武汉房姐：投资商铺的价值和投资房子哪个回报？

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议 提问：投资商铺的价值和投资房子哪个回报更大 回答：能买到的商铺，最大程度概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台手段变迁；微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。 商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手行情价钱的走弱。 商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价钱升值速度缓慢。同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是优秀的资产。假如有房票，住宅是比商铺更好的选择。 提问：房姐：抵押贷在不考虑偿还能力的前提下第几年还清最划算啊？ 回答：永不还清 提问：美丽博学的房姐，您好！关于房产投资方式想向您请教。

我目前在武汉等2线城市有4套全款房住宅，1套住宅按揭（均是地铁房，部分带学区，房龄8-1年不等武汉二手房税费表，地段都不错，个人觉得未来还有增值空间），1线城市有1套全款公寓（商住两用，在出租）。目前子弹150左右，目前年收入200W左右。因为本人比较保守，不想背房贷，所以从最开始的刚需，到后来的投资，都是全款房。虽然房子增值了（增幅300%-40%不等，公寓没增值）但还是觉得没有利益最大化。想请教房姐，接下来的1-3年如何专业CF，比如目前不限购区的地铁时代云上城为例，该如何购买，可以买几套，未来可以重点购买哪些城市，非常感谢！ 回答：这么多全款房，子弹不是问题，收入高月供也不是问题。房票和主场是最大的问题。 云上城是不错的选择，不过有房票，更推荐买不限购区。 另外大单优先的原则，假如一线城市有房票，建议先买入一线。 二线城市重点关注武汉，重庆，沈阳。其中重庆不限购，建仓最简单 建议把你能开发房票都先梳理出来，再做规划 提问：是否应该出售一部分京沪高价房产，转移到资产价钱更低的其他TOP20城市呢？未来涨幅比例是否是其他TOP20城市更高呢？其他TOP20城市房产总值低构建负债困难是否是还要保留相当比例航母在京沪的原因？是否同意：某种程度上，京沪房产价钱的风险大与武汉郑州重庆这样的城市？ 回答：各有各的潜力，各有各的风险。

一线城市的好处是上不封顶，中高档住宅在全盛极盛时期完全可以和其他城市拉开5倍10倍的差距。无非是看拥有层峰购买力的那些人最后有多少比例留在顶级城市，还是相对分散在各个TOP20大城市。以欧美的经验，假如是行情行为，因为现代服务业是有网络效应的，城市间竞争最后要遵循马太效应，强者恒强。现如今强二线的崛起，很大程度上是行政调控的结果，各种给政策。 提问：房姐你好，我想咨询一下，咱们夫妻户口都在鄂州农村，在鄂州市有一套房。想在武汉买套小两房，不过苦于没有武汉市购房资格。我之前有在武汉交社保，不过2017年把社保转回鄂州了，痛失了武汉的购房资格，想问问有没有什么办法能解决，谢谢 回答：1.继续交社保，满2年之后可以买2.买不限购区域的3.找代持4.以公司名义买 提问：房姐美女，我27岁，女，去年硕士毕业，在家生娃耽误一年，今年刚进安永三个月，武汉，税前7.5k。本硕专业都与现在开放不相关，开放吃力，开放占用很多时间。读研的时候在学而思做过几个月中学老师，时薪比这高得多，开放也比较投入，当时做兼职上课老师的收入比现在在这里高。现在有些想再回去做教学老师。不过又怕以后会后悔。感觉安永的平台应该还算很不错，当时校招的时候找到安永这份开放的时候，同学朋友家人也都觉得很不错。

房姐能否指点一下，不管您看法如何都是我自己做选择，两条路相比，哪个更优呢？ 回答：学而思做老师赚钱快点，不过没前途，出不了头。安永假如能坚持，最好坚持两年，三个月也没法镀金，安永两三年后也算镀金了，另做打算再看。 提问：新人首问，美丽的房姐你好，看了你的公众号，果断加入星球。我是孝感人，在青岛和深圳两地开放（一半一半时间），现在想入手第二套房（孝感有一套无贷款），公积金和社保买在青岛。子弹目前35，年底预计达到50-60。目前保底年收入30-40，现在的问题是，在武汉和东莞两地纠结，两地都限购了，更加偏向东莞，东莞二手房没有限购，五年后可能自住，不过仍不确定。请问：1.我这种状况建议在哪里买房。2.假如是东莞的话在哪个区域买房3.二手房交易怎么砍价怎么淘笋。4.因为在外地设备，看房时间不多，老婆带两个孩子也走不开，如何避免踩坑，看房时需要注意哪些事项。非常感谢！ 回答：1.你好，根据你的情况，假如有深圳购房资格，建议在深圳上车。孝感全款房，假如处女贷还在，在深圳买算首套。孝感全款房也可以做抵押融资，加上年底60资金，子弹80-100，可以入手深圳的小2居，总价250-350左右。

