广州市光大花园 200多万的刚需盘，到700多万刚需改善都有覆盖

实地踩盘过光大花园，记录踩盘心得如下。

长期关注Leo的读者应该知道，其实海珠的楼盘也写了不少，像东晓南、滨江东、广州大道南、市二宫这几个板块都有涉及，总价200多万的刚需盘，到700多万的刚需改善都有覆盖。

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但海珠的品质楼盘远不止Leo已经踩盘滨江东的那几个广州市光大花园，在沙园板块，还有被大家公认为海珠西顶流的光大花园，建议预算总价在700-1000万的改善买家重点关注。

光大花园共分六期开发，最老的一期交楼时间在1998-2003年之间，二期榕景四季约2004年交楼，三期是近江边的榕岸于2006年交楼，四期水岸榕城是2009年交楼。

由于后期光大被中海收购，所以五期和六期由中海开发，其中五期中海棉榕湾于2010年底交楼，而沙园地铁+乐峰广场上盖的中海橡园国际于2012年交楼。

由于时间有限，Leo这次只踩盘了市场关注度比较高的中海橡园国际、中海锦榕湾和四期水岸榕城。

踩盘第一站，来到——

中海橡园国际

橡园国际是光大组团里最新的了，楼下就是沙园双地铁和乐峰广场，这个楼龄和配套在整个海珠也长不到第二个，在整个广州市区也只有荔湾黄沙地铁上盖的逸翠湾（2010年）可以拿出来比一比。

在海珠来说是绝对的次新盘，只有4栋700户左右，所以放盘的房源并不多。最高27-30层，最小 45平一房起，还有75-82平的两房，还有98-131平三房，146平的四房等。

从商场出来，需要走到后面的住宅电梯口，先坐电梯到3楼的空中花园，然后再走到每栋楼下换乘电梯。

上图给大家看看空中花园，绿化做得是真的好，也维护得很舒服，据中介说这块草坪平时经常举办一些社区活动。

梯户比方面是三梯六户和三梯八户，上楼看了一套西南向的低层三房，给大家看看这个视野。

这个朝向对着小区内的道路，车流不算多，车速也慢，噪音还好。

但如果是另外一边，阳台望工业大道北的户型，会受到车流噪音和粉尘污染。

中海的物业，管理还是挺严格的，就是车位和商场共用，比较紧张。

当然，除了成熟的配套和次新楼龄外，宝玉直实验小学的强学位也是支撑其价值的重要因素，文末Leo会详细介绍光大花园的学位。

价格方面，贝壳上现在也可以看到成交价了，99平中高层南向三房单价去到7.2万，而大户型在去年的成交单价在6.5万左右。

小结一下中海橡园国际

优点

缺点

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中海锦榕湾

2010年底的中海锦榕湾绝对是光大花园最受关注的组团，楼龄新，有自己的封闭式花园，离乐峰广场和地铁站也不远，也就是说中海橡园国际有的优点它都有，但却没有橡园国际的缺点~

以前光大地产开发的组团中有大中小不同户型的组合，但锦榕湾的户型全部在100平方米以上，意味着业主圈层更加纯粹。

从门口进来就能看到大片园林，榕树是光大众多组团的重要元素，和橡园国际的商圈氛围不一样，锦榕湾会给Leo更多住家的感觉，上图给大家看看锦榕湾的绿化：

楼下大堂足够气派，三梯六户，但最让Leo惊艳的是从电梯口出来看到的这个走廊：

走廊不但采光面大，宽敞，而且还可以享受到江景呢~

户户都带入户花园，观景阳台也够大，Leo在踩盘J2栋时还可以在阳台看到楼下的国际标准泳池。

部分高层还可以望江。

但要注意的是J6、J7、J8的南向是望鹤洞大桥的广州市光大花园，会受到噪音影响。

楼间距够大，园林绿化好，人车分流，小区内配套标准泳池、还有乒乓球台等，居住体验比橡园国际更好。

由于户型都在100平以上，所以产品定位改善为主，住户圈层较高，无愧海珠自住楼盘顶流之一。

户型方面，有100~132平的三房，也有140平~176平的大户型四房/五房；

最新成交价格方面，南向低楼层带主套的三房单价也去到7.7万+，南向中高层且带主套的很少成交（业主惜售），去年成交一套不满五的单价去到7.7万，考虑到增值税由买家承担，那实际单价去到8万了。

小结一下中海锦榕湾

优点

缺点

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光大花园四期水岸榕城

水岸榕城2009年交楼，同样是靠近商场和地铁的一个组团，拥有封闭式花园，可以说是中海锦榕湾的低配版。

光大的第四期位置，在花甲平台上还会额外显示一个组团叫做和榕风景，但楼龄老一点（2006年），Leo估计是光大第四期里率先开发的，且它和水岸榕城可以通行，因此Leo认为它是水岸榕城的一部分，放在一起写了。

外墙色调和锦榕湾比较类似，都是砖红色+白色为主，不算显老。从西门进来后，要走到里面的话需要穿过一栋楼，然后爬一段斜坡。

小区里面绿化很好，也很安静，活动空间足够大，楼栋都是17-18层高，密度也不算高，非常宜居。

作为锦榕湾的低配版，水岸榕城的差距主要体现在一楼大堂没那么大气、住户圈层不够纯粹（有很多一房两房户型，意味出租的较多）。

价格方面，目前三房挂牌单价去到7万+，今年的成交单价在6~6.5万之间。

小结一下水岸榕城

优点

缺点

最后来说说光大花园的教育配套

小区配套有光大同福幼儿园（省一级），小学入读宝玉直实验小学。

重点说一下小学，网上有人说『光大并不是所有组团能都读宝玉直实验小学，有部分是读生源不够好的菩提路小学』。

Leo查阅了区教育局和这两所学校的招生说明，可以确认光大所有组团是能读宝玉直实验小学的，至于光大南社区部分生源入读菩提路小学的说法，所指的地段并非光大组团，而是指『工业大道北100号、132号、沙渡路7号及昌岗西路7号』这些非光大花园业主的生源。

其实菩提路小学也是省一级，只不过网友觉得招生地段里有一大片贫民窟，家长素质不如宝玉直实验小学。。。

将来教育摊大饼，教师轮岗也是大趋势，而且目前寒门难出贵子，因此大家倾向挑选家长素质更高的学校就再正常不过了。

今年9月北京就率先开展教师轮岗了

小升初的电脑派位分组如下表。其中五中、四十一中校本部、江南外国语、南武中学、执信琶洲的中考成绩都是在区平均分以上的，但即使如此入读好的初中也需要运气。。。

最后奉上Leo的买房建议

1、买东不买西，确实市场上大家都认为它的投资潜力不如东边新盘，但Leo觉得琶洲起来后或会承接更多沿着8号线找过来的中高管置业需求（比如一方在琶洲互联网上班，一方在越秀荔湾事业单位上班的这种家庭），因此未来还有一定的上升空间。

2、由于中海橡园缺乏封闭式花园（只有空中花园我认为是不够的），车位紧张，Leo觉得选择中海锦榕湾和水岸榕城更能兼顾居住属性，同样走几百米也能到乐峰广场。

以上。

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