营及发展达成一致意见。

成都德商于2016年8月2日在新三板挂牌，在2020年4月8日，成都德商当时的股东议决自愿将成都德商的股份在新三板摘牌（“新三板摘牌”）。新三板摘牌子2020年5月7日完成。对于新三板摘牌，彼时的成都德商表示，新三板摘牌乃作为公司发展战略的一环而作出的决策。

新三板摘牌后，成都德商由邹康、邹健、杨彬、钟馨及周洪波分别拥有约83.45%、10.60%、3.50%、1.05%及1.40%。

历经重组后，股权构成关系中邹康、邹健、杨彬、钟馨及周洪波的个人间接持股分别为82.75%、5%、4.6%、3.84%、1.84%、0.97%。值得注意的是，此次股权结构中的机构投资者惠宏投资背后为龙湖集团联合创办人、吴亚军前夫蔡奎家族信托持股1%。

财务数据：收益年复合增长率约41.4%

在2018-2020年，德商产投服务分别录得收益6400万元（人民币，下同）、6910万元及1.28亿元，2018年至2020年的年复合增长率约41.4%。同期，纯利分别为3140万元、3100万元及4290万元，2018-2020年的年复合增长率约16.9%。

毛利率走低：降至三年新低

盈利能力方面看，收益占比48%的物业管理服务毛利率录得三年新低至39.4%，较2018年下降7.8个百分点，其中，占比较高的非住宅物业管理费毛利率较2018年下滑了17.2个百分点。另，收益占比52%的增值服务毛利率下降至新低58.1%，较2018年下降了13.2个百分点，其中占比超过五成的非业主收入毛利率较2018年下降21.6个百分点。

对于毛利率下降，招股书中披露，于往绩记录期，德商产投服务增值服务的毛利率一般高于物业管理服务的毛利率，主要因为物业管理服务业务线的服务与增值服务相比属于更为劳动密集型的服务。自2019财年起至2020财年同期，公司的整体毛利率有所下降，主要归因于收购中能集团后整体毛利率被摊薄。

仅七成物业管理收入来自母公司

值得注意的是，往绩记录期，很大一部分收益产生自德商集团。2018-2020年，来自德商集团的收益分别占53.4%、51.0%及47.3%。此外，2018-2020年，物业管理服务收益的100%、100%及68.8%分别产生自德商集团开发的物业。

规模：在管建面年复合增长率约为128.7%

截止2020年12月31日，在管建筑面积约为380万平方米，其中在管住宅物业总建筑面积约160万平方米，占在管建筑面积的42.1%，在管非住宅物业总建筑面积约220万平方米，占在管建筑面积的57.9%。在管建筑面积由截至2018年12月31日的约50万平方米增加至截至2020年12月31日的约380万平方米，年复合增长率约为175.7%。合约建筑面积由截至2018年12月31日的约130万平方米增加至截至2020年12月31日的680万平方米，年复合增长率约为128.7%。

另外，截止2021年3月31日，在管建筑面积达390万平方米，自2020年12月31日以来增加了约7.2万平方米。2021年3月31日，合约建筑面积达710万平方米，自2020年12月31日以来增加了约27.3万平方米。

突击收购接连亏损的中能集团在管面积暴增约250万平方

收并购方面，收购中能集团且其于2020年8月成为德商产投服务附属公司。就收购中能集团而言，在2020年8月确认商誉约人民币920万元及其他无形资产人民币760万元。中能集团管理位于四川省六个城市的住宅及非住宅物业，为2020年12月31日的物业管理组合贡献的在管建筑面积及合约建筑面积分别为约250万平方米及330万平方米。

对于收购中能集团的财务数据，招股书披露显示，收益方面，2018年、2019年12月31日以及2020年8月31日，中能集团收益为4807.2万元、5290万元及3697.7万元；净利润方面分别为-176.6、-112.4万元、424.5万元。

负债方面数据显示，2018年、2019年12月31日以及2020年8月31日，中能集团的流动负债净额分别为人民币312.7万元、人民币412.9万元及人民币56.7万元。截止2020年8月31日，中能集团的流动负债净额为人民币107.9万元。

正如招股书披露显示，于往绩记录期，德商产投服务管理的大部分物业均由德商集团开发。在2018年、2019年及2020年12月31日，德商集团所开发物业的物业管理在管建筑面积分别占其物业管理在管总建筑面积的100%、100%及26.5%。公司不断努力扩展我们的物业管理服务以涵盖第三方物业开发商开发的物业，从而扩大收益来源，并使公司的物业管理组合多元化。

（中华网财经综合 文/刘星）