2.深圳没有房票，可以考虑入手东莞。之前推荐凤岗的大运城邦，名流印象。松山湖的万科金域松湖。南城的西平板块光大那一片。 3.淘笋星球内部资料:《如何买到低于行情价50万的笋盘？》砍价参考文章:《买房花空心思砍价50万可我还是输了！》 4.先把星球里的精华内容都学习一遍，知道投资买房基础理论。 提问：新人首问。最美丽智慧的房姐，我是武汉集体户口，开放地点在徐东，在武汉无房，外地有房贷，想投资兼自住，看了一些周边的二手盘，对宏方苑青电小区148.94的三房、三楼感兴趣，报价248万。1、这个地段位置如何？2、价钱可以还多少算合理价钱；3、楼龄较长且为楼梯房是否还有投资价值。4、武汉最新二手房首套二贷（准备用组合贷）首付是否是四成，商贷利息多少，是否长了。5、您的管家公司在交易中可以帮忙提供哪些服务？6、现在是合适的买房时机吗？7、请与中力民居的电梯房比较一下，哪一个更合适？ 回答：1.你好，宏方苑青电小区自住和投资都不合适，除非有拆迁内幕消息。武汉投资不买老破大，次新领涨，老破大涨幅很弱，房龄接近20年的小区，后期出手难度大，流通性不佳。2.你看的价钱也是行情价，要拆迁的老破大，行情价8折才考虑入。

3.买二手房可以做2改1，首付3成。首套二贷，贷款4成需要看银行，目前汇丰银行和华夏银行利率最低。4.武汉没有管家推荐，可以推荐熟悉的中介在交易过程中把关，星球内部会员费用打折。5.现在是买房的时间，处于楼市横盘调整期，适合淘笋。不建议入楼梯老破大，建议多关注10年内的电梯次新盘。结合你的子弹和生活半径再做推荐。 提问：杭州有一套商贷房17年已结清贷款（我是主贷人），目前杭州户口，在武汉已交6年社保，如在武汉再买房算STSD吗？假如算2套，我有个思路：先房产证去名，然后5.1前离婚，让我老婆一个人杭州房子做抵押贷款（找了一个中介，目前房屋抵押贷款利息5厘多，贷3年，还先息后本，中介费收贷款总额的3个点）1、我这个思路有没有问题？2、抵押贷款银行利息和中介收费如何？3、问了中介，先抵押贷款可贷140，贷多少合适？ 回答：1.外地贷款已结清，在武汉买算sfsd，可以用老婆名字抵押，你拿钱来武汉买。2.抵押贷款至少10年以上，最好能贷20年，不然没意义。贷款佣金标准是贷款金额的3个点，不过可以谈到2个点，这就要看你的砍价能力了。3.经常是贷出房子评估价的7成 提问：房姐，您好，三环内“正荣·紫阙台”、“泛悦城”、“城投翰城璞岸”价钱都差不多，本着“自住第一，投资第二”的原则，哪个楼盘更值得入手？ 回答：自住选自己喜欢的，结合环境，商业，学区，地铁等等因素考虑选优。

投资角度看，光谷关山大道沿线是领涨区域，所以优先泛悦城，另外可以关注琨瑜府 提问：二手房交易，原业主逾期不交房又不愿出违约金，中介不作为，我准备起诉。有没有律师推荐？或者别的更好的办法？感谢 回答：打官司没用，可以试试请社会人 提问：房姐美女，请问广电兰亭荣荟限购，汉口三环内唯一首付30万左右的小户型，位于古田四路硚口法院旁，仅60平米户型在售，带装修17000元起，今年6月份交房，四中学区+现房+小户型+总价低+地段不错+古田四路+大社区。姐姐，此盘有没有投资价值，四梯十户有点纠结，看中了学区 回答：经常般，八九十平以下建议不要买 提问：亲爱的房姐武汉二手房税费表，节日快乐！五一期间认识了您简直是太幸运了，如饥似渴得学习了很多文章，还没有读完，无论是知识还是理念都获得颠覆性得更新，感激不尽。咱们夫妻目前户口都不在武汉，因为在光谷鲁磨路上的大学里开放，有学校的一套房子，当时只用了公积金贷款已还清，目前还没有拿到房产证。看您推荐关山保利时代的房子，正好有邻居也推荐，于是赶紧过去看看，虽然只剩下160平的，不过户型还算喜欢，打算用接力贷形式把母亲和我的户口转到武汉后以母亲名义购买。这样后面学校附近有新房子推出时，咱们还有贷款资格吗？还有，咱们还在纠结2栋楼中买东边（朝小区里）还是西边（临街通透），南面的未开盘的（临街）还是北边小区里好一些？谢谢。 回答：1.学校的房子虽然没有办证，不过已经网签了，建议去拉个房查报告看看体不体现。 2.老人做接力贷不占用你们的房票，还有资格。 3.不要买临街的，东边比西边好

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