2022年合肥房价是涨还是跌？房产经验告诉你

我是合肥买房参谋吴哥，211大学毕业， 十余年房产经验，熟悉合肥买房政策、区域规划与学区，成功指导数千名购房者合肥置业。

2022年合肥房价是涨还是跌？2022年合肥房价还会涨吗？2022年合肥房价会降吗？2022年合肥房价预测，2022年合肥房价走势分析，这是很多想在合肥买房人比较关心的一个问题。

十余年房产经验，见证了合肥房价多次起起伏伏，但是总的趋势是上涨还是不变，这点是毫无疑问的。而且我们经常在一线各个售楼部跑，对市场的直接感知还是很敏感！2022年就合肥新房而言，个人预测，新房价格将形成新的价格格局，未来还会小步碎步上涨。

以下是我个人近期做的一次直播的文字稿，经过整理，全部内容包括2021年去年合肥市场总结，2022年合肥市场新房与二手房预测，还有在合肥买房的几点建议，这里摘抄一些如下：

就城市而言，合肥城市是非常棒的城市，是值得长期投资的一个城市！ 因为这个城市经济充满了活力，产业发展健康，每年源源不断吸引了近20万新增人口。这是合肥房价发展的基础根基！

今年合肥GDP又突破1.1万亿元，全国排名又提升到第19位，合肥经济与产业发展越来越好，未来不可限量！近几年冲刺到合全国十五强也是可期待的一件事情！

例如大众新能源汽车战略重心就在合肥，智飞三针新冠疫苗就在合肥生产的，合肥量子科技全球领先，合肥未来改变全球能源格局的核聚变产业也是全球领先！

合肥不仅仅对省内吸引力加强，在全国的知名度都非常高。这种全国高不仅仅是招商引资，更吸引更多的人才回归合肥发展，置业买房！

近十年来，合肥年均新增人口是19万多。2021年合肥市区新房成交6万套，二手房成交8万套，加在一起总的成交量就是14万套，成交非常活跃！越来越多的安徽籍外地人，来合肥买房！

所以合肥整体上城市买房还是很安全的，保值增值的。按照现在的发展势头，长远看，未来十年到十五年年，合肥一定可以达到南京差不多的发展水平，而南京目前房价是合肥两倍水平，那时候房价自然也是这个水平。

一、2021年合肥新房房产市场总结

1、新房整体呈现供不应求状态 库存量非常低

总成交量方面：2021年合肥市区共供应住宅新房4.12万套，同比下降24.7%。成交6.09万套，供求比是0.69，说明整体是供不应求的状态。

库存量方面，截止2021年年底，合肥市区库存剩余25416套，同比去年下降43%，去化周期仅为5.13个月，整体去化周期非常短，说明房子不够卖。合肥整体库存量从2019年年底以来，库存量一直呈现出下降的趋势。

事实上合肥新房不好买，这个和大家直观的感觉新房不好买的状况是一致的。从2019年10月份开始的，那时候滨湖很多楼盘一盘难求，需要高首付找关系，合肥热点区域新房就不是那么好买的了。

2、区域成交结构变化大 新站区第一，多区域房源不足！

总的来说，合肥2021年很多区域还是处于房荒不足，体现在新房上就是新房不好买，尤其是高新蜀山经开区滨湖区，包括庐阳区。这个从成交数量上可以看出来！

新站区成交15071套居第一位，而2020年成交不到一万套的；包河区成交12052套，瑶海区成交7699套居第三位；滨湖才卖了7200套，要知道以前滨湖供应量大的时候，绝对是全合肥成交量最高的区域！

高新、经开、蜀山区才成交了4000多套，庐阳区才5700套成交量！这些区域成交量低就是因为供不应求，没房子可卖导致！

3、合肥新房实际成交均价已突破2万元

从成交均价来看，2021年合肥新房成交均价达到了18979元/㎡，较2020年下降约682元/㎡，跌幅约3.46%。是不是很魔幻？房价居然下降了？

这是因为区域成交结构格局完全不一样了。因为2020年滨湖成交套数超过一万多套，2021年滨湖只成交7200多套，滨湖全年新房成交价格23585元；新站区全年价格14479元，新站区2020年成交不足一万套，2021年新站区成交量达到1.5多万套。新站区的高成交价拉低了全市新房成交均价！

就目前实际而言，滨湖房价2.6万，新站房价普遍1.6-1.8万，因此合肥整体新房均价已突破2万元了；

4、合肥房产政策出台最频繁的一年 限购越来越严格！

1）2021年4月6日开始执行，针对合肥部分区域新房楼市很火与二手房涨价情况，合肥市出台了“新八条”政措施。启动热盘摇号政策，热门学区二手房加强限购，同步实现学位制；

摇号政策推出后，2021年合肥市区265次登记，累计27644套房源入市，超7.44万人登记成功，约62大热盘触发摇号。

其中龙湖光年等热盘自首开以来，一路开挂，累计上线登记6次，非刚需首付不低于8成，从验资到冻资，推出1287套房源，累计16363人登记成功，次次触发摇号，综合中签率最低仅2.8%，15076人与之失之交臂。滨湖省府蘭园新政后累计推出3栋高层+7栋洋房，456套房，15494人登记了想买。

