共享办公重返江湖的SOHO中国董事长租公寓一定会有银行贷款

爆仓的鼎家之前获得融资的签约仪式

中房报记者 唐珊珊丨北京报道

但凡有事发生，都会早有相应的变化。例如这一周时间里的房租事件。

6年前，记者被邀回答一个北漂青年跑到知乎上发布的提问：怎么样能把北京的房租给降下来？

这个提问一直没有断档，延续到2018年后更加剧烈，回答者的意见清一色：不会降！他们纷纷举例了自己房租的上涨数额。

一位答者有情绪地说，减少需要租房子的人，增加用来出租的房子。

大家都知道，这是一句非常正确的废话！

现在，2018年这个初秋，不止是北漂租房者有如热锅上的蚂蚁，又急又怕，房地产全行业的公司及其老板们，也是又急又焦虑，眼见高歌猛进过后，不仅负债上升，支出变多，回款变慢，融资还变恶化了。

这两年所进行的增量业务，也是只见投入，不见产出，尤其是一窝蜂而入抢蛋糕的长租公寓市场。

以3Q共享办公重返江湖的SOHO中国董事长潘石屹，8月19日在深圳举办了一场“潘谈会“上称龙悦居续租涨价啦，即使租金翻两倍，也还是亏，不建议创业者进入这个行业。原因很简单，做长租公寓一定会有银行贷款。如果是从银行贷款来的利息，按照银行的基准利率是4.9%。把款贷过来建成公寓，再租出去，你的回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。

祸不单行。此刻，北京那些长租公寓所谓的头部玩家，诸如自如、相寓、蛋壳，正因被发现是“推高房租的背后元凶”而被北京市住建委约谈。自如、蛋壳、相寓不仅共同承诺“不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源”，还计划为北京市场提供12万套以上房源，并且不涨租金。

租金翻两倍也亏本的长租公寓承诺不涨房租，那接下来该怎么玩？

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算一算长租公寓这笔账

长租公寓到底赚不赚钱，没有人把话说明白，潘石屹做的并不是长租公寓龙悦居续租涨价啦，他是局外人。但8月21日，万科2018年中期业绩推介会上，有位记者问万科总裁、首席执行官祝九胜，祝左右而顾他地回答：“赚不赚钱，你们记者应该更清楚。”

就在上周，万科率先披露了长租公寓债券融资募集说明书，这份一共293页的《万科住房租赁专项公司债券募集说明书》，大都是在说住宅业务，涉及住房租赁内容只有5页，而关于长租公寓商业模式的描述，只有400个字。募集说明书中写明：此次发债规模80亿元，主要用在租赁住房上，补充公司运营资金就占到了24亿元。很明显，万科是用公司信用背书融资，未来还债还是需要住宅业务输血，直到租赁板块业务产生收益能够覆盖所有运营成本。

这份募集说明书中披露的万科长租公寓的城市布局，基本还是就地取材，依赖新开发的住宅项目布局，万科对于长租公寓的租金收益、盈利能力均未做出说明，外界和舆论只能从其公布的运营成本数据来进行反推：假若拿房成本是4000元/间/月，对外出租是5000元/间/月，一年赚了12000元。但这12000元是仅仅租金差，尚未减去运营成本，前期投入成本。也就是说，如果没有住宅业务反哺长租公寓，万科长租公寓现在根本就拿不出钱来还债。

当然，万科是一个有战略的公司，战略绝不是眼前什么赚钱就去做什么，其是达成未来目标的手段，是最佳商业方法。

但话说回来，“大房东”万科尚且如此，“二房东”模式的自如、蛋壳、相寓，你们又如何赚的钱呢？粗算一把，在所有条件都为理想情况下，假设某品牌运营商收入为100元，拿房成本为60元，运营成本为10元，装修折旧摊销为15元，利息为4.75元，减去这些固定销项后仅剩0.34元，另外还需要缴纳增值税（长租公寓企业增值税税率为6%-11%），当所有成本扣除完，还需要再扣除25%的所得税，企业最终能拿到手的钱仅剩3分左右。

从万科此次融资发债说明书中关于长租公寓运营模式的400字描述中，我们也可窥出其长租公寓的生存法则。

第一是强调规模，累计获取房间数超过10万间，累计开业超过3万间。这句话道出了长租公寓的主流估值模式——房间数量决定估值。第二是强调城市覆盖，截至2017年12月末，万科泊寓业务已覆盖29个一线及二线城市。从商业模式上讲，覆盖范围广则意味着跨区域复制能力强，这也是投资人看重的一点，这也就可以解释为什么会出现长租公寓疯狂融资、不惜烧钱高价收房的原因了，没有规模就无法持续融资。

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只敢承诺1-2个月不涨房租

从用户维度即消费者来看，应该说，世界越来越扁平，商业也一样，信息透明快速，但长租公寓恰恰不是这样的前进路线，而是类似经济学所讲的柠檬市场和价格强卖。“我身边几个年轻同事租的是自如，都遇到自如开始加价的情况。一个主卧去年每月3360元，今年续约，管家说要涨到4400元，我同事没同意，最后3700元成交续租，我也听说好几起自如和蛋壳收房互相大幅抬价的事，我觉得自如在租金收入、房间新拓数量、利润这三个主要指标上压力大。”一位在广告公司上班的朋友这样告诉记者，她租住的房子位于三元桥的老房子，租约要到期了，房东想把房子交给自如来管理，她需要面对的是两个选择，一个是接受房东的涨价，一个是从自如、蛋壳这些长租公寓手中高价租房，但最终结果都是必须接受房租上涨的事实。

每次续租都涨价是现在很多长租公寓的不成文规则，此次自如在被北京市住建委约谈后，也只敢承诺未来一到两个月不涨房租，那么两个月后呢？

我们看看自如的盈利模式：自如租赁业务包括自如友家、自如寓、自如驿三个品牌。其中，自如友家为传统的合租业务，采取“以出定收”的定价机制，即综合参考周边市场租金价格，再估算装修和配置成本，然后按照租期平摊，平摊价格减去市场价格即为对业主的收房价格，如果业主不愿意降价，成本则会在价格中体现，最终由租户来买单。

租金差价是其最大的利润来源。如何在租金差之外获取更多但利益，这并不是有难度的数学题。首先，每年要涨房租。在自如友家和自如驿的业务中，因为和业主签署的是3至5年的长期固定合同，而与租户的合同是年签，所以这也给自如提供了涨价的契机，以北京市场为例，2017年较2016年房租涨幅在10%左右，部分在20%以上。

其次，长租公寓提供的一些服务也是收益来源之一。“每月190元的管理费，包含了清洁、网络、物业管理、设施维护等服务。”广州万科泊寓五羊邨店的工作人员介绍。魔方公寓客村店每月的管理费则高达260元，涵盖了网络、电视、公共卫生等服务。但有租户反映，在实际居住中，一些服务并未兑现，但这笔费用却加重了租金负担。