首付一万的房子敢买吗「首套按揭买房流程详解」

感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。

当下，楼市的“爆雷恐慌”阴云不散。

对于购房者而言，现楼好还是期房好？

不考虑其它因素，几乎谁都知道：现楼好。无需等待，所见即所得嘛。

然而，市场上永远是期房多过现楼。而且越是升值潜力被看好、越是地段配套优秀、越是大品牌开发的改善豪宅，越极少卖现楼。

因为这样的楼盘，绝大部分会在交楼前被卖光。当然除了个别极其天价的豪宅盘，毕竟有钱人的韭菜也不是随便割的。

老实说，在佛山，那些去到交楼时还有不少货量没卖出的楼盘，原因多是大同小异。

比如地段不优秀没故事可讲，或产品力很普通甚至有缺陷，或开发商不善于做营销炒作，或像华发四季先封盘把楼盖好等日后再说。

千言万语汇成一句话：就是这类楼盘价格不够低到被人抢，所以一直慢慢卖。毕竟，价格包容一切嘛。

但是，总有些购房者对于“开发商爆雷”极度恐慌，或基于孩子读书对落户的迫切需求等。此时，现楼于他们而言，却又是个福音。

这期，我们在祖庙周边走了几个盘，其中3个现楼，首付40来万能上车，或许值得老铁们思考。我们顺势开启团购全程陪看，文末可加司令微信咨询。

01

#1

保利新汇城

首付45万能上车

该盘区位上属于祖庙地界，距离中山公园约2.5公里，开车去祖庙约4.5km，去千灯湖约8km。

项目占地约5.7万㎡，总建面约27.9万㎡，由15栋16层高的住宅组成，合计2006户。

目前卖现楼，即买即入住。

目前新推11座，其中11座为3梯8户，16层楼高，面积为86-107㎡带装修三房，均价报1.8万/㎡，部分特价房源1.6万/㎡起。

另外在清2/3座尾货，2梯8户，面积同11座一致，报1.7万/㎡。

此前，该盘最近的地铁站为3号线火车站站，步行约2km。不过听闻未来会在附近加新站点，名为佛山高铁站，步行约600来米，暂不知真假。

老实说，项目未来的规划还算好。但现状的周边环境比较破旧，加上距离火车站近，噪音在所难免。

不过周边的厂房及仓库都处于待拆迁改造中，随着时间的推移，环境会逐步改善，需要好些年时间咯。

户型图如下：

楼座户型初看，还以为是纯板楼，不过也算开创了刚需盘的户型排布新高度。8户里有6户朝南，且望园林。

#2

东建世纪锦园

首付50万出头就能上车

项目位于佛山大道和张槎路交汇处附近，卖了近2年，目前大部分单位已交付入住。

占地约3.58万平，建面约9.3万平，规划10栋19-21层住宅和一所9班幼儿园，合计871户。

目前还有20来套118/125㎡的四房在售，主要集中在2/9座，其中118㎡货量较多，有楼层可选，报2-2.1万/㎡。

另外还有几套91㎡的小三房，基本都是天底层，报1.95万/㎡。

它是当前张槎在售盘里距祖庙最近的，步行约1.8km，骑个哈罗就比较近，周边生活配套非常方便，毕竟在城区。

项目作为纯现楼，银行放款后就能申请拿房产证，对于那些着急入学的家长来说，无疑是福音。

对口东鄱小学 张槎中学的学区，小学口碑其实还不错，中学就一般。据说项目附近还有规划佛山地铁7号线，这个时间就漫长了。

户型方面如下，中规中矩，没啥特别的亮点：

#3

花曼沁园

首付50万以内就能上车

该盘位于清风路和轻工路交界处，西华里美食城北侧，是佛山本土国企--佛山建投所开发。

占地约2.4万㎡，总建面约9.3万㎡，由8栋17-18层高的住宅组成，合计569户。

目前已近清盘，几十套尾货，很快交付，基本以114-138㎡的四房为主，主要集中报1.8万/㎡。

其中93㎡的三房仅剩不到10套，基本是些边角料，报1.7万/㎡左右。其中天地层总价约在160来万，首付50万能盘下。

此前花曼沁园是毛坯交付，但针对尾货，花曼统一做装修处理，也就是说卖一套装修一套，相当于降价。

该盘最早在2020年4月开盘，首开价格1.5-1.7万/㎡。去年年底推出过部分特价房源，毛坯15XXX万/㎡起。

此前该盘的孪生兄弟--花曼丽舍收楼时，业主反馈了一些问题，闹得不太和谐。

户型方面，也是中规中矩，亮点不足。

#4

弘阳德商昕悦府

首付50万以内能上车

项目位于张槎三路与东鄱路交汇处，坐落在张槎城区，距离祖庙2.3km，哈罗接驳还凑合，该盘是期房，预计明年6月交楼。

占地约1.7万㎡，建面约5.8万㎡，共规划有6栋17层高小高层建筑，约384户，小区容积率约2.5，主要是由于限高。

目前在售主推1/2座，面积为93-111㎡带装修三四房，2座的93㎡仅剩中高层，报1.8万/㎡。

另外在清3座少量余货，基本边角料，报1.7万/㎡。

该项目户型及宣传的交付标准算是版块最好的，且容积率低。

周边3公里范围内，教育、医疗、商业还算比较丰富，就是周边隔着张槎路的沿街面貌有些旧时光的气息。

户型方面，四房相对实用率较高，尤其113㎡的南北双阳台四房比较抢眼。

02

谁适合买张槎城区版块？

张槎城区与祖庙仅隔一条佛山大道，这里除了本地客以外，最主要的客群来自祖庙、季华路沿线的外溢，当然还有部分桂城、狮山的刚需。

入手张槎城区版块的买家，大多对版块未来不抱有太高的预期。

毕竟知道这里短期内“手无寸铁”，城市面貌难有大改善，居住环境只能算凑合，且没有顶级公办名校加持。

本地人就近置业，自不必说。而张槎以外的人买在这里，大致原因有二：

大多是因为就近工作通勤方便不折腾，比如骑个电动车或步行都能去上班；

或因为预算受限但又想享受城区配套，毕竟这里距离禅桂的就业中心也比较近，人口密度比较高，生活配套无需担心。

另外，张槎的私立教育还是比较受外区家长青睐的，比如冠华幼儿园 小学、协同（国际）学校等，都有比较多鸡娃家长的拥趸。

03

写在最后：接受现实

老实说，以上几个盘，如果综合表现优秀，也不至于卖现楼。但在楼市“爆雷阴云”的笼罩下，现楼又成了某些人群求之不得的优势。

这个版块没有激动人心的故事可讲，也没有花里胡哨的规划可言，一切配套中规中矩，甚至楼盘都有点儿土里土气，但胜在够实际，所见即所得。

曾经有位老铁跟我说：

广州地铁28号线规划穿过禅城市区，和广佛线普君北路站交汇，其实这算巨大利好了，但几乎不见禅城开发商炒作。

然而，且看千灯湖北延线上的开发商，哪怕楼盘距离规划的地铁站几公里，都被炒飞起，一堆人莫名狂欢。

按照这个距离对标，那么张槎城区跟广州28号线站点，是不是也能攀上关系呢？

这就是共识带来的差距，而共识本身是可以“被洗脑”的。然而并没有人这么扯。

对于犹豫该不该选择张槎城区的购房者，你们只需接受一个现实：以满足自住需求为先，5年内都不要抱太多不切实际的幻想。

抛掉思想包袱，买个现楼住，方便工作、孩子上学。活在当下，好好过日子，也挺好的。

佛山买房，问问楼司令吧！

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