2）2021年8月24日，合肥建立热点学区二手房交易指导价发布机制，并扩大加强限购学区房区域。二手房说出台限价政策，但是一直没有出台。

3）2021年8月，安徽省内社保联网统一缴纳平台，地市与合肥社保不能同步缴纳，限制了很多事业与公务员单位在合肥同步缴纳买房子。省外在缴纳社保的，目前合肥还可以同步缴纳。

4）2021年8月31日，本科等学历人才落户+一个月社保即可过限购买房的政策暂停，人才落户需满一年才可以买房。

5）2021年10月9日，出台合肥高新区开展职住平衡试点购房新政，优先高新区本地上班的购房者选房。

什么东西会限制购买？只有在很多人都想买却买不到时候才会出台限制性措施，例如在计划经济时代，粮食猪肉供应不足时候，才有粮票限量供应。

在我们现在日常生活中，手机电视汽车等都不限购，在中大型城市，只有住宅作为商品，被限制购买最严重，说明在某些城市住宅是供应严重不足。

总随着每年大量外来人口进入合肥，加之合肥限购政策实施很多年的了，很多人都开始注重缴纳社保或者迁移户口到集体户，越来越多人的人都开始符合合肥限购条件。但是合肥现在新房供应量减少，导致新房存在房荒现象，合肥限购措施后期还会不断完善，整体呈现出一个越来越严格的趋势。

二、合肥2022年新房价格市场预测：

（一）、新房价格形成新的价格格局 未来还会小步碎步上涨

由于2021年合肥土地成交量比2022年高不少，所以2022年整体上，合肥买新房难度低于2022年。但是部分优质楼盘尤其是价格倒挂楼盘还有房荒验资的高新区域新盘，想买到难度还是不小的。

相对于成交量的降低起伏，价格的上涨才是购房者才需要关注的，因为这意味着要多掏钱买房。2022年合肥各个区域新盘上市量、买房难度与新的价格分析如下：

1、滨湖区：有几个新盘会入市，新开盘高层价格2.6万起，由于规划设计为大户型，基本总价360万起；洋房价格3万起，基本总价400万起。

2、包河区：新推出新盘不多，保持不太好买的态势，新盘价格2.5-2.6万起，首付估计普遍要求一半起；

3、经开区：位置差的2.3万起，位置好的推出的新盘价格预计2.6万起；

4、高新区：新盘只有一块，新房非常房荒！估计价格2.6万左右，需要摇号才能买到，难度非常大！

5、蜀山区：目前主要为小庙小庙运河新城板块有新房供应，价格1.8-1.9万元；如果后期没有新土地成交，2022年估计目前在售的都会清盘。蜀山区靠近市区会有两三个新楼盘，价格估计会到2.5万左右，预计买房难度不小，至少首付一半起。

6、瑶海区：目前高层均价1.7-1.9万，洋房价格2万+；瑶海区今年新盘价格估计都会价格超1.9万元；

7、新站区：今年供应量还会是主力区域，今年拿地早的楼盘清盘，新盘价格不是太偏僻的，价格都会是1.7-1.8万元的；

8、庐阳区：二环内2.9万，在售楼盘不多，面积大总价贵，动辄300万以上；二环外极个别新盘价格肯定突破2万元；

9、政务区：无新房在售，二手房价格基本在3万-5万元。

10、三县：因为近期市区限购加强执行了，所以导致很多被限购的客户跑去三县购买。

1）肥西：今年新楼盘不多，房子还会比较难买。靠近合肥市区的楼盘价格上涨到1.8-1.9万，需要全款才能买到。拿地早的几个项目在1.5-1.6万肯定更难买到，今年会清盘。远一点的，肥西价格新房价格也要突破1.6万元的了。

2）肥东部分挨着合肥价格，两个新开盘的价格都到近1.5万的了，远点的和睦湖板块价格1.3万元左右；

3）北城今年新上市的新盘较多合肥即将开盘的新楼盘，价格还会保持1.2-1.4万左右。

预计2022年合肥新房整体还会保持小步碎步微涨，因为土地价格成本在上涨，2021年合肥市居住类土地总营收825亿元，成交均价为925万/亩较2020年809万元/亩上涨14%；

土地价格在上涨，新房价格就在上涨。而且合肥土地最高拍卖成交价格，现在是根据区域新房与二手房成交市场价格，进行动态的调控，不是一成不变的，以防止新房与二手房严重倒挂，也保持土地作为国有资产增值！

因为篇幅有限，关于二手房的市场分析预测以及买房建议，这里就先不详细展开讲了，需要进一步沟通。

三、合肥买房买房几点小建议：

1、外地购房者想在合肥市区买房的，就要务必非常重视解决限购问题，甭管有多少首付款哪怕是全款购买，这是在合肥市区买房的第一步。

关于限购政策与购房首付比例政策，这里就不详细说的了，具体详见如下：

2、刚需早点买房，不要等；早买早安心。房价一平米上涨一千元，就是总价10万元，加上贷款，总上涨就是20万！

预算不多的合肥即将开盘的新楼盘，买地铁口的住宅没有错，因为合肥到2025年会有十条地铁开通，届时有地铁口到全合肥其他区域通行都非常方便，置换也好置换！

3、房企实力非常重要，提前筛查房企资金实力状况。防止出现恒大、奥园等房企暴雷情况。而这些消息，我们作为业内人士，一般会提前知道或者知道更多的。

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