“北京”应对寒冬、战略突围，捕捉房地产“后疫情”发展机遇

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  全球知名的房地产服务商第一太平戴维斯，于近日发布2022年第三季度北京房地产市场研究成果，对北京的写字楼、商业零售、住宅租赁及大宗投资等不同细分领域在三季度的表现进行回顾总结，并就2022年四季度北京房地产市场的走势做出展望与研判。

  第一太平戴维斯华北区董事长麦安东 (Anthony McQuade) 先生表示：“房地产行业再一次进入后疫情的复苏周期，但当前的宏观环境相对前两年更为复杂。现阶段，中国房地产行业面临着诸多挑战、但也不乏机遇相伴，其中挑战包括宏观经济下行压力增大、行业发展明显减速等不利因素，而潜在的机遇则是行业发展变化时蕴含的新增长动能。因此，房地产从业者要充分做好变革前的各项准备来应对挑战，更要在后疫情阶段捕捉经济恢复带来的机遇。”

  2022年第三季度，北京写字楼市场又一次进入复苏周期。三季度市场租赁活动均已回归常态，且有部分因疫情而延误的租赁成交在本季度完成签约，但受经济下行、租赁需求调整等多重因素影响，这一轮复苏过程中的市场活跃度较为有限，并未重现2021年的快速反弹。

  三季度，北京甲级写字楼市场未有新项目入市，季度内部分商务区完成了几宗大体量租赁成交，帮助全市甲级写字楼市场的净吸纳量由上季度的负值转为正值、为8,425平方米。由于吸纳量有限，全市甲级写字楼平均空置率环比持平、仍维持在15.8%的高位，同比微降0.9个百分点。由于北京写字楼市场仍处于恢复期、整体租赁需求有限，业主方不得不频繁调整租赁策略、让渡出一部分议价空间，以期吸引到有限的租赁需求，因此三季度全市甲级写字楼租金环比、同比分别下降1.8%、3.0%，至人民币每平方米每月331.5元。

  展望2022年第四季度，北京甲级写字楼市场预计会有多宗大体量租赁交易完成最后的签约流程，结合新增供应入市有望刺激吸纳量的增长，因此可以预计四季度的租赁需求有可能出现一定程度的改善，市场整体表现有望向好发展。

  北京商业零售市场在三季度迎来久违的供应高峰，季度内共有四座新购物中心开业，分别为龙湖北京亦庄天街、北京瀛海环宇坊、丽泽天地与北投购物公园，新开业项目为京城消费注入新活力，带给消费者的购物体验也在不断深化。除了新项目之外，北京各大购物中心结合2022北京消费季、中秋假期以及国庆黄金周等重要消费档期，持续调整品牌租户与业态，推出多样化活动带动消费。

  三季度，受新购物中心入市及租户持续调整的影响，全市优质购物中心平均空置率环比上升0.9个百分点至7.1%，同期全市优质购物中心平均租金水平为每平方米每月824.4元，租金指数环比微降0.2%、同比下降3.6%。

  在疫情得到有效控制的背景下，三季度的北京高端住宅租赁市场较上季度明显回暖。由于外籍客户入境及入京政策略有放松，加之暑期短期租赁需求的提升，直接刺激服务式公寓市场在本季度的活跃度。三季度，北京服务式公寓空置率环比下降5.5个百分点至20.6%，较去年同期微升0.3个百分点；同期全市服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月243.6元，租金指数环比微降0.2%，较去年同期下降2.2%。整体来看，短期内北京服务式公寓市场仍将面临一系列的不确定性，但未来市场的整体发展态势有望持续回暖。

  北京大宗投资市场在三季度的整体表现较为平稳，完成了若干宗投资交易，该季度投资市场累计成交金额约为人民币88.9亿元。2022年前三季度，北京大宗投资市场相较往年仍然低迷，累计成交金额约为人民币226.85亿元，较去年同期下降55.2%。预计2022年四季度北京大宗投资市场仍然波澜不惊，卖方与潜在买家仍处于博弈的阶段，卖方希望加速抛售资产进行变现，但潜在买家则会谨慎出手且对可售项目进行仔细甄别。此外，自用型收购及通过法拍渠道购得资产有可能在年末进一步增加。

  在经历了2022年前三季度的跌宕起伏之后，外界对房地产市场的复苏进程应报有谨慎乐观的态度：为稳定经济增长与重建市场信心，三季度以来中央持续部署稳地产指导思想，多项房地产松绑政策频繁出台，政策底部逐渐显现；后续一旦宏观经济实现稳步增长以及疫情不再造成大范围影响，四季度房地产整体市场将有望实现筑底并开始企稳回升。

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