新楼盘涨价二手房降价「二手房限价的后果」

近期的杭州市场比较疯魔。

一方面那些高价值二手房板块，从开始的岿然不动到如今降价房源成风，越来越多的购房者，已经从盲摇转为持续观望中。

另一方面，第三批集中供地，杭州解锁了多个限价板块的同时，部分板块精装限价出现微涨。

所以，目前这些新房限价上涨板块与其二手房的价格，之间是否存在沟壑？还能有限价差吗？诸如此类的问题，越来越被大家关注。

01丨壹

第三批集中供地解锁了桥西、三墩、灯塔、小和山、云城等板块的限价，这些板块除新崛起的云城外，其他大部分板块，都在杭州属于配套成熟的改善板块。

桥西比较特殊，这是板块内仅剩的一宗独苗宅地供应，解锁限价的同时也意味着，卖完就进入存量时代，再无新房供应。

精装限价约5.14万/㎡，1.7的容积率，大概率是高低配或低密洋房产品，根据好好选房二手房平台显示，该板块二手房均价约4.8万/㎡，套三户型成交总价范围为400-450万。

桥西板块二手房-来源于好好选房

显然，因为桥西板块内的二手房，大多有些年龄的小区，且还有不少是安置房，整体成交价格有受到影响，均价比精装限价要低不少。

可若是要与板块次新房相比，一二手房价差悬殊。

目前板块内最新的二手房金地大运河府，金地物业。

在二手房平台整体挂牌均价达到了9.5万/㎡（含高层、洋房两种产品），基本接近4个月前成交的那套近半年内成交单价最高的洋房房源。

可即便是按照近半年最低签约均价计算，也有约1.26万/㎡的价差。性价比如此高，板块内改善确实很值得一等。

金地大运河府二手房-来源于好找房

另两个备受关注的板块则是三墩板块与小和山板块。

断供多年的三墩终于要有新供应了，精装限价3.68万/㎡，比三墩北精装限价高了8700元/㎡。

板块上一个项目是宝嘉誉府，于2013年面市，距今有近8年的历史，二手房成交记录同样留在今年7月，签约单价约4-4.4万/㎡。

一二手房有超3000元/㎡的价差，若是此地块被品牌开发商竞得，交付以后的二手房，应该还会有不少溢价，超5万 /㎡大概率没有什么大问题。

宝嘉誉府二手房-来源于好找房

小和山地块位处于在建杭州地铁3号线小和山上盖项目，出让体量也不小，约达9万㎡，大概率又是一个TOD项目。

板块人文文化浓厚，众多高校学府，改善居住需求也很旺盛。目前板块内次新二手房挂牌也很疯狂，低密房源7-8万 /㎡比比皆是。

所以，新房精装限价3.144万/㎡，无疑又是“狼多肉少”。

02丨贰

除了新解锁限价的高人气板块外，还有不少新房限价上提板块，甚至有些板块原来一二手房本身价差就不明显，现在新房价格再提，可能会影响到新房面市出货速度。

涨价板块受到争议的就是大江东核心，从1.98万/㎡到2.13万/㎡，伤了一大波还没上车、且对价格极为敏感的刚需的心，毕竟相当于总价直接涨了近15万左右。

目前大江东核心区，新交付的次新房二手房比如旭辉宝龙东湖城签约均价约2.26万/㎡。

最近的一套房源成交单价19220元/㎡，比板块新房精装限价还要低不少。

旭辉宝龙城二手房-来源于好找房

但是站在整个大杭州楼市来看，大江东这个价格依然属于洼地。

首先，目前杭州已开通2条地铁的板块，总价真正还停在200万级，只有大江东板块，且不少板块连一条地铁都没有，都早已不止这个价格了。

再次，核心板块内双大型综合体，天街、宝龙广场，这些高配也比目前很多板块高出不少。

还有一点，看环杭，比如海宁的许村与钱塘新区接壤，杭州三县市之一桐庐等，新房卖到2.2万 /㎡的楼盘，不在少数。

反过来看，大江东即便是新房限价上提了1500元/㎡，依然称得上是洼地，而几乎消除一二手房限价差，可以打消大量投资客涌入，让更多自住有机会买入。

长远来看，有利于板块烟火气汇聚，利于板块快速形成真正的宜居商圈，确实是落实“房子是拿来住的”方针。

除此之外，还有艮北新城，2020、2021似乎都进行了两连涨，目前达到4.44万/㎡，与紧邻的城东新城4.65万/㎡限价差距越来越小。

二手房杨柳郡、招商公园1872等次新小区，价格依然能够卖到5万 /㎡；稍微带一点年纪的小区比如招商雍和府等，差不多也能卖到4万 /㎡，一二手房同样存在一定的价差。

杨柳郡二手房挂牌-来源于好找房

艮北的宜居潜力有目共睹，崭新的界面、自住、改善为主的生活圈层，随着主干道的不断打通，断头路越来越少，板块与钱江新城二期、城东新城的联系也越来越紧密。

再加上一路之隔的钱江新城2.0限价解锁6.6-6.75万/㎡，与艮北新城新房限价有约2.16-2.31万/㎡的价差。

只是，目前板块内还没有带动板块的品牌商业综合体入驻、也没有名校加持，且存在大面积拆迁房，未来要长期达到预期价格，后劲还需要跟上。

03丨叁

总体来看，目前二手房的价格普遍有所下跌，包括奥体、未科等高价值板块，最高或超过30%。

刚需、置换、改善自住热门板块价格洼地，新房限价上提，以至于部分板块一二手房价差，有缩小甚至持平趋势。

接下来在一段时间内，想要依靠买房赚大钱的资源，会越来越紧俏，像紫璋台这样的产品，更是会越来越少，越来越难买。

真正的自住买房，也会因为市场没有那么疯狂，而更冷静去抉择，买合适的房源，而非特别爆款的产品，会更容易些。